房地产协理综合能力课件.docx

房地产特性：1.不行移动2.独一无二3.寿命许久4,供应有限5.价值较大6.用途多样7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值房地产种类：（按开发程度分类：）1 .生地：不具有城市基础设施（农用地，未利用地）2 .毛地：具有肯定的城市基础设施（有地上物，须要迁移但未迁移的土地）3 .熟地：具有较完善的城市基础设施且场地平整，可干脆建设。三通一平（通路，通水，通电，场地平整）五通一平（道路，供水，排水，电力，通信，场地平整）七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场地平整）二.建筑基础学问建筑按高度分类：低层（1-3层）。多层（46层）。中¾层（7-9层）。¾层（10层以上）。按设计运用年限:类别设计运用年限示例15临时建筑225易于替换结构构件的建筑350一般建筑4100纪念性建筑和特殊重要的建筑三.识图四.房地产面积面积含义：建筑面积：2.2米以上的各层水平投影面积，（包括阳台，挑廊，地下室，室外楼梯）运用面积：屋内可运用空间面积套内面积：由运用面积，套内墙风光积，套内阳台面积计算一半建筑面积的范围:1 .与房屋相连有上盖的走廊，檐廊2 .独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚3 .未封闭的阳台，挑廊（封闭按全面积计算）4 .无顶盖的室外楼梯5 .有顶盖不封闭的永久性的架空通廊不计算建筑面积：1 .层凹凸于2.20米2 .房屋之间无上盖的架空走廊（如天桥）3 .骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分4 .与室内不相同类似阳台，挑廊建筑面积二套内面积十分摊的共有建筑面积套内面积二套内运用面积+套内墙风光积+套内阳台面积其次章.房地产经纪行业经纪是指人或组织通过居间，代理，行纪服务方式促成托付人与他人交易并向托付人收取佣金房地产的特性：经纪的特性：1.主体专业性2.地位的中介行3.内容的服务型4.收入的后验性房地产的特性：1.范围的地域性2.后果的社会性房地产经纪的必要性：1.不行移动2.构成要素困难，专业的缺陷3.价值大不好囤货，须要专业媒介3.供应信息搜集效率4.价值大，交易中隐含经济风险房地产经纪的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易规范，保障平安3.促进公允交易，维护合法权益接着教化：每年累计不少于90学时。专业客户不少于总学时的2/3房地产经纪人协理的工作职责：1.帮助经纪人做好客户接待，询问工作，供应专业询问服务2 .帮助经纪人陪伴看房，促成交易3 .帮助经纪人开发和积累房源，与客户建立良好关系房地产经纪人协理的职业技能：1.了解行业法规和管理规定4 .基本驾驭交易流程，具有肯定交易运作实力5 .独立完成经纪业务一般性工作6 .在经纪人指导下完成较困难经纪业务第三章，房地产经纪管理1.经纪机构的设立条件：1.有自己的名称和组织机构2 ,有固定服务场所3 .有必要的财产和经费4 有足够数量的专业人员个人工商户性质的房地产经纪机构不行以设立分支机构2 .经纪机构的备案：领取营业执照30日内到所在直辖市，市，县人民政府建设（房地产）主管部门机构应公示的内容：1.营业执照和备案证明文件2.服务项目，内容和标准3.业务流程4.房地产经纪收费5.交易资金监管方式6.信用档案查询方式，投诉电话及12358价格举报电话7.经纪服务合同，买卖合同和租赁合同示范文本。3 .房地产机构与房地产经纪人员的法律关系4 .房地产经纪活动当事人之间的法律关系托付人和受托人的法律关系1 .托付关系托付人的权利：恳求受托人处理托付事务的权利，指示受托人托付事务的权利托付人的义务：1.支付处理托付事务费用2.支付酬劳受托人的权利：费用恳求权，酬劳恳求权，风险损失赔偿恳求权受托人的义务：1.处理托付事务2.亲自处理托付事务2 .居间关系托付人的权利：恳求受托人处理托付事务的权利，指示受托人托付事务的权利托付人的义务：1.支付从事居间活动支出的必要费用2.支付酬劳居间人的权利：1.酬劳恳求权2.费用偿还恳求权（有约定按约定，没有约定由居间人自行担当）居间人的义务：1.报告有关订立合同的事项2.负担居间活动的费用3 .代理关系1 .经纪机构代理行为的法律效果干脆归属托付人，托付人对经纪机构的代理行为担当民事责任2 .经纪机构以托付人的名义进行独立意思表达，对自己的行为担当连带责任4 .三类法律关系比较共性：1 .都是依据服务合同确立2 .都是有偿服务3 .行为结果都之间归属托付人不同之处：名义不同1 .托付关系：受托人可以以自己的名字，也可以以受托人的名义2 .代理关系：代理人只能以被代理人的名义从事活动3 .居间关系：不代表任何一方立场法律性质不同1.托付关系：适用最广，可以具有法律意义的不动产交易托付，也可以简洁手续代办2.代理关系：代理的事务内容必需具有法律意义3,居间关系：只是中间人，不具有法律意义收益方，酬劳支付方和服务完成标准不同1.托付关系：谁托付谁负责的原则2.代理关系：被代理人向代理人支付费用3,居间关系：报告居间受益方式托付人，媒介居间的受益人是交易双方，房地产交易合同依法签订是房地产居间服务完成的唯一标准，只有房地产交易合同签订后，经纪机构才可以向托付人或者交易双方收取居间服务费用。第四章，租赁1 .租赁市场的特点：1.租赁价格相对稳定2.季节性变更明显3.交易更为频繁4.属地区性市场2 .租赁合同主要内容：1 .当事人姓名和居处2 .标的物3 .租金和押金数额4 .租赁用途和房屋运用要求5 .房屋和室内设施的平安性能6 .租赁期限7 .房屋修理责任8 .物业服务，水电缴纳9 .争议解决方法和违约责任3 .签订合同时留意事项：1.租赁合同的主体价格2.应为书面合同3.合同标的物依法能够出租4.对转租特殊约定4 .房屋出租的条件：（一）房屋可以依法出租（不得出租情形）1 .属于违法建筑的；2 .不符合平安、防灾等工程建设强制性标准的；3 .违反规定变更房屋运用性质的；4 .法律、法规规定禁止出租的其他情形的。5 .转租的条件1 .须经出租人书面同意2 .转租期限不得超过原合同规定的期限6.租赁合同无效的认定：1.出租人未取得建设工程规划的房屋与承租人订立的合同（但在一审法庭辩论终结前取得，认定有效）；2 .出租人未根据批准内容建设的临时建筑与承租人订立的合同（但在一审法庭辩论终结前经批准，认定有效）；3 .租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效（但在一审法庭辩论终结前经批准延长，认定有效；4 .当事人以租赁合同未备案为由恳求确认合同无效，不予支持。7 .租赁合同的解除；1 .依法查封；2 .权属有争议；3 .违反强制性规定；8 .承租人优先权：法院予以支持接着履行租赁合同的状况1 .以合伙人承租，一方承租人死亡，其共同承租人恳求按原合同履行;2 .在租赁期间全部权变动，承租人恳求接着履行的；10.租赁环节的税费：增值税，城市维护建设费，教化附加，房产税4%,城建土地运用税，印花税，个人所得税第五章.房屋买卖1 .房地产的特性有：不行移动性、独一无二、价值较大（垄断竞争性，区域性，周期性，易于形成泡沫）2 .商品房预售的条件：1.已交全部出让金，取得土地运用权证书2.有工程规划许可证和施工许可证3,投入资金达总投资25%以上并已确定施工进度和竣工交付日期4.取得商品房预售许可证3.商品房现售条件：1具有法人营业执照和开发企业资质证书2 .取得土地运用权证书或运用土地的批准文件3 .有工程规划许可证和施工许可证4 .通过竣工验收5 .拆迁安置已落实6 .配套设施具备交付运用条件7 .物业管理方案已落实4.房地产价格的影响因素1 .供求关系2 .经济因素：经济发展、物价、居民收入3 .人口因素4 .社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化5 .行政因素：土地制度、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策