杭州市萧山区华瑞晴庐小区物业服务选聘方案.docx

杭州市萧山区晴庐小区物业服务选聘方案（征求意见稿）一、方案背景物业服务事关全体业主生活安定、幸福、团结，也关系小区房价和长远可持续发展。为有效提高小区物业服务质量，做到公平、公正、公开的物业服务特制定本方案。自2022年6月1日，晴庐业委会根据业主大会会议决定与万科物业服务签订物业服务合同。合同约定万科物业接受业委会制定单位进行审计，万科物业每年最高利润上限不得超过10%,其余部分全部用于小区建设。经会计师事务所审计对万科物业晴庐项目物业费收支审计，结合晴庐业委会审查发现仅2022年6月1日至2022年12月31日期间7个月，晴庐小区物业费结余有200余万元，这些费用本应投入小区建设，提升小区综合品质。但是，万科物业未根据合同约定及业委会要求将结余费用投入小区建设。万科物业服务中多次严重违法、违约（见“晴庐家园”微信公众号通报），包括在晴庐项目中消防违法，被行政处罚，影响业主居住安全。业委会根据合同要求对万科物业进行扣罚，至今万科物业也拒绝履行合同义务，补缴履约保证金，公然违约。万科物业函告晴庐业委会将于2024年5月31日退出晴庐小区，故，晴庐业委会需推进下一阶段物业选聘。二、具体措施对于万科物业服务期间所涉及的一切违约等有关问题，授权晴庐业委会依法主张权利。通过司法审计，全部应收物业费应全部收齐，审计结余部分物业费全部转入晴庐业委会公共账户，用于小区建设。晴庐小区物业服务选聘方案第一章总则第一条为规范杭州市晴庐小区公开选聘物业的活动，维护全体业主的合法权益,根据国家及省市物业管理条例、杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法等法律法规和晴庐业主大会议事规则的规定，制定本方案。第二条本方案仅适用于晴庐小区选聘一个物业服务企业，在服务合同有效期内对本物业管理区域实施物业服务。第三条物业选聘应遵循公开、公平、公正的原则。第二章物业选聘的责任主体第四条由业主大会决定选聘物业服务企业。需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果参与表决的业主面积或人数未能达到上述要求，则业主大会表决须延期或终止。第五条由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。第六条根据晴庐物业服务的实际需求，由业主委员会负责草拟本方案，在物业管理区域的公告栏向全体业主公示7日并征求意见，并提交业主大会审查通过。第七条本次物业选聘工作，由业主委员会负责组织实施，并委托第三方机构来协助业主委员会完成选聘工作第三章物业服务企业的资格要求第八条拟选聘的物业服务企业应至少具备以下条件：1、竞选人资格要求：(1)未被“信用中国"()、中国政府采购网()列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单和良好的商业信誉，自企业开办以来无欺诈及弄虚作假行为,未列入政府主管部门失信黑名单(报名提供下载文件加盖公章)；（2）具有独立法人资格，营业执照经营范围包含物业管理或物业服务;（3）与选聘人存在利害关系可能影响选聘公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加竞聘；（4）单位负责人为同一人或者存在控股（含法定代表人控股）、管理关系的不同单位，不得参加竞聘；（5）不接受联合体竞聘；（6）当“全体业主共管物业费账户”出现资金缺口时，承诺垫付物业服务支出，确保服务品质持续提升；（7）承诺为全体业主提供数字化物业服务质量监督系统，全体业主可以通过数字化系统监督物业服务质量。系统具备精细化的物业工作分解，以及服务标准操作流程（保洁工作，保安工作，绿化工作，工程工作等）；系统具备记录所有工作留痕的功能（不限于工单，包括日常工作）系统具备全量展示物业工作详情给公众的能力；系统具有完善的设备设施档案体系，详细记录保养，维修，巡查详情；系统具备提供给全体业主便捷查询物业工作,报事投诉的工具,微信小程序，安卓APP,大屏显示等等。（8）承诺支付选聘相关的选聘费用及业主大会会务费用。2、拟派的项目经理要求：（1）具有全国物业管理企业经理上岗证书；（2）拟派项目经理应具备三年及以上管理相似类型小区的经历（提供本单位近6个月以上连续社保证明），大专及以上学历，无不良执业记录；3、承诺为晴庐小区设单独的财务账目，严禁与其它项目财务收支混淆，接受晴庐业委会指定审计单位审计；4、承诺严格按照小区管理规约、业主大会通过的相关决议、物业服务合同开展工作，维护全体业主利益，协助配合业委会解决房屋、公共配套设施等遗留问题；5、签订物业服务合同的15日内，中选的物业服务企需缴纳履约保证金人民币伍拾万元。第四章物业服务合同主要内容第九条物业服务内容（包括但不限于）1.物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；2 .物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；3 .公共绿地、景观和花草树木的养护管理；4 .秩序维护以及车辆停放管理；5 .协助做好安全防范工作；6 .装饰装修管理服务；7 .物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；8 .其他公共性服务内容、各类政府政策配合工作。第十条物业服务标准按照杭州市普通住宅小区物业菜单式服务参考收费标准、不低于甲级服务标准提供物业管理服务。第十一条物业服务费收费标准根据晴庐小区物业费管理方案执行。第十二条物业服务合同期限物业服务期限为三年。物业服务合同期限届满，业主大会没有完成选聘工作且物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同的期限自动延续至业主大会选聘好物业服务企业为止。第五章候选物业服务企业的产生由业主委员会按照本方案，制定选聘所需相关文件（如选聘文件等），并以公开报名及邀请相结合的形式开展物业选聘工作。第十三条本次物业选聘采用海选的方式，即符合报名条件的物业服务企业均可前来报名，在规定的时间内递交参选保证金后，经资格审查后递交至业主大会,由全体业主共同选择。第十四条至少须有3家物业服务企业前来报名，否则延长报名时间，直至报名的物业服务企业等于或多于3家。第十五条业主委员会须将缴纳过参选保证金的候选物业企业对比表在本物业管理区域显著位置公告至少7天。第六章业主大会会议表决选聘第十六条由业主委员会组织召开业主大会会议，将符合报名资格的物业服务企业提交业主大会会议表决，从中选出一家物业服务企业：1 .如果其中一家候选物业服务企业达到业主大会法定标准的，则确定为最终中选企业。业主委员会将代表全体业主与其签订物业服务合同。本选聘方案为物业服务合同的组成部分。2 .如果没有任何一家候选物业服务企业达到业主大会法定标准的，征求宁围街道意见，经街道同意，由候选物业服务企业中得票第一物业服务企业根据本次业主大会通过的物业服务合同为全体业主提供服务，期限为一年。一年后第一个季度，再次召开业主大会对该物业服务企业召开业主大会表决。第七章附则第十七条本方案由业主大会会议表决通过后实施。第十八条本方案由业主委员会负责解释。如本方案中有与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其余条款的效力。杭州市萧山区晴庐小区第二届业主委员会晴庐小区物业费管理方案（征求意见稿）一、方案背景一直以来，小区业主的物业费缴纳给物业公司，而物业公司往往为了公司经营利益最大化，缩减服务：包括缩减人工，服务人员不合格。对于小区损坏的公共设备设施不维护，导致小区综合品质下降，小区无法长远居住，面对劣质服务，业委会根据合同要求对物业公司进行处罚时，物业公司采取“躺平”的服务态度，让广大业主无可奈何。这种先交钱给物业公司，后服务的方式，使得小区物业服务质量以及公共设备设施建设维护出于全面被动“为积极推动“公开、公平、公正、透明”等价物业服务，让广大业主缴纳的物业费，物有所值，特向业主大会提请本物业费管理方案。二、具体措施1、以晴庐第二届业委会名义在银行（国有）开设“全体业主共管物.业费账户”（最终以业委会开户为准），账户信息、账户资金情况向全体业主公示；物业费由物业公司安排专人收取，账户收支公开，接受全体业主监督，每户业主都有账户资金查询密码。物业公司根据小区维护、保养、建设需求，向业委会申请从“全体业主共管物业费账户”中支出。业委会聘请专业会计和出纳管理“全体业主共管物业费账户”收支。每月定期向全体业主公示物业费收入和支出情况。年度物业费结余部分投入小区新建设备设施，优化业主生活品质。物业费收支情况每半年，委托专业公司进行审计并向全体业主公示。2、物业费缴存方式。在年度物业服务周期（12个月）的前3个月,广大业主缴费至“全体业主共管物业费账户”，所有业主的物业费按年度应缴数额“暂存”在该账户中。3、降低物业收费标准，让利于民。晴庐小区住宅居民物业费收费标准为：3元/月平方米（含能耗费05元/月平方米），车位管理费为60元/月。根据会计师事务所审计报告及业委会监督检查报告，晴庐小区物业费足以支撑晴庐小区品质化运营及长远可持续发展。为提升广大业主幸福感，减轻生活压力和居住成本，晴庐业委会建议住宅居民物业费收费采取阶梯式收费标准，一次性年度缴纳物业费，具体如下：（1）在年度缴费周期中，前3个月内缴纳全额年度物业的业主享受物业费优惠标准如下：住宅物业费标准降低为：2.5元/月平方米（含能耗费0.5元/月平方米）。地下车位管理费降低为：40元/月。（2）在年度缴费周期中，第3-6个月内缴纳全额年度物业费的受物业费优惠标准如下：住宅物业费标准降低为：2.8元/月平方米（含能耗费0.5元/月平方米）。地下车位管理费降低为：50元/月。（3）年度缴费周期中，下半年缴纳物业费的保持原收费标准。住宅物业费标准：3.O元/月平方米（含能耗费O5元/月平方米）。地下车位管理为：60元/旦。4、账户信息“公开、公平、公正、透明”。（1）每月账户收入向全体业主公示。每一位业主都有公平的缴纳物业费义务，收入明细向全体业主公示，包括缴费人和未缴费人的姓名和房号。（2）每月账户支出向全体业主公示。业委会根据物业服务合同结合现场服务的实际，定期从账户划拨物业费支付给物业公司。每一位业主有公平享受物业服务的权利，对于服务不符合要求，广大业主评价低的服务商，业委会有权拒绝划拨支付费用。（3）共管质疑程序。广大业主对于物业费支出有权提出质疑。两种质疑途径：一是发送质疑函至：qinglu.jiayuan业委会公共邮箱;二是向物业经理书面提出。业委会收到质疑后，应当在20个工作日内作出书面回复。5、倡议积极暂存物业费“没有物业费的支撑，小区的建设发展将出于停滞、破落。业主大会号召广大业主积极“暂存物业费”，每一位业主尽可能将年度物业费暂存至公共管账户中，积极避免每月资金缺口的出现，保障小区高质量服务和高质量发展。在规定时间内缴纳物业费的业主，还可以享受缴费福利。6、账户资金缺口管理。高质量的物业服务必然会带小区高质量发展和小区综合品质房价的提升，从而促进广大业主积极缴纳物业费，这是我们的心愿。然而物业服务提升和优化需要一个过程，三个月甚至半年。方案初期，一部分业主可能会处于观望态度，暂缓缴存物业费，会造成共管账户支付物业费的缺口，给小区物业服务带来不利局面。因此，提出以下账户资金缺口管理方案。（1）优化服务模块承包商体系。择优选取细分服务模块承包商，与细分服务模块承包商保持长期的战略伙伴关系。通过协议约定，承包商承担1至3个月服务费用，减轻共管账户资金压力。后续根据服务评价支付费用。（2）物业公司垫付。选择优质的物业公司，由物业公司垫付