房地产估价讲义.ppt

第五章第五章房地产估价房地产估价第一节第一节 房地产估价基本原理房地产估价基本原理第二节第二节 房地产估价的比较法房地产估价的比较法第三节第三节 房地产估价的收益法房地产估价的收益法第四节第四节 房地产估价的成本法房地产估价的成本法 第一节 房地产价格一、房地产价格一、房地产价格（一）房地产价格特征（一）房地产价格特征 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。此了解土地价格的特性很重要。v土地价格的特性主要有：土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响）、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性、地价具有个别性v土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。（二（二)房地产价格分类房地产价格分类 1、土地价格、建筑物价格、房地产价格、土地价格、建筑物价格、房地产价格 2、总价格、单位价格、楼面地价、总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积 楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率v例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为单价为1000元元/平方米；乙地的容积率为平方米；乙地的容积率为3，单价为，单价为800元元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？3、按房地产存在的形态来划分、按房地产存在的形态来划分 土地价格（土地）、建筑物价格、房地产价格土地价格（土地）、建筑物价格、房地产价格4、按照地产价格表示单位来划分、按照地产价格表示单位来划分 总价、单位价格、楼地面价总价、单位价格、楼地面价5、按照付款方式、按照付款方式 实际价格、名义价格、现房价格、期房价格实际价格、名义价格、现房价格、期房价格6、按销售时价格分、按销售时价格分 起价、标价、成交价、均价起价、标价、成交价、均价（三）影响房地产价格的因素（三）影响房地产价格的因素 一）一般因素一）一般因素 1、社会因素、社会因素 2、经济因素、经济因素 3、政策因素、政策因素 二）区域因素二）区域因素 1、商业繁华度、商业繁华度 2、道路通达度、道路通达度 3、交通便捷度、交通便捷度 4、设施完善度、设施完善度 5、环境质量状况、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。三）个别因素三）个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。因素。1、影响土地价格的个别因素、影响土地价格的个别因素 2、影响建筑物价格的个别因素、影响建筑物价格的个别因素v（一）房地产评估的原则（一）房地产评估的原则v 1、合法原则v 2、最佳使用原则v 3、房地综合考虑原则v 4、区域及地段原则v（二）房地产评估的程序（二）房地产评估的程序v 一）接受委托，明确评估的基本事项v 1、明确评估对象v 2、明确评估目的v 3、明确评估基准日v 4、明确评估报告提交日期v 二）制定评估作业计划和技术方案v 三）现场勘察及收集数据资料v 四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告二、房地产估价概二、房地产估价概第二节 房地产评估的比较法一、比较法概念一、比较法概念 就是将估价对象与估价时点近期有过交易对象就是将估价对象与估价时点近期有过交易对象的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此来估算估价对象的客观合理格进行适当的修正，以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。价格或价值的方法。（一）适应对象和条件（一）适应对象和条件 比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的交易的 房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用比较法估价。寺庙、纪念馆等，就难以采用比较法估价。比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。有发育健全的房地产市场，多的类似房地产的交易。有发育健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。一般来说，合适的交便于掌握充足的交易实例资料。一般来说，合适的交易实例要选取易实例要选取3个以上、个以上、l0个以下才能满足要求。如个以下才能满足要求。如果交易实例太少，可能引起较大偏差，如果交易实例果交易实例太少，可能引起较大偏差，如果交易实例超过超过10个，估价工作量又过于庞大。另外，房地产交个，估价工作量又过于庞大。另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证。保证。（二）比较法评估房地产项目基本步骤（二）比较法评估房地产项目基本步骤(1)搜集交易实例；搜集交易实例；(2)选取可比实例；选取可比实例；(3)建立价格可比基础；建立价格可比基础；(4)交易情况修正；交易情况修正；(5)交易日期修正；交易日期修正；(6)房地产状况修正；房地产状况修正；(7)求出比准价格。求出比准价格。二、搜集交易实例二、搜集交易实例(一一)搜集交易实例的途径搜集交易实例的途径 (1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。如房地产产权转让时向政府有查阅政府有关部门的房地产交易资料。如房地产产权转让时向政府有关部门申报的成交价格资料；政府出让土地使用权的价格资料；政府或其关部门申报的成交价格资料；政府出让土地使用权的价格资料；政府或其授予权部门确定公布的基准地价、标定地价及房地产市场价格资料等。授予权部门确定公布的基准地价、标定地价及房地产市场价格资料等。(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员、金融机构等了解有关房地产交易的情况。务人员、银行有关人员、金融机构等了解有关房地产交易的情况。(3)与房地产出售音，如从业主、房地产开发商、房地产经纪人处获得其与房地产出售音，如从业主、房地产开发商、房地产经纪人处获得其房地产的价格资料。房地产的价格资料。(4)查阅报刊、网络上的有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。查阅报刊、网络上的有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。(5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行倩，搜集有关信息，索取参加房地产交易展示会，了解房地产价格行倩，搜集有关信息，索取相关资料。相关资料。(6)同行之间相互提供。同行之间相互提供。（二（二)交易实例搜集的内容交易实例搜集的内容 1交易双方情况及交易目的交易双方情况及交易目的 交易双方情况包括交易者的名称、性质、法人代交易双方情况包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等，以及双方有无利害关系，以便进一步判表、住址等，以及双方有无利害关系，以便进一步判断交易是否属于正常交易。交易目的是指交易双方为断交易是否属于正常交易。交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵押等交易目的。什么而交易，一般包括买卖、入股、抵押等交易目的。2交易实例房地产状况交易实例房地产状况 交易实例房地产状况一股应包括：坐落位置、形交易实例房地产状况一股应包括：坐落位置、形状与面积；地质条件、土地利用状与面积；地质条件、土地利用现状与规划用途；现状与规划用途；购物、交通等环境条件等基本情况。购物、交通等环境条件等基本情况。3成交价格成交价格 成交价格包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应的成交价格包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等。货币种类和货币单位等。4付款方式付款方式 付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押贷款付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等。比例、租金支付方式等。5成交日期成交日期 要准确地搜集交易实例的成交日期，以确定交易实例的可要准确地搜集交易实例的成交日期，以确定交易实例的可比性。比性。6交易情况交易情况 交易情况主要是为了表明交易实例在成交时的情况是否正交易情况主要是为了表明交易实例在成交时的情况是否正常，如是否存在急于买卖、交易税费转嫁等情况。常，如是否存在急于买卖、交易税费转嫁等情况。交易实例调查表交易实例调查表 三、选取可比实例三、选取可比实例（一）可比实例是估价对象的类似房地产 1可比实例应与估价对象处在同一区域内可比实例应与估价对象处在同一区域内 比如，估价对象坐落在中心城区，那么选取的可比比如，估价对象坐落在中心城区，那么选取的可比实例最好也要在该中心城区，也可选择处于同一供求实例最好也要在该中心城区，也可选择处于同一供求范围内或同规模、同档次的文易实例。范围内或同规模、同档次的文易实例。2可比实例与估价对象房地产的用途应相同可比实例与估价对象房地产的用途应相同 大类用途诸如：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、大类用途诸如：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等。娱乐、工业、农业等。小类用途是在大类用途基础上进行细分，如商业房小类用途是在大类用途基础上进行细分，如商业房地产包括商业店铺场、购物中心、超级市场、批发市地产包括商业店铺场、购物中心、超级市场、批发市场等。场等。这里的用途相同主要指大类用途，如果能做到小类这里的用途相同主要指大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。用途也相同则更好。3可比实例的建筑结构应与估价对象的相同可比实例的建筑结构应与估价对象的相同 大类结构诸如：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖大类结构诸如：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。小类结构是在大类结构基础上再细分，木结构、简易结构。小类结构是在大类结构基础上再细分，如砖混结构一等、二等，砖木结构一等、等，等等。如砖混结构一等、二等，砖木结构一等、等，等等。可比实例的建筑结构应与估价对象的相同主要指大类结构可比实例的建筑结构应与估价对象的相同主要指大类结构相同类结构也相同则更好。相同类结构也相同则更好。4可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同 例如，估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则可例如，估价对象是出让土地使用权土地上的房地产，则可比实例应选取出让土地使用权土地上的房地产，而不应选择比实例应选取出让土地使用权土地上的房地产，而不应选择划拨土地使用权土地上的房地产。划拨土地使用权土地上的房地产。5可比实例的交易类型与估价对象的应相同可比实例的交易类型与估价对象的应相同 如买卖、拍卖、租赁等，应选取相对应的交易类型的交易如买卖、拍卖、租赁等，应选取相对应