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房地产相关制度与政策房地产相关制度与政策第一部分 房地产基本制度与政策第一节 房地产基本制度与政策 一、房地产及房地产业管理相关制度一、房地产及房地产业管理相关制度 1、房地产、房地产 作为物质实体包括了土地、建筑、构筑物及其附作为物质实体包括了土地、建筑、构筑物及其附属物，作为权益包括了房地产的所有权、占有权、属物，作为权益包括了房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权以及以上权益派生出来使用权、收益权和处分权以及以上权益派生出来的承租权。的承租权。需要注意的是：我国特有的土地使用制度令土地所有权的需要注意的是：我国特有的土地使用制度令土地所有权的四项权能不同时存在，日常我们所谈到的土地的权利通常四项权能不同时存在，日常我们所谈到的土地的权利通常只涉及土地使用权只涉及土地使用权 相关概念：物、不动产、房地产相关概念：物、不动产、房地产 2、房地产业、房地产业 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，对国民经济发展有举足轻重的作用。对国民经济发展有举足轻重的作用。3、房地产相关法律体系、房地产相关法律体系 宪法、法律、法规、规章以及各种规范性文件组成了关宪法、法律、法规、规章以及各种规范性文件组成了关于房地产管理的多角度、多方面内容。以图例示如下：于房地产管理的多角度、多方面内容。以图例示如下：关于房地产的立法体系关于房地产的立法体系宪法法律法规（行政法规、地方法规）规章（行政规章、地方规章）规范性文件第二节第二节 房地产开发经营管理房地产开发经营管理 一、房地产开发企业管理一、房地产开发企业管理 1、设立房地产开发企业的条件、设立房地产开发企业的条件有有100万元以上的注册资本；万元以上的注册资本；4名以上房地产、建筑专业的专职技术名以上房地产、建筑专业的专职技术人员，人员，2名以上专职会计人员名以上专职会计人员 上述条件是针对全国情况提出的要求，且是基于当时的经济发展上述条件是针对全国情况提出的要求，且是基于当时的经济发展条件而制定的，标准放到今天来看，相对较低，因此条件而制定的，标准放到今天来看，相对较低，因此房地产开发经房地产开发经营管理条例营管理条例规定省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实规定省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和有专业技术人员的条件，际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和有专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。作出高于上述标准的规定。2、房地产开发企业资质、房地产开发企业资质根据房地产开发企业资质管理规定分为四类资质等级。根据房地产开发企业资质管理规定分为四类资质等级。资本状况资本状况业务历史状况业务历史状况业务质量业务质量人力资源状况人力资源状况质量保证体系质量保证体系 2、设立房地产开发企业的程序、设立房地产开发企业的程序1）程序）程序自领取营业执照之日起自领取营业执照之日起30日内申请备案（向房地产开发主管部门）日内申请备案（向房地产开发主管部门）房地产开发主管部门在收到备案申请后房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。发暂定资质证书。暂定资质证书暂定资质证书的条件不得低于四级资质企的条件不得低于四级资质企业的条件，有效期为业的条件，有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长其有效期，但延长期限不得超过延长其有效期，但延长期限不得超过2年。房地产开发企业应当自有年。房地产开发企业应当自有效期满前效期满前1个月向主管部门提出申请。个月向主管部门提出申请。核定资质等级核定资质等级2）应准备的文件）应准备的文件营业执照营业执照企业章程企业章程验资证明验资证明企业法定代表人的身份证明企业法定代表人的身份证明专业技术人专业技术人员的资格证书和劳动合同员的资格证书和劳动合同其他文件其他文件3)资质的核定资质的核定 3、房地产开发企业的市场活动规则（不得越级）房地产开发企业的市场活动规则（不得越级）一级一级 不受限制，可在全国承揽房地产开发项目不受限制，可在全国承揽房地产开发项目 二级及二级以下的房地产开发企业可以承揽二级及二级以下的房地产开发企业可以承揽25万平方米以万平方米以下的项目，具体范围由建设行政主管部门确定。下的项目，具体范围由建设行政主管部门确定。房地产开发资质管理管理规定房地产开发资质管理管理规定对企业未取得资质证对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，企业超越资质等级从事房地产书从事房地产开发经营的，企业超越资质等级从事房地产开发经营的，企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书开发经营的，企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、转借、转让、出卖资质证书等行为，的，以及涂改、出租、转借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。均规定了相应的行政处罚。二、房地产开发项目的规划设计管理城市二、房地产开发项目的规划设计管理城市 房地产开发一般可划分成四个阶段：房地产开发一般可划分成四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段投资机会选择与决策分析阶段房地产开发前期工作阶段（取得建设用地、取得建设项目的立项批复、房地产开发前期工作阶段（取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计）完成房屋拆迁、审定项目规划设计）房地产开发建设阶段房地产开发建设阶段房地产租售经营阶段房地产租售经营阶段（一）城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设（一）城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。计和实施监督检查两个方面。1、城市规划与房地产开发项目的关系、城市规划与房地产开发项目的关系二者的关系关系体现为：房地产开发项目的规划设计，应符合城市规二者的关系关系体现为：房地产开发项目的规划设计，应符合城市规划要求，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径。划要求，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径。2、房地产开发项目的规划设计审定、房地产开发项目的规划设计审定规划管理的主要方式是规划管理的主要方式是“一书两证一书两证”（建设项目选址意见书、建设用（建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）地规划许可证、建设工程规划许可证）3、城市规划部门对建设项目的检查和监督 规划部门有权对建设工程是否合规划要求进行检查，同时对重要建设工程可参加竣工验收，其他建设工程，建设单位在竣工验收后六个月内向规划部门报送竣工资料。三、房地产开发的项目管理与建设施工管理1、项目管理制度必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地；资本金占项目总投资的比例不得低于20；超过1年未动工的，政府征收出让金20以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，可无偿收回土地使用权；转让开发项目：支付全部土地出让金，取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件；变更土地使用权手续后应在30日内持项目转让合同到开发主管部门备案；原拆迁补偿安置合同中权利、义务随之转让给受让人，并应书面通知被拆迁人。2 2、施工管理制度、施工管理制度我国实行施工许可证制度，未取得施工许可证的建筑工程，不得开工。我国实行施工许可证制度，未取得施工许可证的建筑工程，不得开工。建设单位申领施工许可证的条件如下：建设单位申领施工许可证的条件如下：已办理该建筑工程用地批准手续。已办理该建筑工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已经基本具备拆迁条件。施工场地已经基本具备拆迁条件。已经确定施工企业。已经确定施工企业。有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。进行了审查。有保证工程质量和安全的具体措施。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的于工程合同价的50%50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的于工程合同价的30%30%，建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或其他第三方担保。有条件的可以实行银行付款保函或其他第三方担保。3、建设工程质量管理制度和工程竣工验收备案制度 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依建设工程质量管理条例的规定，向工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理竣工验收备案应提交以下文件：工程竣工验收备案表工程竣工验收报告法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件施工单位签署的工程质量保修书法律、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书第三节 房地产转让管理 一、房地产转让的界定 无偿转让继承、赠与等 有偿转让买卖、交换、其他方式 其他方式1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的；2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4）以房地产抵债的；二、土地使用权的处理原则 1、以出让方式取得土地使用权的房地产转让1）按照合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2）属房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；3）房屋已建成的，应持房屋所有权证书。土地使用年限、改变用途的处理 2、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让应取得政府批准或符合政府规定可以转让房地产的制度和政策，受让方依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。政府按国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。三、房地产转让的价格申报制度 城市房地产转让管理规定第十四条：“国家实行房地产成交价格申报制。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报活着作出不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”关于公布成都市二七年城市房地产转让市场指导价的通知规定，“凡成交价低于市场指导价的，按市场指导价计收税费。”四、禁止转让的规定（一）达不到法定条件的房地产不得转让；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第四节 商品房销售管理 商品房销售 根据商品房销售方式的不同，商品房销售可以分为商品房现售和商品房预售。商品房预售：房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人。商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。一、商品房预售管理一、商品房预售管理 1 1、商品房预售条件、商品房预售条件1 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2 2）持有建设工程规划许可证；）持有建设工程规划许可证；3 3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金