【《S地产公司融资渠道的优化策略》17000字（论文）】.docx

S地产公司融资渠道的完善对策研究摘要随着中国经济的快速发展，房地产行业已经成为关系到拉动国计民生的支柱产业，对国民经济发展的核心。如何正确分析中国房地产行业的融资现状，立足于实践，在实践的基础上的监管，已成为一个主要的问题，我们关注的。随着经济作为资本密集型产业发展的背景，房地产融资是生存和发展的关键，建立多元化、多层次的融资体系，以适应未来房地产融资多元化发展的趋势。在当前房地产市场竞争激烈的融资环境下，房地产企业的快速发展呈现出持续增长、增强效益的重要支撑。越秀房地产是一家综合实力雄厚的房地产开发企业，在1992家上市的香港证券交易所，市场化程度较高。依托广州越秀集团有限公司的控股股东，公司强大的实力和金融行业资源，与国内外的融资渠道，越秀房地产投资信托基金的成功运作，采取更广泛的房地产融资模式，值得研究。本文分析了越秀集团有限公司的投资渠道，针对目前存在的问题，提出了发展对策和建议。关键词：融资渠道；越秀；SWOT分析目录一、绪论2（一）研究背景2（二）研究意义3（三）研究内容3（四）研究方法3二、国内外研究综述3（一）国外研究综述3（二）国内研究综述41 .从融资结构方面进行研究42 .从融资方式方面进行研究4三、房地产企业融资概述5（一）房地产融资的概念5（二）房地产融资的基本特征51 房地产开发资金需求量庞大，对外源融资的依赖性很高52 .土地、房产的抵押是房地产开发融资的重要条件53 .房地产开发企业的风险主要体现为经济风险与财务风险6（三）房地产融资渠道的分类6（三）房地产融资渠道选择原则84 .成本节约原则85 .结构合理原则86 .风险可控原则8四、越秀地产融资现状分析8（一）越秀地产的发展情况简介8（二）越秀房地产金融业务优势9（三）越秀地产融资模式91供股92 .黄行贷款和发行债券93 .预收房款104 .房地产信托投资基金115 .房地产基金116 .融资租赁11（四）越秀地产公司融资环境SWOT分析111.S（优势）112.W（劣势）123.0（机会）124.T（威胁）13五、越秀地产融资存在的问题13（一）融资成本越来越高导致经营状况不佳14（二）融资能力减弱偿债风险加大导致经营受阻14（三）融资渠道单一导致资金来源难度大16（四）自我造血功能弱导致融资资金需求大17（五）房地产信托融资难度加大导致融资风险增加17六、越秀地产融资渠道对策18（一）建立科学的投资决策机制18（二）推动房地产证券化18（三）积极吸引外资加入我国的房地产金融投资市场18（四）加大保险资金向房地产开发市场的投入18（五）完善房地产金融法律法规19（六）加强人才培育19七、结论19参考文献20第一章绪论1.1 研究背景资本是企业快速发展的必要资源，在企业平时的经营活动中，企业拥有充足的资金会影响企业的成功，资本是企业正常运转的关键因素之一。因此，对于资本密集型的房地产企业来说，如何进行融资，选择融资渠道成为企业考虑的首要问题。所谓房地产行业是指房地产开发、建设、物业管理和一般租赁业务，属于第三行业的行业分类。作为一个高投入、高风险、高投入的行业，充足的资金是房地产企业正常运行以及项目前提与延伸的需要，因此如何选择融资方式和融资渠道成为衡量房地产企业融资能力的重要指标。由于房地产项目涉及的建材，建筑和冶金等50多个相关行业的发展，而且表面的相关系数较高的房地产长期产业链和其他行业。据统计数据显示，当房地产企业有1%的增长，其他行业的产量将增加1.5%至2机因此，由于房地产市场资金需求的特点也在一定程度上决定了房地产业与金融业之间的关系是相互依存、相互支持、共同发展的。中国加入世界贸易组织，大量的外资房地产企业和金融企业进驻中国市场，在中国房地产市场带来了巨大的挑战和冲击。1.2 研究意义对于房地产企业融资决策，影响房地产开发项目从融资、资金使用效果到资金开发计划和项目整个开发周期。在降低资金使用成本控制资本风险的基础上，确定符合房地产企业现状。最后，优化融资模式的可行性，房地产项目融资，安全和经济，以确保利润最大化或企业的价值，它具有重要的现实意义，房地产企业。此外，本文还分析了在中国房地产企业融资理论，这是中国的房地产企业融资模式的优化提供了新的思路，提供了一个机会，一个针对中国房地产企业融资困难的新方法，这是中国的房地产企业融资选择融资模式的借鉴。综上所述，本文的结论是：无论是在理论层面，还是在中国的房地产市场可持续发展的实践具有重要意义，为我国提供充足的资金支持时，房地产企业，最终确保中国的房地产业与国民经济的健康发展。1.3 研究内容1.4 研究方法第二章国内外研究综述2.1 国外研究综述在上世纪70年代，随着信息不对称理论的增加，影响传统企业融资理论只有税收和破产等外部因素影响企业融资结构的因素，试图信号从开始，激励内部因素如信息不对称理论进行企业融资问题的研究，对早期和现代企业融资理论为结构或系统的设计问题的平衡,并开始形成第三系统企业财务理论，通过扩展新的研究方向是逐步与企业融资理论。财务理论的主要业务：啄食顺序理论、代理成本理论、控制理论和信号理论。其中，Mayers(1984)介绍企业融资的最早理论研究信息不对称理论，创建一个新的啄食顺序理论，然后MayCrS和MajhIfl984提出“梅耶斯-迈基里夫模型”模型，模型认为，企业选择融资过程中的内部融资，如果外部融资的使用优先债券融资。从1965-1982美国企业融资结构和内部积累资金占资金来源的61%,发行债券和股票的发行只有分别为23%和2.7%,这表明新的理论已被证明。随后，Harris和RaViV(1990)基于对前人研究的延续，提出“哈里斯-雷斯夫”的模式，而阿洪和麦克伯顿(1992)提出了一个洪水-麦克伯顿模型。两种新的模型构成了企业财务控制理论的基础，主要观点认为企业融资结构不仅决定了企业的收入分配，而且决定着企业的所有权分配。随着金融理论的逐步完善，在西方发达国家，如德国和英国的房地产抵押贷款的角度看，房地产证券化和房地产融资渠道，房地产证券化开始研究。Sirota(2003)资金的房地产企业融资来源的信任结构和两种半信任。Clauretie和Sirmans(2014种类型的房地产企业融资)将分为持久性和非持久性融资，而时间序列是房地产开发企业的房地产融资的标准。融资的持续性，包括固定利率的长期贷款，参与贷款和信用和售后回租协议；为房地产企业的非持续性融资，包括获得土地和贷款，开发贷款和项目贷款用于建设20多世纪60年代以来，在美国房地产市场比较发达的国家，房地产金融创新开始通过传统银行的新趋势为主的间接融资模式之间的证券化为核心的股权融资模式转型，从单一的银行融资主体多元化、多层次的投资理财市场变化。2000左右，西方发达国家的房地产经历了不断创新的新工艺，金融创新，为房地产市场的房地产融资工具的发展起到了巨大的推动作用，奠定了基础的房地产市场和金融市场的繁荣和可持续发展。目前，随着房地产融资改革，对国外房地产金融创新的研究已从传统的定性研究，定量研究，定量研究，如最近流行的REITs制度。现代企业融资理论可以看作是一个相对悠久的历史和成熟的理论，对西方国家金融工具创新企业的融资理论与实践的实践起到了指导作用。因此，中国的房地产企业如何正确运用西方现代企业融资理论为指导，有效地实践与中国资本市场相结合，在最大程度上金融工具的创新，关键在于优化房地产企业资本结构成为其现代化和需要解决的问题。2.2 国内研究综述随着我国的改革开放政策，我国市场经济得到了快速的发展，金融市场体系也逐渐的走向完善，我国企业对融资工具也做了许多尝试，国内企业融资理论也取得了大量的研究成果。当前国内企业融资理论研究方向按照不同特点，主要分为以下两方面：2.2.1 从融资结构方面进行研究宋晓梅(2014)认为，资本结构反映了企业利益相关者的权利和义务体现在金融视角及其影响和决定一个公司的治理结构。从控制的角度来研究资本结构理论、融资行为不仅可以规范和优化国有企业的治理结构，而且还可以优化国有企业，提高国有企业的经济效益。同时，她还利用理论和博弈论与信息经济学的方法，考虑从控制权的角度看企业资本结构的优化，控制权对资本结构决策的分配起着重要的影响。杨一民，刘星(2015)从企业成长阶段、企业股权结构和股东的风险转移动机的三个维度构建了分类标准，控制影响融资结构对我国上市公司大股东对企业投资行为的实证分析，从而加深对宏观经济政策的理解和明确融资决策朱翔平。(2014)通过安排相关因素和企业社会资本对企业融资结构的影响，尝试运用因子分析法建立企业社会资本指数的指标，并以房地产上市公司为例进行社会资本计量。2.2.2 从融资方式方面进行研究我们对所有的上市公司的系统和深入研究，定向分析增发新股现象，张伟东(2011)认为，中国的上市企业在融资过程中，往往会选择定向增发新股和发行可转换债券，与美国和其他发达国家这一现象相比，往往选择定向增发新股可转换债券。郭斌(2006)通过对企业债券融资方案综合分析的建立和如何对企业绩效的不同选择方案的框架系统，影响公司治理结构，同时通过这一框架，从实践分析和现象的相关问题。提供理论依据，为发展中国家的融资渠道的房地产企业融资结构优化与房地产企业。伏军(2012)作为一种自发的融资模式，国内中小企业境外间接上市可以获得足够的资金，而且还提供了一个可行的模式对外资本输出我规模大，所以我国政府应该采取不同的、更便于监管政策的实施。第三章房地产企业融资概述3.1房地产融资的概念在房地产开发融资、营销和引入外部资金等方面，使房地产企业的开发资金较少的大型项目，消费者可以在抵押房地产的未来现金流量也可以提前享受，使社会闲置资金获取一定的收益率值的影响。房地产融资可分为股权融资和债务融资两种方式。股权融资的投资者通过协议向相应的机构和房地产产权的相应比例提供一些钱，享受房地产项目的未来收益未来相应比例；债务融资，投资者一个组织捐钱，投资者没有该项目的产权，但可以获得利息收入按协议规定。房地产融资主要发生在房地产开发、房地产销售的两个环节，前者主要是满足建设单位购买土地、建筑成本、管理成本和资本要求，后者主要是为了满足在资金有限的消费者的需求，但未来的购买房地产的条件下固定的现金流。金融的作用可以分为两个层次。从宏观层面看，促进社会融资资金以最低的成本投入到最需要的地方，是经济效益最高的地方，它是促进社会资源配置优化的主要机制之一。同时，融资也可以做一些企业发展需要的资金通过金融市场，通过自我积累能力的限制，在较短时间内形成大规模生产，从而提高经济效益和社会经济效益。从微观层面看，金融中介作用是双重的。另一方面，有闲置资金和财政资金的企业和个人，可以获得一定的利益，通过资本融资，提高资金使用效率；另一方面，企业和个人资本的进入，资本的进入使企业在经营规模上摆脱资本约束的不足，可以扩大生产规模，为企业创造更多的财富。3.2房地产融资的基本特征321房地产开发资金需求量庞大，对外源融资的依赖性很高企业融资可以有多种渠道和方式，从融资过程中资金来源方向的不同，企业融资分为外源性融资和内源性融资。外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金，包括向外股份融资、债券融资、向银行贷款等。房地产业是资金密集性的行业，开发一个房地产项目所占用的资金量非常庞大，仅靠企业自有资金，难以维持正常的开发经营，因此房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。322土地、房产的抵押是房地产开发融资的重要条件房地产是一种特殊的商品