031浅论房地产销售收入的会计核算.docx

031浅论房地产销售收入的会计核算社会主义市场经济的健康发展为房地产市场的发育完善创建了优越的市场环境，使房地产业如沐春风，得以空前发展。如何规范和加强房地产开发企业的会计核算，为房地产业的健康发展保驾护航，显得极为迫切。一、房地产销售收入的核算范围房地产有广义与狭义之分广义的房地产是指“土地及附着于土地上的改良物''即不动产；狭义的仅指房地产开发企业开发的房地产。房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在销售之前未与购买方签订购销合同，这是一类；另一类是房地产开发企业事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。房地产开发项目竣工验收办理移交手续之前，已签订房地产购销合同的交易是作为房地产销售，还是作为代建工程呢？答案是不能作为代建工程。因为房地产开发企业的销售对象是其“生产制造”的房地产，是有实物形态的产品，所供应的是产品而非劳务。办理竣工验收、办妥移交前签订购销合同甚至收取部分售房款，其性质是预收货款（或预收定金），这种交易是房地产销售业务。房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款，也在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产销售收入”的核算对象。二、房地产销售收入的确认原则房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据企业会计准则-收入进行。房地产销售收入的确认必需满意收入确认的四个条件：（1）企业已将商品全部权上的主要风险和酬劳转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与全部权相联系的接着管理权，也没有对已售出的商品实施限制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能牢靠地计量。房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。根据国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，这时不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。理由是：第一，移交手续办妥后，购买方可以持相关单证到有关部门办理房地产产权证书，与所售房地产相关的主要风险和酬劳法定地转移给购货方，满意条件一。其次，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有接着管理权和限制权。开发项目区域内的物业管理等社区服务与条件二所述的接着管理权不同，管理主体有差别。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以供应牢靠的成本数据。三、房地产销售收入的核算房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款''科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款“科目核算。开发项目完工阅历收合格、竣工决算后，房地产开发企业根据购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收帐款”、“应收帐款'等科目，贷记“经营收入”科目。房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值，借记“开发产品”科目，贷记“周转房”科目；再按购销合同中双方签订的价格，借记“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目；并结转其销售成本，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入，借记“预收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。采纳分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品“科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目；按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，借记“经营成本”科目，贷记”分期收款开发产品”科目。房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，假如合同规定按投资额安排开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；假如是共享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的全部开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定安排开发产品或共享合资开发项目利润，所开发的全部开发产品对外出售或安排给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺当售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种缘由对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入