房地产项目质量控制讲义.ppt

本章内容：本章内容：n房地产项目活动过程质量房地产项目活动过程质量 决策阶段决策阶段 设计阶段设计阶段 施工阶段施工阶段 项目经营管理阶段项目经营管理阶段n管理工作质量和最终产品质量管理工作质量和最终产品质量n最终产品质量验收最终产品质量验收房地产项目质量的内涵房地产项目质量的内涵房地产项目活动过程，房地产项目管理房地产项目活动过程，房地产项目管理工作，以及房地产项目最终产品满足顾客工作，以及房地产项目最终产品满足顾客需要能力的特征和特性的总和。需要能力的特征和特性的总和。一、项目决策阶段一、项目决策阶段1、内容、内容:n1)、项目前期市场研究、项目前期市场研究n2)、项目决策、项目决策1).项目前期市场研究工作质量项目前期市场研究工作质量市场研究质量市场研究质量 项目前期市场研究工作项目前期市场研究工作 指项目投资决策前所进行的指项目投资决策前所进行的市场调查，市场分析与研究工作。市场调查，市场分析与研究工作。项目前期工作质量的好坏体现在两方面。项目前期工作质量的好坏体现在两方面。n 其一是能否科学地把握和认识市场规律。大量的调查其一是能否科学地把握和认识市场规律。大量的调查研究市场与环境条件，从而认识市场规律，把握市场脉博。研究市场与环境条件，从而认识市场规律，把握市场脉博。是否掌握了大量信息资料，是否具备科学地分析与研究问是否掌握了大量信息资料，是否具备科学地分析与研究问题的能力和条件，是保证前期工作质量的重要条件。题的能力和条件，是保证前期工作质量的重要条件。n 其二是能否为后期工作阶段（如项目决策阶段等）提其二是能否为后期工作阶段（如项目决策阶段等）提供尽可能详尽、周到、科学的依据。项目前期阶段的主要供尽可能详尽、周到、科学的依据。项目前期阶段的主要任务是在掌握和研究了大量信息资料的基础上，进行广泛任务是在掌握和研究了大量信息资料的基础上，进行广泛的方案研究和问题设想。的方案研究和问题设想。影响影响项目前期阶段的成果，对确定项目的市场定位、投资项目前期阶段的成果，对确定项目的市场定位、投资经营方案、建筑设计风格及标准影响极大，直接关系着项经营方案、建筑设计风格及标准影响极大，直接关系着项目的决策质量和设计质量，决定着项目对市场的符合程度，目的决策质量和设计质量，决定着项目对市场的符合程度，是项目成败的关键环节，对其质量的影响具有决定性意义。是项目成败的关键环节，对其质量的影响具有决定性意义。2)2)、项目决策阶段工作质量、项目决策阶段工作质量决策质量决策质量 项目决策项目决策在项目可行性研究及策划的基础上，就项在项目可行性研究及策划的基础上，就项目的投资规模、经营形式、开发方案、投资方案、融资方目的投资规模、经营形式、开发方案、投资方案、融资方案，以及市场定位、价格定位、营销策略等一系列重大问案，以及市场定位、价格定位、营销策略等一系列重大问题所作的决策。题所作的决策。n市场调查资料是否真实，完备和科学。市场调查资料是否真实，完备和科学。n市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否市场分析方法是否科学规范，市场分析结论是否符合实际。符合实际。n市场定位的科学性、有效性和符合性。市场定位的科学性、有效性和符合性。n审核项目策划方案的可靠性、与市场的符合性。审核项目策划方案的可靠性、与市场的符合性。n策划方案是否符合产业政策。策划方案是否符合产业政策。n策划方案是否符合业主要求。策划方案是否符合业主要求。n策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。策划方案是否具有可靠的基础资料和数据。n策划方案是否符合财务评价要求。策划方案是否符合财务评价要求。n策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否策划方案是否具有潜在风险，以及这些风险是否具有可靠的防范与规避措施。具有可靠的防范与规避措施。项目设计质量直接关系到项目建成后的使用项目设计质量直接关系到项目建成后的使用功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全功能和使用价值。设计质量形成于项目设计的全过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设过程，涉及到参与项目设计的各专业、各层次设计人员。计人员。n1）设计文件的正确性和完整性。）设计文件的正确性和完整性。n2）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。）设计招标文件，设计竞赛方案的可行性。n3）设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。）设计方案的先进性和合理性，确定最佳设计方案。n4）设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。）设计单位质量保证体系，专业交底及专业会签制度。n5）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。）设计质量跟踪检查，控制设计图纸的质量。n6）设计方案的经济性，设计方案的可行性和对目标的）设计方案的经济性，设计方案的可行性和对目标的符合性。符合性。n7）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。）设计方案的适用性和与市场要求的符合性。n8）设计方案工艺实现的可行性。）设计方案工艺实现的可行性。一）项目设计质量一）项目设计质量 项目设计质量的内容包括两类。项目设计质量的内容包括两类。n 项目的质量标准。如采用的技术标准，设计使用年限、项目的质量标准。如采用的技术标准，设计使用年限、设备及材料质量等级标准，配套及服务设施标准，规模等设备及材料质量等级标准，配套及服务设施标准，规模等等。等。n 设计成果的质量，即设计成果的先进性，科学性，正设计成果的质量，即设计成果的先进性，科学性，正确性，设计文件的完备性，以及设计成果令用户满意的程确性，设计文件的完备性，以及设计成果令用户满意的程度。度。n由业主确定项目的功能目标和项目的质量标准。由业主确定项目的功能目标和项目的质量标准。“项目设项目设计任务书计任务书“规划设计要点规划设计要点”或或“合同合同”。n按项目功能目标和项目的质量标准确定项目规划、建筑与按项目功能目标和项目的质量标准确定项目规划、建筑与结构设计方案，并确定各部分质量要求，形成各部分的设结构设计方案，并确定各部分质量要求，形成各部分的设计要求。计要求。n对项目建筑的空间、位置、及配套设施的质量要求、使用对项目建筑的空间、位置、及配套设施的质量要求、使用功能和建筑物协调要求，并将它们纳入项目的质量目标体功能和建筑物协调要求，并将它们纳入项目的质量目标体系中，最终形成项目设计的质量要求文本。系中，最终形成项目设计的质量要求文本。n各部分详细技术设计质量要求。各部分详细技术设计质量要求。由于项目设计质量的复杂性、隐蔽性，设计单位的选择由于项目设计质量的复杂性、隐蔽性，设计单位的选择非常重要。设计单位必须具有一定知名度和相应资质等级，非常重要。设计单位必须具有一定知名度和相应资质等级，而且具有良好的信誉。在大多数情况下，可采用竞标方法而且具有良好的信誉。在大多数情况下，可采用竞标方法选聘设计单位。选聘设计单位。n 1、设计过程的各阶段，都应在阶段设计成果审批签章后，、设计过程的各阶段，都应在阶段设计成果审批签章后，再进行后续设计。再进行后续设计。n 2、委托设计监理或聘请专家，对设计进度和质量、设计、委托设计监理或聘请专家，对设计进度和质量、设计成果进行审查。成果进行审查。n 3、通过设计招标、评标，保证设计质量。、通过设计招标、评标，保证设计质量。n 4、采取奖励措施，鼓励设计单位进行设计方案优化。、采取奖励措施，鼓励设计单位进行设计方案优化。n 5、请科研单位或专家会审或专门对方案的某些技术问题、请科研单位或专家会审或专门对方案的某些技术问题进行试验或研究。进行试验或研究。n 6、设计文件质量检验：设计文件的完备性、设计构思、设计文件质量检验：设计文件的完备性、设计构思、设计工作、设计文件的正确性、全面性、安全性、对规范要设计工作、设计文件的正确性、全面性、安全性、对规范要求的符合性等等。求的符合性等等。设计方案的审核包括总体方案和各专业设计方案的审设计方案的审核包括总体方案和各专业设计方案的审核两部分内容。核两部分内容。1、总体方案审核、总体方案审核 总体方案的审核主要在初步设计阶段进行，重点审核设总体方案的审核主要在初步设计阶段进行，重点审核设计依据、项目规模、项目组成及平面布局、规划设计、园计依据、项目规模、项目组成及平面布局、规划设计、园林绿化、配套设施、三废治理、环境保护、防灾抗灾、建林绿化、配套设施、三废治理、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等文件资料的可靠性、合理性、经济性、设期限、投资概算等文件资料的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性等等。先进性和协调性等等。2、专业设计方案的审核、专业设计方案的审核 重点审核设计参数、设计标准、设备和结构选型、重点审核设计参数、设计标准、设备和结构选型、功能和使用价值等方面，是否满足适用、经济、美观、功能和使用价值等方面，是否满足适用、经济、美观、安全、可靠等要求。安全、可靠等要求。（1）建筑设计方案）建筑设计方案 1）平面布置：平面尺寸及布置，单元及户型组合等。）平面布置：平面尺寸及布置，单元及户型组合等。2）空间布置：空间尺寸，室内外标高，建筑层数及层）空间布置：空间尺寸，室内外标高，建筑层数及层高。高。3）建筑造型、平立面布置等。）建筑造型、平立面布置等。4）室内装饰：装饰方案、装饰材料的选择等。）室内装饰：装饰方案、装饰材料的选择等。5）建筑物理功能：采光、隔热、隔声、通风、节能等。）建筑物理功能：采光、隔热、隔声、通风、节能等。6）工艺实现的可能性。）工艺实现的可能性。（2）结构设计方案）结构设计方案 1）设计依据及设计参数。）设计依据及设计参数。2）方案的选择的安全性、可靠性、抗震性。）方案的选择的安全性、可靠性、抗震性。3）主体结构布置、结构材料的选择等等。）主体结构布置、结构材料的选择等等。4）工艺实现的可能性。）工艺实现的可能性。（3）给排水工程设计方案）给排水工程设计方案 1）设计依据和设计参数。）设计依据和设计参数。2）方案选择。）方案选择。3）管线的布置和所需设备的选择等等。）管线的布置和所需设备的选择等等。（4）通风空调设计方案）通风空调设计方案 1）设计依据和设计参数。）设计依据和设计参数。2）方案选择。）方案选择。3）管道布置和设备选择等等。）管道布置和设备选择等等。其他还有照明工程、排水工程、道路工程、园林绿化工其他还有照明工程、排水工程、道路工程、园林绿化工程的设计方案等等程的设计方案等等 设计图纸是设计工作的最终成果，又是工程施工的直接设计图纸是设计工作的最终成果，又是工程施工的直接依据。设计阶段质量控制的任务，最终要体现在设计图纸依据。设计阶段质量控制的任务，最终要体现在设计图纸的质量控制上。的质量控制上。图纸会审有如下主要内容图纸会审有如下主要内容 1、设计图与说明是否齐全，有无分期供图的时间表。、设计图与说明是否齐全，有无分期供图的时间表。2、结构设计抗震烈度是否符合当地抗震设防的要求。、结构设计抗震烈度是否符合当地抗震设防的要求。3、设计图纸相互间有无矛盾，专业图纸之间、平立剖面、设计图纸相互间有无矛盾，专业图纸之间、平立剖面图之间有无矛盾，标注有无遗漏。图之间有无矛盾，标注有无遗漏。4、总平面与施工图的几何尺寸、平面位置、标高等是否、总平面与施工图的几何尺寸、平面位置、标高等是否一致。一致。5、防火、消防是否满足要求。、防火、消防是否满足要求。6、建筑结构与各专业图纸本身是否有差错，施工单位是、建筑结构与各专业图纸本身是否有差错，施工单位是否具备施工图中所列各种标准图册。否具备施工图中所列各种标准图册。7、材料来源有无保证，能否代换，设计所要求的条件能、材料来源有无保证，能否代换，设计所要求的条件能否满足。否满足。8、地基处理方法是否合理。、地基处理方法是否合理。9、建筑与结构是否存在不能施工、不便于施工的技术问、建筑与结构是否存在不能施工、不便于施工的技术问题。题。10、工艺管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑、工艺管道、电气线路、设备装置、运输道路与建筑物之间或相互间有无矛盾，布置是否合理。物之间或相互间有无矛盾，布置是否合理。11、施工安全，环境卫生有无保障。、施工安全，环境卫生有无