生态休闲山庄建设项目可行性研究报告.docx

目录第一章总论1第一节工程概况1第二节工程单位概况5第三节可行性研究的过程与范围5第四节可行性研究报告编制依据5第五节主要技术经济指标6第六节结论与建议6第二章工程建设背景和必要性9第一节工程建设背景9第二节工程建设的必要性11第三章工程区及旅游资源现状14第一节工程区现状14第二节旅游资源现状15第四章市场分析与前景预测21第一节市场分析21第二节前景预测25第三节客源市场定位28第五章工程选址与建设条件29第一节工程选址29第二节工程建设条件30第六章工程规划布局方案32第一节规划依据32第二节规划范围32第三节指导思想与规划原那么32第四节规划布局34第五节旅游环境规划容量35第七章工程建设工程方案37第一节规划依据37第二节建设工程方案37第八章公用工程方案42第一节道路工程42第二节给水工程44第三节排水工程45第四节电力、通讯工程46第五节环境卫生系统47第九章节能49第一节设计依据49第二节节能措施49第十章环境保护51第一节环境现状51第二节编制依据与标准51第三节施工期环境影响及防治措施51第四节运营期环境影响及防治措施53第五节环境影响分析结论54第十一章组织管理及人力资源配置55第一节组织管理与劳动定员55第二节人员培训56第十二章工程招标方案58第一节编制依据58第二节招标范围及组织形式58第三节工程招标方案58第十三章工程实施进度61第一节工程实施阶段61第二节工程建设周期61第十四章投资估算与资金筹措63第一节投资估算63第二节资金筹措76第十五章财务评价77第一节编制依据77第二节财务评价根底数据77第三节工程财务分析78第四节财务评价结论83第十六章社会效益评价85第一节工程对社会的影响分析85第二节互适性分析86第三节社会评价结论87第十七章风险分析88第十八章结论与建议91第一节结论91第二节建议91第一章总论第一节工程概况一、工程名称：*生态休闲山庄建设工程二、工程建设单位：*休闲山庄三、建设单位法人：*四、工程性质：新建五、工程建设地点：*镇六、工程建设规模及内容*生态休闲山庄建设工程总用地面积为838.25亩，其中：259.25亩为建设用地、水域面积29亩、其余550亩为保护性开发的林地和旱地，总建筑面积17840平方米。工程按空间总体布局分为“一心三区二即：一心：接待效劳中心；三区：生态颐养区、群众娱乐区、农家生活体验区。各区域规模及具体建设内容如下：1、接待效劳中心位于规划区的西南部，面积为35亩。该区域以“吸引眼球、先入为主”为理念，作为本旅游区重要的引景区、游客集散区和接待效劳区，主要承当游客集散、旅游区管理、导游效劳等功能。建设内容：总建筑面积2820平方米，其中：游客效劳中心大楼1500平方米、员工宿舍楼1200平方米、生态厕所120平方米。生态停车场4000平方米及旅游区主大门、绿色广场等。2、生态颐养区位于规划区东部山地区域，面积为577.25亩。区域以“生态养生、阳光颐养”为理念，充分利用区域的自身特点，引入运动、休闲、生态的概念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。为游客提供节奏变缓、放松自如、活动内容健康丰富、以及回归大自然，与大自然拥为一体的、温馨的度假休闲环境。建设内容：总建筑面积4680平方米，其中：阳光瑜伽台休息厅200平方米、森林SPA1200平方米、森林木屋3000平方米、养生会所1800平方米、生态厕所80平方米。户外瑜伽台400平方米、森林康体浴场、旅游区次入口及生态停车场100o平方米等。同时，该区现有植被景观较为单一，在该区域主要进行大面积林相改造，进行植被的生态景观化，以期到达四季皆有景可观的动人景象。3、群众娱乐区位于规划区的西北部，临靠水库区域，面积为50亩。该区域以“快乐至上、欢笑飞扬”为宗旨，以水上娱乐为主题，打造一个群众娱乐天地。建设内容：总建筑面积1780平方米，其中：休闲垂钓娱乐中心600平方米、水上乐园休息厅800平方米、生态厕所80平方米。芦苇凉亭2座、垂钓台10个、室外游泳池2400平方米及配套娱乐设施等。4、农家生活体验区位于本规划区的中部，面积为176亩（含亲情果园40亩、无公害蔬菜农场20亩、生态养殖基地101.5亩、生态苗圃苑6亩）。该区域以“田园休闲、生态度假”为理念，融合田园养生、乡土体验等功能,构建一个生态化、娱乐化、情趣化、乡土化的农家生活体验乐园。建设内容：总建筑面积8560平方米，其中：农家月光小屋2000平方米、乡村餐厅1500平方米、亲情果园休息厅1500平方米、管理用房400平方米、无公害蔬菜农场休息厅800平方米、管理用房400平方米、生态养殖基地栏舍100O平方米、粪便发酵间180平方米、饲料仓库200平方米、水产养殖管理用房400平方米、生态厕所80平方米。厌氧发酵池200立方米、沼液调蓄池400平方米、水产养殖池6000平方米及配套效劳设施等。5、公用设施工程道路交通工程：车行道1000米、步行道2000米、游步道6000米，购置景区电瓶车5辆及生活物资车1辆。给水工程：DN200给水管2000米、DN120给水管3500米，净化消毒设备2套。供电及通信、电视：购置变压器4台、埋地低压线路5200米，埋地通讯电缆3200米、埋地电视电缆3200米。6、环境保护工程绿化美化：车行道绿化美化100O米，步行道绿化美化2000米，公共绿地117000平方米，设置草坪灯、景观绿化灯共800盏。环境卫生工程：垃圾中转站2座，垃圾清运车2辆，分类垃圾箱120个。污水处理工程：地埋式污水处理设施500立方米，DN300雨水管2000米、DN200雨水管3500米、DN300污水管2000米、DN200污水管3500米、雨水检查井184座、污水检查井184座、三级化粪池4个。7、旅游平安保护工程：治安亭4座，平安标识警示牌60块，导游标志牌90块，消防栓45个，灭火器90个。七、工程建设目标本工程利用*交通、区位、生态、文化等综合优势，立足于绿色环保，充分整合区域自然与人文资源，将工程地开展成为生态休闲、娱乐度假、观光旅游的绿色生态山庄；工程建成后将形成以生态休闲为主题，集森林保健、康体养生、生态游乐、乡村等多功能为一体的旅游区，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然一欣赏一休闲一康乐”于一体的景观综合体。一方面可充分挖掘工程地潜在的旅游资源，促进当地旅游经济的快速开展；另一方面可为企业集团员工提供一个休闲去处，丰富员工精神文化生活，更好地效劳于企业集团。八、工程总建设期限：6年（2011年3月一一2016年12月）九、工程投资规模本工程总投资为5364.52万元，其中工程费用为4613.18万元，工程建设其他费426.55万元（含土地租赁费用138.14万元），根本预备费251.99万元，铺底流动资金72.80万元。十、资金筹措本工程总投资5364.52万元，资金来源为：全部由工程单位自筹解决。第二节工程单位概况*休闲山庄成立于2009年11月12日，法人代表：*,注册资本50万美元，经营范围：种植、养殖、休闲、旅游、酒店效劳。为*下属全资子公司。*为法属萨摩亚外商投资企业，经过多年开展，企业已拥有员工1830人，其中：美国亚利恩公司30人、东莞嘉鹏纺织800人、*嘉盛精密纺织100O人，企业集团实力雄厚。第三节可行性研究的过程与范围一、研究过程根据建设单位的要求,本公司于2011年1月开始组织工程技术人员通过现场踏勘和外业调查等工作对工程可行性研究报告编制所需资料进行收集和整理，并着手编制工程进行可行性研究报告。二、研究范围本报告根据国家、*、*市政府开展旅游产业的相关政策及*城市开展总体规划为依据，通过对工程必要性论证、外部建设条件评述、旅游资源现状、市场需求预测等方面的分析，科学地制定出工程规划布局及建设方案，并根据国家有关规定，编制了工程环境保护和工程初步的工程招标方案，在此根底上，提出工程建设工程投资估算并进行投资效益评价。第四节可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法;2、中华人民共和国环境保护法；3、旅游规划通那么；4、旅游资源分类、调查与评价；5、旅游规划标准；6、国务院关于加快开展旅游业的意见；7*省旅游产业开展“十二五”规划纲要；8、2011年*省政府工作报告；9、2011年*市政府工作报告；10、2011年*政府工作报告；11、投资工程可行研究指南（2002年）；12、建设工程经济评价方法与参数（第三版）；13、国家有关法规、设计标准；14、工程业主单位提供的根底资料。第五节主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数据1工程总用地面积亩838.252工程总投资万元5364.522.1其中：建设投资万元5291.722.2流动资金万元72.803资金来源万元5364.523.1其中：企业自筹万元5364.524年平均营业收入万元3693.155年平均营业税金及附加万元199.436年平均总本钱费用万元2666.017利润总额（年平均）万元827.728年平均所得税万元206.939投资利润率%15.43%10总投资收益率（ROD%15.43%11工程资本金净利润率（ROE）%11.57%12全投资内部收益率（所得税后）%12.77%13全投资内部收益率（所得税前）%16.00%14全投资静态回收期（所得税后）年15.8715全投资静态回收期（所得税前）年11.7916全投资财务净现值（1=10%）（所得税后）万元829.3417全投资财务净现值（1=10%）（所得税前）万元1913.3618BEP（盈亏平衡点）%66.81%第六节结论与建议一、结论1、本工程为生态、休闲旅游建设工程，符合政府出台的各项关于促进旅游业开展规划和意见的指导精神，在产业结构调整指导目录（2007年本）中属于鼓励类建设工程；2、*近年来依托当地旅游资源优势，旅游业快速增长，有力地促进了地方经济开展，工程地供电、给排水、交通运输等各项建设条件已具备，为本工程建设奠定了良好的根底；3、工程符合旅游市场所需，建成后市场需求巨大。近年来旅游的消费水平也逐年趋向于多样性、内容丰富、生态绿色的综合性旅游场所，未来随着旅游业越来越繁荣，人们的消费也越来越理性，旅游经营者如果仅仅让消费者停留在欣赏的层面，已经无法满足消费者需求。本工程以生态、休闲、娱乐及旅游为主题而开发，因此符合旅游市场所需。4、工程运营后年营业收入3693.15万元（计算年平均），年上交所得税金206.93万元，利润总额（年平均）827.72万元，税后内部收益率12.77%>10乐税后财务净现值829.34万元,投资回收期15.87年，经济指标可行。5、工程建成后能够扩大*旅游知名度，大幅增加*