房地产估价方法之市场法.ppt

5.1市场法概述可比实例可比实例一、含义一、含义l交易实例中交易类交易实例中交易类型与估价目的吻合型与估价目的吻合l成交日期与估价时成交日期与估价时点接近点接近l成交价格为正常市成交价格为正常市场价格或者能够修正场价格或者能够修正为正常市场价格的类为正常市场价格的类似房地产。似房地产。了解了解 根据根据类似房地产类似房地产的成交价格来求取的成交价格来求取估价对象价值的方法。较具体地说，是估价对象价值的方法。较具体地说，是选取一定数量的选取一定数量的可比实例可比实例并将它们与估并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。对象价值的方法。也称比较法、市场比较法、交易实例也称比较法、市场比较法、交易实例比较法比较法最常用的基本方法之一最常用的基本方法之一目前国内外广泛应用的经典估价方法目前国内外广泛应用的经典估价方法 以房地产的市场交以房地产的市场交易价格为导向求取估易价格为导向求取估价对象的价值。价对象的价值。通常把市场法求得的通常把市场法求得的价值简称为比准价格价值简称为比准价格直观形象，容易理解相直观形象，容易理解相对容易掌握对容易掌握更直接地依靠现实的市更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当场价格资料，更符合当事人的现实经济行为事人的现实经济行为本质质优优点被认为是一种使用范围广、可靠性被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的基本估价方法。强、说服力强的基本估价方法。房地产价格形成的替代原理替代原理三、市场法适用的估价对象和条件三、市场法适用的估价对象和条件适用对象适用对象不适用不适用适用条件适用条件具有交易性的房地产具有交易性的房地产很少发生交很少发生交易的房地产易的房地产房地产市场发房地产市场发育不够育不够1.在同一供求范围内存在同一供求范围内存在着较多在着较多 的类似房地产的类似房地产的交易的交易2、估价人员具有专业知、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯产市场行情和交易习惯房地产交易较房地产交易较少发生的地少发生的地区区四、房地产估价步骤四、房地产估价步骤1收集交易实例收集交易实例 选取可比实例选取可比实例对可比实对可比实例的成交例的成交价格进行价格进行适当处理适当处理求取比准价格求取比准价格2345.2 收集交易实例 运用市场法估价，是建立在运用市场法估价，是建立在充足的案例充足的案例资料资料基础上的，如果案例资料太少，就有基础上的，如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使可能受到个别非正常交易案例的影响，使房地产估价失真，不够客观。房地产估价失真，不够客观。一、收集大量交易实实例的必要性二、收集交易实实例的途径径3 3向房地产交向房地产交易当事人、易当事人、四邻以及相四邻以及相关律师、会关律师、会计师等了解计师等了解其知晓的房其知晓的房地产成交价地产成交价格和有关交格和有关交易情况易情况向房地产经向房地产经纪机构和房纪机构和房地产经纪人地产经纪人了解其促成了解其促成交易的房地交易的房地产成交价格产成交价格资料和有关资料和有关交易情况交易情况2 24 4同行之间相同行之间相互提供互提供5 5与房地产出与房地产出售者或代理售者或代理人等洽谈，人等洽谈，获得房地产获得房地产的要价等资的要价等资料料1 1 查阅政府有查阅政府有关部门的房地关部门的房地产交易资料产交易资料 收集内容完整、真实收集内容完整、真实的交易实例，是提高估价的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一精度的一个基本保证之一 三、收集交易实实例的要求四、建立交易实实例库库 建立交易实例库不仅建立交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，是运用市场法估价的需要，还是从事房地产估价的一还是从事房地产估价的一项基础性工作，也是形成项基础性工作，也是形成房地产估价机构和估价人房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一员的核心竞争力之一 5.3选取可比实例一、选选取可比实实例的必要性 可比实例选取得恰当与否，直接影可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重因此应特别慎重。l数数量要求3n 10l质质量要求1、可比实、可比实例房地产应例房地产应是估价对象是估价对象房地产的类房地产的类似房地产似房地产2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合、可比实例的交易类型应与估价目的吻合二、选选取可比实实例的要求3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点4、可比实例的成交价格应是正常成交价格或、可比实例的成交价格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格能够修正为正常成交价格同一供求范围同一供求范围用途相同用途相同建筑结构相同建筑结构相同权利性质相同权利性质相同规模相当规模相当档次相当档次相当l其它它要求类似房地的类似房地的交易实例交易实例房地房地土地土地类似土地的类似土地的交易实例交易实例建筑物建筑物估价对象：单独的土地或单独的建筑物估价对象：单独的土地或单独的建筑物可比实实例估价对对象类似建筑物类似建筑物的交易实例的交易实例“分配法”缺少相应的交易实例，但有类似的土缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例，则将成交地与建筑物综合体的交易实例，则将成交价格予以分解，提取与估价对象同类型部价格予以分解，提取与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格分的土地或建筑物及其价格例例1 1现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实例，试选择可作为可比案例的实例ABCDE面积面积5000平方米，现在空置平方米，现在空置面积面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于元，位于2公里以外的另一居住区公里以外的另一居住区面积面积1100平方米，近期出租，年租金平方米，近期出租，年租金90万元万元面积面积2500平方米，三年前出租，年租金平方米，三年前出租，年租金160万元万元面积面积1500平方米，近期售出，卖价平方米，近期售出，卖价1400万元万元例例2 有一幢砖混结构的住宅，建筑层数有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为层，地区级别为7级，级，现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料现空置。要求用市场法评估其出售价格，请从下表所给资料选取合适的可比实例。选取合适的可比实例。编编号号房屋性质房屋性质是否是否空置空置估价时点估价时点/目目的的地区级地区级别别市场价格市场价格A钢筋混凝土七层综钢筋混凝土七层综合大楼合大楼空置空置近期近期/出售出售7级级1700元元/平方米平方米B砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置3年前年前/出售出售10级级960元元/平方米平方米C砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置近期近期/出售出售6级级600元元/平方米平方米D砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置1年前年前/抵押抵押7级级抵押价值抵押价值1100元元/平方米平方米E砖混结构七层住宅砖混结构七层住宅空置空置近期近期/出售出售7级级1500元元/平方米平方米5.4 建立比较基准建立比较基准选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比口径一致、相互可比，并统一到需，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的修正、调整建立共同的基础。建立共同的基础。建立价格可比基础包括：建立价格可比基础包括：统一房地产范围；统一房地产范围；统一采用单价；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积内涵；统一面积单位；统一面积单位；统一付款方式。统一付款方式。一、统一房地产范围 房地产实物范围不同房地产实物范围不同 统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。含有非房地产成含有非房地产成份份 统一房地产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式多价格进行换算处理：房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格 带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产 统一房地产范围一般是统一到统一房地产范围一般是统一到“干净干净”房地产的范围，房地产的范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格房地产价格=带有债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格-债权债权+债务债务 估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。间价值中的折现计算。例例 某宗房地产交易总价为某宗房地产交易总价为3030万元，其中首期付款万元，其中首期付款2020，余，余款于半年后支付，假设月利率为款于半年后支付，假设月利率为0.50.5，计算该宗房地产在，计算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。成交日期一次性付清的价格。万元）(29.29)5.01(%)201(30%20306二、统一付款方式二、统一付款方式 在统一采用单价方面，通在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。常为单位面积上的价格。如：单位建筑面积、单位如：单位建筑面积、单位套内建筑面积或者单位使用套内建筑面积或者单位使用面积上的价格、楼面地价面积上的价格、楼面地价 三、统一采用单价三、统一采用单价四、统一币种和货币单位四、统一币种和货币单位 在统一币种方面，不同币种的在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇情况下，是采用成交日期时的汇率。率。在统一货币单位方面，按照使在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用通常都采用“元元”。在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：建筑面积下的价格建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格套内建筑套内建筑面积面积/建筑面积建筑面积 建筑面积下的价格建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积下的价格使用面积使用面积/建筑建筑面积面积 套内建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格使用面积下的价格使用面积下的价格使用面积使用面积/套内使用面积套内使用面积五、统一面积内涵五、统一面积内涵 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面土地的面积单位有时还采用公积单位有时还采用公 顷、亩顷、亩)，中国香港地区和美国、，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：般采用坪。它们之间的换算如下：平方米下的价格平方米下的价格亩下的价格亩下的价格666.67 666.67 平方米下的价格平方米下的价格公顷下的价格公顷下的价格10 000 10 000 平方米下的价格平方米下的价格平方英尺下的价格平方英尺下的价格10.764 10.764 平方米下的价格平方米下的价格坪下的价格坪下的价格0.303