房地产基础知识.ppt

1.三通一平：指施工现场达到路通、上下水通、电通和场地平整。2.七通一平：“七通”包括道路通、上、下水通、雨污水通、电力通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。3.跃层：是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个标准楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。4.复式：是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅，复式住宅在结构上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部安排夹层，利用户内楼梯上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅利用率。5.错层：错层在结构上是一层，户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。6.进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线之间的距离。一、专业知识一、专业知识7.开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线之间的距离。8.层高：指下层地板或楼板上表面到上层楼板上表面之间的垂直距离。9.净高：是指下层地板或楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直距离。净高=层高楼板厚度10.规划建设用地面积：是指项目用地规划红线范围内的土地面积，一般包括建设区的近路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积，运动场地等。11.容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积之比。12.绿化率：是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。13.砖混结构住宅：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。14.砖木结构住宅：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。15.钢筋混凝土住宅：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。16.钢结构住宅：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。17.承重墙：指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。18.非承重墙：指不承受上部荷载的墙，包括膈墙、埴充墙和幕墙。21.什么是顶棚层：是楼板层下面部分，用以保护楼板、安装灯具、遮掩管线设备及装修室内。22.钢筋混凝土楼板按施工方法的分类：现浇式钢筋混凝土楼板和预制钢筋混凝土楼板。现浇式钢筋混凝土楼板特点是整体性好，防水性好，在房间尺寸、形状不规则、楼板孔洞较多的情况下，施工方便。预制钢筋混凝土楼板特点是施工机械化程度较高，施工进度快，楼板质量有保证，但整体性差。23.防水层常用的材料：是油毡、氯丁橡胶卷材、水乳型橡胶沥青涂料等。24.保温层常用的材料：是加气混凝土、水泥珍珠岩板、泡沫塑料板等。25.建筑物的耐久等级分类：一级耐久年有为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限为50-100年，适用于一般性建筑。三级耐久年限为25-50年，适用于次要的建筑。四级耐久年限为15年以下，适用于临时建筑。26.普通地下室：普通地下空间，一般按地下楼层进行设计。27.人防地下室：有人民防空要求的地下空间，人防地下室应妥善解决紧急状态下的人员隐蔽与疏散，应有保证人身安全的技术措施。28.地下室按埋入地下深度分类：全地下室和半地下室。29.全地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间净高的一半者。30.半地下室：指地下室地平面低于室外地坪的高度超过该房间高三分之一，且不超过一半者。基础概念1.房地产：又称不动产，是指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物及其它附属物的总称。2.生地：是指必须经过土地再开发，如：拆迁、安置、补偿、市政建设。3.熟地：是指已具备房地产开发条件，立即可以开始建设。4.房地产的保值增值性：知识点1：通货膨胀：商品、劳务的货币价格总水平的持续上涨现象。如果说某项投资是保值 的，就意味着它能抵御通货膨胀，即投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。知识点2：房地产具有保值增值的特性是因为土地的稀缺性。知识点3：房地产的保值增值性是从房地产总体变化趋势来说的，并不排除随社会经济发展的波 动而波动，甚至过度投机会产生严重的贬值，某些情况下会产生连续贬值。如：东 京、香港、海南等地区都出现过“泡沫经济”后的房地产价格的大幅下跌。5.什么是房地产价格的易受限制性；知识点1：外部环境相互影响，如交通状况、自然环境、人文环境、配套设施等条件，都会对房地产的价格产生影响。知识点2：政策法规的影响，税费、利率、土地政策、区域规划的变化也会对房地产的价格产生影响。6.房地产的所有权包括哪些权益：占有权、使用权、收益权、处置权。7.房地产开发项目投资与费用构成有哪些：土地费用土地出让金或征地费出让金：国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，并由土地使用这项国家支付土地使用权出让金。出让金估算的两种方法：第一 参照政府近期出让的类似地块的出让金数额进行修正。第二 依据政府颁布的城市基准地价进行修正。征地费：国家建设征用农村土地发生的费用。费用估算可参照国家和地方有关标准进行。城市建设配套费 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而又受益者分摊的费用。费用估算可根据各地的具体规定或标准执行。拆迁安置补偿费 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房物的所有权人，按照有关规定给予补偿所需费用。开发直接费开发直接费前期工程费规划勘测设计费（一般为建安工程费的3%左右）可行性研究费（一般为建安工程费的3%左右）三通一平费（一般为房屋开发费的1%左右）房屋开发费建安工程费 是指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费和室内装饰家具费。附属工程费 包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、自行车棚、信报箱等建设费用室外工程费 包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯的建设费用。1、经济适用房；指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济实用房。2、房屋产权：指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权力。3、商品房买卖合同第二条关于商品房的销售依据，现房还是预售商品房的划分，什么样的房子称为现房，什么样的房子是预售商品房：按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。4、销售面积：套内建筑面积+分摊的公共面积5、套内建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.法规类题库法规类题库6、公用建筑面积和分摊公用建筑面积：公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，包括公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意。任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。7、套内墙体面积；公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入。8、阳台建筑面积如何计算：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积：(2)不封闭挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积：(3)不封闭凹阳台按其净面积（含档板墙墙体面积）的一半计算建筑面积：(4)不封闭半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面的一半计算建筑面积。9、使用率；使用面积与建筑面积之比。10、实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。11、商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并 已确定施工进度和竣工交付日期 向市、县人民政府房地产行政管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。12、住宅质量保证书：是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房质量保 证文件。13、住宅使用说明书：是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房使用的 说明。14、“70年土地使用权”等与房屋产权只有70年吗：城市房地产管理法第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。15、房地产销售中所提及的五证以及发证机关：中华人民共和国国有土使用证发证机关；北京市国土资源和房屋管理局建设用地规划许可证发证机关：北京市规划委员会建设工程规划许可证发证机关：北京市规划委员会建筑工程施工许可证发证机关：北京市建设委员会商品房预/销售许可证发证机关：北京市国土资源和房屋管理局16、土地使用权出让：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。知识点1：土地使用权出让，也称批租或土地的一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。知识点2：经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；知识点3：土地使用权可以进入市场，可进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。知识点4：集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让。知识点5：土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用单位之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、又限期的特点。17、不同用途的土地其使用权的出让年限是多少：居住用地70年，工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年。销售的学问销售的学问 略有所知，不断学习和体会，随着经验的积累和思考，会炉火纯青。并非如很多人所想，只是口头功夫，实际是充满智慧的学问。一切的经济价值和社会价值的实现，一定是通过销售完成的，哪怕是谈恋爱，又何尝不是一个推销自己的过程？你有能力，别人怎么了解，如何体现？产品生产出来了，却没有销路，结果必定是变成垃圾；同样，同一件物品，两个人去卖，可能价格相差数倍，为什么呢？任何物品，都没有一个全世界认同的价格，而只能是根据相庆的市场水平加以评估定价，但是对于需要它的人来讲，即可能就是无价之宝 价格取决于其需求状况和相应的购买人群。陈安之先生：“我能推荐任何产品，给任何人，在任何时间”。“我要，我愿意！”“手勤，脚勤，嘴勤，脑勤”。二、关于销售二、关于销售合格营销应扮演的五种角色和应具备的五种能力合格营销应扮演的五种角色和应具备的五种能力五种角色 1、导游：从古至今，所处地段的发展变化，人文环境，地理环境，历史典故等加以绘 声绘色描绘。2、心理学家：安抚住客户，让客户充分放松。把握客户心理，引导客户讲出内心的真正需求并不断转换话题吸引客户最终得到认同，将对方牢牢控制。3、职业经理：专业形象，熟练并丰富专业知识，增加客户的信任感。敏锐，果断，专业。4、演讲家：侃侃而谈，生动，信心十足，热情洋溢并具有丰富的感染力。5、专业医生：能够把中命脉，确定药房对症下药。五种能力 1、介绍情况的能力。条理清晰，表达思路明确。（理解，表达，公证度，感染力）2、了解客户的能力。调查力和分析力。3、联络客户的能力