深圳经济特区物业管理条例(2024修正).docx

深圳经济特区物业管理条例（2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过2019年8月29日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议修订根据2024年4月30日深圳市第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议关于修改深圳经济特区注册会计加条例等十二项法规的决定修正）目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主和业主组织第一节业主第二节首次业主大会会议筹备第三节业主大会第四节业主委员会第四章前期物业管理第五章物业服务第六章业主共有资金管理第七章物业安全管理与使用维护第一节物业安全管理第二节物业使用及专项维修资金第八章监督管理第九章法律责任第十章附则第一章总则第一条为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。第二条深圳经济特区物业管理活动适用本条例。前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他H常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。第四条市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。第五条业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。业主委员会、物业服务企业应当依照中多共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。第六条市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施：（三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作：（四）统筹全市物业专项维修资金管理工作：（五）建立全市统一的物业管理信息平台；（六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作；（七）法律、法规规定的其他职责。区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。市、区住房和建设部门可以委托具布管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责，依法开展物业管理相关工作。街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。第七条倡导绿色、智激物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。第二章物业管理区域及共用设施设备第十一条物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共布，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，屈于业主共有。物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；(一)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备：(三)房地产买卖合同约定属于业主共有的物业：(四)法律、法规规定的其他共有部分。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。第十二条利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。第十三条新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护，相关专营单位应当接收。（四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权：（五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；（六）法律、法规规定的其他权利。第十六条业主、物业使用人应当依法履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度：（一）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定：（三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金；（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。第十七条管理规约应当包括下列内容：（一）共有物业的使用和维护规则：（一）合理使用物业专有部分的权利和义务：（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；（四）物业管理区域相关费用的分摊规则：（五）违反管理规约应当承担的责任。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职贲和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻：不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。第十八条业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：<-）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算：建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算：（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。第二节首次业主大会会议筹备第十九条新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之H起十五日内，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金济册等相关资料。物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）°第二十四条首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五H内，由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案。区住房和建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作口内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后，由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章。第二十五条除本条例另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则：（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员：（三）审议业主大会年度计划和预算方案；（四）审议业主委员会工作报告；（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法：（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业：（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金：（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途；（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公掩费用的收取标准：<+）决定物业管理区域其他有关事项。前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。管理规约和业主大会议事规则应当自通过之日起三日内予以公示，并由业主委员会保管。第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会召集，或者由物业所在地街道办事处依法召集。业主大会会议召集人应当于会议召开十五口前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。第二十七条业主大会定期会议每年至少召开一次。经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。召开住宅物业的业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党委报告。第二十八条业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集：逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。第二十九条业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。第三十条业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例,第三十一条业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之Fl起三口内将决定予以公示。第三十二条业主大会可以设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。具体办法由市住房和建设部门另行制定。第四节业主委员会第三十三条业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会设主任一名，由业主委员会从委员中选举产生。鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员。业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会H常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、委员、执行秘书的联系方式。第三十四条业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作：（一）编制业主大会年度预算、决算方案：（三）拟订共有物业、业主共布资金使用与管理办法：（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用：（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准：（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记泉、共有物业档案、会计凭证、会计账涌、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金：（八）调解物业管理纠纷；（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。第三十五条业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力：(一)本人、配偶及其直系亲属