005销售百问纲要.docx

销售百问纲要一、概况1 .楼盘名称？2 .地理位置？3 .楼盘四周主干道及离主干道距离？4 .楼盘四周楼宇及建筑物？5 .楼盘动工时间？封顶时间？预料竣工时间？楼盘交房时间？6 .楼盘的优劣势？最主要的几个卖点？7 .楼盘各组团名称、楼栋分布二、开发、设计、施工、物管等公司介绍8 .发展商名称？公司地址？开发过哪些楼盘？9 .承建商名称？几级资质？以往承建过哪些楼盘？10 .监理单位及监理项目？几级资质11 .设计单位及曾设计过哪些项目？几级资质？12 .园林及环境硬景设计单位？在国内有哪些胜利的案例？13 .物业服务企业？几级资质？服务过哪些项目？三、楼盘资料（一）规划：14 .用地性质？商/住安排比例？批地时间？运用年限？15 .主要技术经济指标（占地面积/总建筑面积/容积率/覆盖率/绿化率/住宅建筑面积/住宅运用率等、规划户数）16 .建筑设计风格？设计特点？17 .园林规划风格？18 .外墙颜色及装饰材料？19 .楼与楼之间的楼间距？20 .共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？（表格形式）21 .住宅是否配置电梯？几梯几户？消防楼梯几个？电梯品牌？22 .是否有架空层？架空层高度？净高？规划用途？产权归属？23 .物业用房位置？面积？用途？产权归属？24 .会所面积？几层？设计功能？运用方法？25 .车位总数与分布（地面、地下室分布数量）？车位租或售？价格？车位出租是否为固定车位？26 .项目配套有哪此项目？27 .是否封闭管理？封闭以什么形式（例如栏杆或实体围墙）？28 .是否实行人车分流？有多少出入口？位置在哪？部分人行出入口是否限时开放29 .是否有泳池？泳池收费吗，开放时间如何支配？30 .是否配置监控系统（闭路监控、红外周界防越等）？系统选择何种品牌？31 .是否配置消防系统？选择何种品牌？32 .是否规划有商铺？商铺位置？商铺运用年限？（二）配套33 .到车站、商业中心、体育场等主要城市配套设施的时间？34 .本项目周边的交通配套？35 .旁边最近的公共汽车站？36 .生活配套设施（银行、肉菜市场、餐饮等）37 .消遣休闲设施（公园、文化设施、宾馆）38 .教化资源：幼儿园、小学、中学（地址、电话、联系人、收费、规模、性质、录用方式）39 .其他配套设施（邮政、电信局、医院、药店、购物商场）40 .项目属于哪个街道办事处？归哪个派出所管辖？电话？41 .项目周遍的治安环境如何？四、建筑：42 .电梯为何种品牌？性能如何？电梯间的装修标准是怎样的？43 .是否设置宽带？44 .楼体为何结构？基础为何种基础？楼板的厚度？45 .楼体面度？层高与净高分别为多少？46 .楼宇抗震等级？47 .是否隐梁、隐柱设计？房间内梁高度？山墙厚度？48 .给排水管线的上水管和下水管分别为何种材料？49 .如何处理防水层（屋顶、多水房间）？室内多水房间的标高较其它房间的标凹凸是如何实现的（是否为降板）？50 .空调水的排放是做如何处理的？51 .自然气管道是否入户？52 .水电表是否能抄表到户？抄表方式（插卡式、抄表式）五、室内交楼标准53 .楼梯间装修标准？54 .楼梯间照明系统？55 .每户可带装修？装修标准？56 .入户门与房间门的尺寸？57 .每户供电最大负荷为多少？58 .可否安装防盗网？59 .可否安装太阳能热水器？60 .可否封闭阳台？61 .是否预留空调机位？62 .业主可否更改隔墙？63 .窗框、玻璃各采纳的材料？64 .窗可为凸窗？凸窗宽度？距地面多高？玻璃厚度？65 .房内各种接口布置（有线电视、电话）？66 .房间内各种电器开关为何种品牌？67 .房内插座分布状况？（指数量、位置、品牌）六、收费项目及标准68 .水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？69 .物业企业服务内容？物管费收费标准？收取方式（按月、季、半年、年）？70 .公共水电分摊标准与分摊方式？71 .电梯费如何收取？72 .装修费用标准？（装修垃圾清运费用等）73 .各类车位收费标准？74 .会所服务内容？收费标准？75 .业主及住户是否能享受开发商其他项目配套设施？是否免费？七、物业管理76 .物业公司供应哪些服务？77 .物业在安防方面如何管理？78 .物业公司有何特色服务？八、购房手续：79 .本项目均价80 .有几种付款方式，须要什么手续？外地人须要哪些证件？私营业主须要哪些证件？81 .分期付款和一次性付款各享受什么实惠？82 .项目何时开盘？83 .房产证何时办理？何时可以拿到？84 .项目可否外销？外销可否做按揭？外籍人士须要哪些证件？85 .项目是否会供应质量保证书？86 .项目预售证编号？87 .按揭银行？按揭年限？88 .认筹定金是多少？认筹后是否可更名？89 .老业主可否享受实惠？方案如何90 .有线电视、电话、管道煤气、电、水等初装费/开通费是否己经纳入房价之中，属于房屋配套设施。（如未纳入，需在预售合同中明确列出须要另外收费的）91,是否有样板房？是哪种户型？九、技巧部分：92 .房价太贵了？93 .*的房子也不错呀，可价格比这便宜好几百元。94 .我要好好想想，与家人商议一下再看。95 .我要看一看其他项目。96 .房价要降，我要等等看。97 .房价太贵，我买不起。98 .听说贵公司有特殊的实惠？99 .听说贵公司的经济状况不好，不会“烂尾”吧？作者简介：张兵强：现任麒麟物业公司总经理，资深物业管理职业经理人，从事物业管理10年，曾在深圳万科、莲花物业、长城物业等一级品牌物业管理企业担当项目经理、分公司总经理等职；熟谙物业管理服务全过程，对物业管理的服务模式创新具有独到的见解，对物业管理的服务流程设计、IS09001质量管理体系运行、物业经营均具有丰富的实操阅历。其管理的大型高档社区世茂外滩花园、中城名仕汇花园均获得省级物业管理示范小区称号，由其担纲顾问管理的石竹新花园获评全国物业管理示范小区称号。优秀的物业服务是楼盘居住价值得以持续提升的保障。现代人居理念对物业服务的关注度空前提高，物业服务水平不仅影响到业主生活品质，也是楼盘保值增值的关键，因此，精品化的楼盘须要星级化的物业服务与之呼应和支撑。华夏麒麟公司的职业经理人多来自万科、龙湖等地产界知名企业，团队对于物业服务的重要性有着深刻的相识，把物业服务作为品质与品牌战略的核心内容之一。2009年4月，麒麟郡项目尚在规划设计之中，公司董事长、总经理亲赴深圳，邀请我加盟。正是基于对物业服务重要性的广泛共识以及共创一番事业的志向与激情，我离开了深圳万科物业，全程参加到麒麟郡项目的规划、设计、施工、销售等各个环节中来。我的目标是以麒麟郡为始，让华夏麒麟公司在邢项目的物业服务水平，与一线城市品牌物业服务同步，全新定义邢台物业服务元年，开启社区生活的新时代。以下是一些初步的设想，写下来既是自勉，也是接受准业主们的监督。一、全面导入ISo9001国际质量认证体系和ISOI4000国际环境认证体系，为业主供应规范、便捷、平安的物业服务。通过导入IS09001质量体系建立一整套严格而完善的服务管理体系，确保我们服务的质量。质量管理体系的核心是以顾客为关注焦点，实行顾客满足经营，物业管理的产品就是服务，是无形的，导入''IS09001这一管理体系后''顾客满足意识的体现将无处不在。我们按IS09001质量模式运作就会从时间支配、运用工具等方面与是否会造成对住户的影响来考虑工作程序的设计而不是依据企业自身的支配。例如：小区垃圾清运，为了最大限度削减对住户的干扰同时又能保证垃圾刚好清运，我们规定每天垃圾清运两次，分别在凌晨四点和下午四点住户相对活动比较少的时段。麒麟郡超大的中心园林在邢台地区是唯一的，也是小区全体业主的共同财宝。小区将依据ISOI4000国际环境管理标准在雨、污水处理，蚊虫消杀，垃圾无害化处理，机电设备维保，绿化种养等方面实行环保、经济管理，确保小区环境怡人，三季花开，四季有绿。不防让我们设想一下，早晨起床我们推开窗户满眼绿色葱笼，清爽的空气沁人心脾，好心情会伴随您一天；晚饭后，和家人在树下休闲、闲逛，四周花草虫鸣是何等的满足。二、建立''阳光100客户服务中心，实行''首问责任制，为业主供应一站式服务。为了保证能为业主供应刚好、专业、热忱、周到的服务，小区将开设24小时客户服务热线，全天候为业主服务，其中包括了''常规服务"与''特约服务两大体系，并在工作中广泛的听取客户看法与建议，不断的去完善以达到客户的满足。通过规定并严格实施''首问责任制和''客户投诉处理流程等措施，我们保证客户的投诉能够刚好、有效地得到传递、处理并回复。在觑麟郡社区，你将享受到多元化的一站式服务，特殊是通过小区供应的''特约服务体系，业主足不出户就可体验到360。周到服务，充共享有生活的便利与尊崇。如送餐服务：业主只需致电服务中心，即可享受24小时免费送餐服务。保洁服务：供应专业的家庭保洁服务，包括：高空门窗清洗、地毯清洗、地板打蜡、家居清洗、洗涤清洁、''清除四害等相关特约服务，让业主的家纤尘不染。洗衣服务：为了让业主的生活时刻省心，只要您致电服务中心，服务员上门收取须要洗涤或缝补的衣物，按专业标准对衣物进行清洗和维护，再刚好将洗好的衣物送还业主，就如私人保姆，时刻关怀备至。票务服务：服务中心为业主供应多种票据的预订服务，包括：机票、火车票、长途汽车票、大型演艺活动门票等。客房预订：服务中心可通过酒店服务协议为业主支配各类酒店的预订服务。留言服务：服务中心可以为业主在外出或不便利的状况下，精确记录来电、来访留言和支配接待来访客人。勿扰服务：业主可以运用这项业务，干脆由门卫以合理的方式婉拒外来人员的探望，避开一些不愿接待人员的打搅。观光旅游询问服务：服务中心联合资深旅游公司为业主的国内外旅游提出方案，使业主们能开心的度过每一个假期。另外还供应上网服务、快件服务、打字服务、报刊订阅等。许多准业主特殊关切觎麟郡的物业服务水平向深圳看齐了，那收费会不会很高？我可以保证，麒麟郡物业''常规服务的收费会向邢台当地的收费水平看齐，而供应更多便利的''特约服务”，也会以业主能够承受的实惠价格取费。三、以丰富多彩的社区文化活动，共建和谐社区。高品质的社区离不开社区文化的建设0我们将专心致力于社区文化的建设，形成固定的社区文化模式和一系列传统文化节，如元宵节、植树节、敬老节等。同时，还将常常举办一些专题或主体社区活动，比如大型业主运动会、社区业主绘画展、摄影展、易物会、投资讲座等，建设具有麒麟郡特色的社区文化。四、以亲情化的服务理念，营造''麒麟郡大家庭氛围。物业服务中的常规服务体系，即保安、保洁、绿化养护、设备维护、工程修理等服务内容，属于物业服务的基础性工作。这些工作说起来简洁，但事实上工作量大、涉及面广、表现形式多种多样，想要一年365天长期保持高标准的服务水平，殊为不易。怎么样确保服务的持续高效和持续改进？我们不仅强调标准化的服务流程和服务水平，更强调''专心善待业主“，即亲情化服务。也就是说，我们提倡物业服务人员把业主当作家人，把对业主的服务，看作是在家里为亲人付出的点点滴滴，润物细无声，但饱含着无私的善意。亲情化服务意味着''客户满足”是最终的评价标准，而在这种评价标准下，许多''自选动作会在物业服务人员的日常工作中自发地产生，并成为物业服务中弥足宝贵的''增值部分。半年来，麒麟郡受到了客户的广泛认可，我能从中体会到邢台的业主们对于一线城市标准的高品质