宝安区集体企业产权交易管理办法（征求意见稿）等五项制度修订说明.docx

附件6：宝安区集体企业产权交易管理办法等五项制度（征求意见稿）修订说明一、修订背景为进一步规范宝安区集体企业资金、资产、资源要素交易，确保要素交易活动公开公平公正，保护集体企业及其股东、相关权益人和社会公众的合法权益，保障集体资产保值增值，促进集体经济健康有序高质量发展。宝安区集体资产管理局修订形成宝安区集体企业产权交易管理办法等五项制度（征求意见稿）。二、修订思路一是全面对标市集体要素交易文件，根据市集资办关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）（以下简称"市指导意见”）及配套操作指引（以下简称“市操作指引”），修订完善宝安区集体物业招商招租、用地处置、建设工程交易、货物和服务采购、产权交易管理办法。二是推动落实市、区政府中心工作，重点围绕招引留住优质企业、产业空间拓展、土地高效开发和集约利用、优化营商环境等方面对五项制度进行政策性引导。三、主要修订内容（一）五项制度统一修订内容1.全面对标市集资交易门槛。根据市指导意见和操作指引，全面对标深圳市进入公共资源交易平台交易门槛标准、交易方式适用条件，修订完善宝安区集体企业产权交易管理办法等五项制度，确保集体资产交易公平、公正、公开。2 .进一步明确定义和范围。按照市指导意见，文件适用“集体企业”，并对“集体企业”进行了定义。3 .梳理细化交易流程。总结近几年来集体资产交易管理经验，对章节中的条款按逻辑关系进行优化整合，逐一细化交易流程。对交易方案和合同签订内容作基础性框架要求。4 .全流程智慧化管控。规定交易资料须通过宝安区社区集体经济综合监管系统报送，实现全流程电子化操作。5 .统一明确监管部门职责。明确区级、各街道集体资产管理部门职责。（二）宝安区集体企业产权交易管理办法主要修订内容1.完善定义范围。按照市操作指引，完善集体企业产权定义、产权交易定义以及不适用产权交易的几种例外情况。2 .完善交易方式适用范围。罗列资产转让、股权转让及增资扩股适用的交易方式。3 .完善交易程序。新增100O万元以上大额资产转让在辖区街道备案完成后，街道集体资产管理部门同步向区集体资产管理部门报备的规定。完善小额资产转让集体企业内部应履行的程序。（三）宝安区集体物业招商招租管理办法主要修订内容1 .调整物业分类。对标市进入平台交易的门槛，对物业分类进行了调整。2 .新增交易方式选择。参照市操作指引，根据参与投标的意向承租人数量来确定交易方式。(1)产生3个以上符合条件的意向承租人的，可以采用公开招标、竞价或者竞争性谈判方式；不足3个的，可以重新招租，也可以按第二、三项的情形处理；(2)产生2个符合条件的意向承租人的，可以采用竞价或者竞争性谈判方式；不足2个的，可以重新招租，也可以按第三项的情形处理；(3)仅产生1个符合条件的意向承租人的，可以采用单一来源谈判方式，但需符合直接采用单一来源谈判方式的规定。集体企业在编制交易方案时，应当明确交易方式。3 .调整交易方式适用情形。参照市操作指引，增加协议成交的交易方式及适用情形；完善单一来源谈判和续租交易方式的适用条件。4 .新增招商招租条款。围绕区产业部署和战略布局的中心工作，增加集体物业招商招租的总体要求。完善物业招租启动时间，明确工业类物业匹配周期。5 .深化“稳租金”条款。根据市操作指引，增加“无参考租金的，应当通过聘请具备资质的房地产估价机构出具价格评估报告以确定物业招租底价”条款。6 .严控转租行为。参照市操作指引和区有关要求，明确物业转租的例外情形。（四）宝安区集体企业用地处置管理办法主要修订内容1.完善交易门槛。按照市操作指引，增加集体物业面积占城市更新项目物业面积超过1/4需通过公共资源交易平台公开招标选择合作方的规定，以及未达到交易标准应履行的程序规定。2 .完善平台交易节点。按照深圳市宝安区人民政府办公室印发关于规范工业区二次开发稳住工业基本盘若干措施的通知关于进一步加快推进土地整备工作若干措施（试行）等文件的规定，完善各类项目进入平台交易的节点要求。3 .完善交易流程。进一步整合集体资产处置前期程序及中期交易程序，压缩交易时间，提高交易效率。融合关于规范宝安区股份合作公司集体用地合作开发项目进入平台交易前有关工作的通知规定，申请进入平台交易的集体用地合作开发项目召开股东（代表）大会表决前需经街道审核及区集体资产管理部门备案。（五）宝安区集体企业建设工程交易管理办法主要修订内容调整分类和门槛。参考必须招标的工程项目规定（国家发展和改革委员会令第16号），结合兄弟区及宝安区股份合作公司建设工程招标投标管理办法（2020年修订）的标准，将建设工程的分类作了调整，按施工工程、重要设备、材料等货物或勘察、设计、监理等采购服务类别及金额进行细化，同步调整上平台交易门槛。（六）宝安区集体企业货物和服务采购管理办法主要修订内容优化采购方式。参照市操作指引，增加集体企业在制定采购方案时提前预测满足采购需求有效供应商情况选择采购方式内容，避免因公开招标不足3家时，集体企业需再次组织公司民主决策选择采购方式，进一步提高采购效率、节约采购时间。