芜湖市商业街市调报告--20250518.docx

芜湖市商业街市场调研报告一、芜湖现有商业街概述1 .芜湖现有商业街类型芜湖现有商业街物业以住宅配套沿街底商为主，同时也有主题商业街和区域性商业街形态出现，随着城市的发展，室内步行街也将登陆芜湖市场。目前芜湖商业街物业类型类型商铺特征分布案例主题商业街2-3层建筑，内街式布局核心商圈或旅游景点步行街、美食街、小九华商业街、镜街社区商业街住宅底层商业，2层为主,少量单层商铺，通常两层同时销售。漫步于各小区沿街道路两侧融汇锦江、柏庄丽城、新时代商业街、波尔卡大街区域商业街3-4层建筑，设计规划前卫时尚位于或紧邻城市核心区，有成为区域商业中心的潜力的区域世茂滨江花园镜湖世纪城室内步行街4-5层整体建筑，通道在室内商业环境良好核心商圈汇金商业广场2 .芜湖商业街一览芜湖市早期开发的商铺基本上都是以售为主的沿街商铺，业主自主经营；近期开发的商铺出现了商业街和商场,提出统一经营管理的运营模式。芜湖市商铺普遍具有以下儿个特征:> 在售商铺除了个别项目外供应量都不大> 在售商业物业户型面积普遍不大> 除返租类商铺外，其余商铺的投资回报率普遍较低> 租金的凹凸和项目所处的地段和经营定位有很大的关系芜湖市商业街一览表项目交房规模(m,)类型售价(cm1)主力面积（m,）租金（元/月/肝）投资回报滨江公园商业街2024年19000区域商业街1469680-150308%融汇中江广场2024年100000主题商业街14000-2800030-10030-456%融汇锦江2024年10000社区商业街98005622镜街2024年50564主题商业街21800100（少数）柏庄丽城2024年10000社区商业街8634232银湖波尔卡2024年15000社区商业街789230-8025新时代商业街2024年64000社区商业街400080-16025-35小九华商业街2024年23300主题商业街3700030-1661603 .案例分析滨江公园商业街（世茂玫瑰坊）世贸滨江花园玫瑰坊由上海世茂集团打造，商业辐射范围广，影响力较大。位置滨江大道规模40000m2,其中滨江公园商业街19000m2商业类型区域特色商业街建筑形态二层商铺，局部三层或四层单价一层、二层23000-25000元m',三层、四层14000元m'户型面积39.18-440m2总价一层、二层92-1020万，56-610万销售模式承诺投资回报，5年，每年8%,前三年折入房价，后二年每年二次，先用后付运营模式统一经营管理租售状况2024年11月开盘，销售率51%客户来源购买的客户主要以世茂滨江花园的业主为主，世茂滨江花园的客户多为芜湖下辖三县，以投资为主经营业态餐饮、休闲消遣经营状况利用自身拥有的百货资源以及项目的区位优势，打造集“高档餐饮及消遣场所”为一体的商业街>融汇中江广场依托市区成熟地段，打造芜湖首个商业街MA1.1.,但因项目东区运营模式导致坐拥芜湖最好的地段却形不成商业氛围，西区销售之后虽然成立了商业管理公司，仍旧无法挽回客户对该项目的信念，虽然在后期招商营运上投资巨大，仍旧无济于事。位置中和路规模100000Itf商业类型主题商业街建筑形态五层商铺单价1层/2.84万元/门，2层/2.14万元11f,3层/1.1万元tf,4层或5层/0.5万元11V户型面积30-100m1销售模式投资回报率为6%,返租5年运营模式东区无经营管理,西区统一经营管理租售状况销售率85%,外街出租率90%客户来源芜湖本地人购买，自用经营业态餐饮、休闲消遣、服饰、家居体验馆、数码一条街经营状况不志向，租金价格相对于周边市场较低，商家牵强维持经营>镜街镜湖湖滨的镜街&99'SOhO以近代建筑的江南风格为基础，以后现代主义的建筑风范为提炼，创新地赐予其商业经营、休闲体验、家居办公等独特功能。位置黄山中路与镜湖路交口规模50564.48m2,其中停车场面积约18330户商业类型主题商业街建筑形态二至四层的商铺+SOHO公寓（30层）单价21800m,销售模式不承诺投资回报运营模式不统一经营管理租售状况销售率100%,悠然美地为租赁租金100元/肝/月，金街国际会所为开发商自营客户来源本地30%,外地70%经营业态金融证券、休闲消遣经营状况外街大部分都销售给金融机构、移动通讯作为营业厅，其他由业主自行对外出租，目前进驻商家只有一家休闲餐饮，租金达100元/月11另外，金街国际（夜总会）为开发商自行经营，经营状况较好；但是整体项目空置率高，内街基本无商家进驻>银湖波尔卡大街属于社区配套商业街，外街商铺经营比较好，但是由于缺乏“统一规划，统一经营”的思路，目前商业街业态规划凌乱，经营状况不佳，人气不旺。位置银湖北路与越秀路路口规模建筑面积15000m1商业类型社区配套商业街建筑形态两层商业：外街：一拖二内街：一层二层独立经营5价7892元m'户型面积30-80m2总价23-63万销售模式不承诺投资回报运营模式不统一经营管理租售状况2024.7开盘，销售率100%,出租率60%客户来源主要以项目周边的芜湖本地自用客为主，投资客少经营业态餐饮、消遣、宾馆、低档服装店、小卖部、棋牌室、工作室、汽车美容经营状况大型餐饮能够辐射周边地区及芜湖市场，其他业态只能辐射到社区周边人口，内街人流量小，业态杂乱，经营状况不佳>新时代商业街位于城南，初期规划成中山路步行街延长段，定位以“品牌专卖店”为主，但是由于离步行街较近，业态重复，且无吸引人气的大商家进驻，商业街初期经营状况不佳，后期由于周边住宅项目的兴建，商业街接连进驻一些装修公司、建材家居、社区超市、餐饮消遣等业态，形成目前的布局。位置弋江区羊毛梗地块规模总建筑面积15800011f,其中商铺面积6400Onr商业类型社区型商业街建筑形态2层商铺（底商）单价4000-5500元/m1户型面积80-160m1销售模式不承诺投资回报，干脆销售运营模式不统一经营管理租售状况2024年开盘客户来源购买小区的业主购买经营业态家居建材、餐饮、休闲消遣、家装公司、汽车美容、低档服装经营状况餐饮消遣行业状态良好，其他行业经营状况一般，内街人流量少>小九华商业街依托市区成熟地段及周边旅游资源，打造安徽古典风格商业街，因定价偏高且建筑设计存在缺陷，销售及内街出租率惨淡。位置九华中路和北京中路交叉口规模占地面积16765m2,建筑面积23300IH2商业类型主题商业街建筑形态三层商业，部分4-5层单价38000-50000元/肝户型面积30-166m1销售模式不承诺投资回报，一楼销售，二层以上出租运营模式不统一经营管理租售状况2024年11月开盘，销售率40%,出租率5%客户来源芜湖本地人购买，自用经营业态餐饮、休闲消遣经营状况由于商铺总价较高，商铺销售不够志向，外街采纳招商方式引进餐饮、休闲消遣行业带动商业氛围，促进内街销售,但由于不统一经营管理，目前内街无商家进驻>红星美凯龙项目由上海红星美凯龙和芜湖升辉置业公司联合开发，总投资约3.6亿元,项目案名为芜湖红星美凯龙家居生活广场。位置九华北路以东、芜宣高速以南、天门山东路以北地块规模占地面积73373m',总建筑面积138374m1商业类型商场式专业家居建材市场+城市综合体建筑形态建设建筑层数为三层的南、北建材馆各幢，建筑面积共73303m2,共有商铺1256个；建筑层数为四层的家居馆幢，建筑面积共48610肝，共有商铺306个；地下停车建筑面积16461mt,停车位593个销售模式实行承诺投资回报（详细政策未定）及干脆销售（由业.主自营）相结合的销售模式运营模式统一经营管理客户来源目标客户锁定在芜湖市经营家具建材行业的经营户经营业态建材馆以家装建材（门窗、木质地板、地砖、瓷砖、洁具、橱柜、卫浴、吊顶、壁纸、涂料、布艺、五金）及家用电器（净水器、灯具、音响、散热器、太阳能等小家电）展销为主；家居馆以现代流行中式家具、红木家具、现代板式家具、欧美家具、实木家具、软体家具、儿童套房、精品时尚家具等展销为主二、经营户访谈餐饮行业经营户访谈访谈对象杨运海工作单位职位湖南餐谋天下餐饮管理有限公司安徽地区副总经理/营运总监访谈日期2024.4访谈内容1.对绿地在芜湖还有商业项目不知情，只知道住宅项目；2 .目前芜湖市商铺价格普遍都在100Oo元11r,品牌餐饮需求面积都较大，购房总价太高，不考虑购买商铺经营，因为是新的区域，目前在芜湖不占区位优势，购买商铺经营风险较大；3 .对于租赁有肯定爱好，意向面积3000m2,但是要求商业街有整体规划，假如商业街形不成规模，餐饮市场很难在短时期内做旺，对于餐饮品牌有肯定的影响；4 .关注商业街启动时间及租赁政策，须要开发商将餐饮行业物业的环评及消防做到位，经营户和政府部门沟通比较困难的地方希望开发商能够予以帮助；5 .能够尽快供应物业，须要到现场看过物业条件确定是否开店。访谈对象后总工作单位职位芜湖庄园江边渔庄总经理访谈日期2024.4访谈内容1 .目前在芜湖已经有2家店了，一家在美食街，一家在奥体公园，经营状况都不错；2 .不考虑购买商铺经营，餐饮行业本身投资较大，即使购买商铺也不会考虑在内经营，购买并自营的风险较大；3 .对于租赁有肯定爱好，意向面积1500-200011希望能够像凤凰美食街一样形成餐饮街区，整体商业街要具备餐饮氛围，才能带来人气；4 .目前凤凰美食街的物业条件比较落后，希望我们的商业街可以依据经营须要，多考虑沿街停车位，便利顾客停车；5 .能够有一个较稳定的经营环境，租赁期限不得低于8年，否则很难形成市场，经营户的利益无法保障；6 .关注商业街最终方案确定、启动时间、租赁实惠政策。>消遣行业经营户访谈访谈对象殷建平工作单位职位阿波罗音乐会所总经理访谈日期2024.3访谈内容1.目前在安徽已经有5家店了，经营状况都不错，自己也在合肥海顿公宅，对绿地的总体印象还不错；2 .不考虑购买商铺经营，KTV行业本身投资较大，像300Onr的高档KT800万以上，假如购买商铺不会考虑自己经营，风险较大；3 .对租赁有肯定爱好，意向面积2500-3000肝，从项目整体来看，希望物中心来带动周边商业氛围，再来运作商业街效果会更好；4 .对于租金要求比较苛刻，目前周边商业氛围较差，希望开发商本着培原则来运营，心理承受租金价格在10元-15