物业管理市场拓展管理制度.docx
物业管理市场拓展管理制度第一章总则第1条为加强对企业物业项目的拓展管理，扩大企业影响力，加添企业利润，特订立本制度。第2条本制度适用于物业项目拓展时的管理事项。第二章拓展的基本要求第3条市场拓展人员需要定期订立物业项目市场调查计划，收集可进行拓展的物业项目。第4条市场拓展人员收集物业项目信息时，需要重点关注客户或他人自动推介的物业项目。第5条有下列情形之一的物业项目需要提请公司审核，以确认是否作为目标项目。1、综合楼（高层）面积少于20OOO平方米，小区（多层）面积少于50000平方米的项目。2、物业管理费用过低的项目。3、业主委员会因非原则问题与前物业公司纠缠不清的项目。4、维护和修理基金不足或不到位的项目（限于成熟小区）。5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目。6、档次过低的项目Q7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次曝光、在业内造成不良影响的开发商的项目。8、开发商或大产权主超出两家的项目。9、公司资源配置达不到客户要求的项目。第6条市场拓展人员确定目标项目后，需要对其进行详尽的调查,调查时需要注意以下两个方面。1、要从多方面尽可能掌握项目信息，了解开发商的实力和重要目标。2、需要尽量了解竞争对手的强项、弱势，取长补短。第7条市场拓展人员确定意向性目标后，需要上报部门经理审核,由其组织人员进行现场考察，调查真实数据，为物业管理方案的订立奠定基础。第8条市场拓展人员在物业项目拓展时所订立的物业项目管理方案应包含以下内容。1、本企业简介。2、项目管理机制架构。(1)提高管理服务水平的新设想。(2)拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。管理方式包含但不限于内部管理架构、激励机制、监督机制、自我管束机制、信息反馈处理机制等;工作计划包含管理用房、器械、交通工具、通信设备、安全防范装备及办公用品等。(3)管理人员的配备与培训。3、对于物业项目的前期介入，须订立相应的实施方案，列明前期人员、工作方式和工作内容等。4、经费收支预算，包含收入项目和支出项目预算。(其中有文件规定的按文件规定执行，无文件规定的按市场价测定，同时应列出年度盈亏情况测算和增收节支措施。)5、物业项目的维护和修理、养护和管理。(1)机电设备设施的管理订立详尽的设备设施年、季、月、期等定期保养检修以及日常维护和修理计划、方案和标准；订立各类应急方案；订立详尽的设备设施经济运行方案，保证设备设施高效、经济地运行。(2)物业维护和修理养护计划和实施依据房屋各部分的使用年限和房屋本体维护和修理基金的建立情况，提出对房屋各部分的定期维护和日常维护和修理计划、方案及标准。依据公共设施的使用年限和公共设施公共设施专用基金的建立情况，提出公共设施的定期维护和日常维护计划、方案及标准。(3)各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施各项管理指标，包含房屋及配套设施完好率，房屋急修及时率、维护和修理工程质量合格率及回访率、绿化完好率，停车库完好率,公共设施设备完好率，重要机电设备完好率、治安案件发生率，火灾发生率，有效投诉处理率，管理人员专业培训合格率，业主满意率及其他相关指标等内容。以上各项指标均须注明有关规范标准依据、计算测定依据以及承诺所采取的措施。6、管理规章制度和档案的建立与管理。(1)管理规章制度包含公众制度，单位内部岗位责任制，管理维护运作制度及标准，管理人员考核制度及标准等内容。(2)档案包含竣工验收资料、房屋的单体竣工图、物业使用人档案、装修管理档案、维护和修理档案、巡察记录、运行档案、投诉与回访记录等。7、公共秩序的维护结合项目的具体情况和环境特点，供应有效的维持物业管理区域公共安全及四周秩序的方案，对消防、公共安全等方面的突发性事件有应急预案。8、保洁服务依据项目的特点和实际情况，订立合理的公共区域日常保洁、虫害消杀、垃圾处理的工作计划及区域工作标准、规程等。9、绿化养护管理依据项目的特点和实际情况，订立合理的绿化养护方案、区域工作标准及防止损坏植物的防备性措施。10、社区文化便民服务包含社区文化建设服务、社区服务与特约服务。第9条拓展的物业项目若以顾问的方式参加，所确定的物业管理方案应包含以下基本内容。1、项目的物业管理策划。2、项目物业管理顾问服务范围及内容。3、项目物业管理制度建设顾问服务。4、项目物业管理顾问模式及顾问酬报。5、项目物业管理重要顾问人员简介。第三章市场拓展谈判及合同签订第10条市场拓展人员进行物业项目的市场拓展时，针对目标物业项目的谈判内容包含以下几个方面。1、物业管理办公用房及员工宿舍的面积。2、物业办公用品及管理工具、用具的购置。3、小区内配套设备设施（包含交通标志、楼号门牌标识、安全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等）是否齐备。4、房屋交付使用后保修期内的返修及费用问题。5、前期介入的费用标准。6、项目入住后，小区入住率在50%以下时公用水、电费的分摊方法。第11条顾问项目的谈判内容应依据开发商的重要需求确定本企业所供应的方式，包含驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项管理。第12条物业项目市场拓展谈判中的报价标准应依据项目类型、规模、市场行情及开发商的目的、要求等因素采取不同的价格策略。第13条物业项目市场谈判中的注意事项。1、谈判中，如对方提出的要求与法律相悖或因企业自身本领原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全,使企业陷入被动。2、谈判人员不得徇私舞弊，损坏企业利益。3、谈判中所确定的内容必需细致，尤其是在企业的义务、费用标准等方面，不得留有漏洞。第14条市场拓展人员应依据谈判内容拟定相关合同，合同内容不得超出谈判范围，拟订的合同应报部门经理、法律顾问及总经理审批。第15条企业与开发商或委托方签订合同后，市场拓展人员需要依据开发商的要求订立相关工作计划，经部门经理审批后实施。第四章附则第16条本制度由市场发展部订立、修改及解释。第17条本制度经总经理审批同意后，自颁布之日起实施。
