地下车库税务处理专题讲座PPT.ppt

地下车库税务处理专题地下人防设施作为地下车库地下人防设施作为地下车库单独建造的，建筑面积未分摊单独建造的，建筑面积未分摊单独建造的，建筑面积已分摊单独建造的，建筑面积已分摊123一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有，其性质属于营利性的公共配套设施。【法规依据1】-房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931 号）第17条第2款：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算，将其归集至开发成本-公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发 产品-地下车库之中。一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊 1、对外出租的税务处理：、对外出租的税务处理：地下车库对外出租，直接作为地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。租赁，开具租赁业发票。（1 1）营业税及附加）营业税及附加 【法规依据【法规依据2 2】-营业税暂行条例实施细则第营业税暂行条例实施细则第2525条规定：条规定：纳税人转让土地使用权或纳税人转让土地使用权或 者销售不动产，采取预收款方式者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收的，其纳税义务发生时间为收到预收 款的当天。纳税人提款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。务发生时间为收到预收款的当天。【结论】【结论】-营业税额以预收金额为计算基数，按租赁业营业税额以预收金额为计算基数，按租赁业 5.6%5.6%交纳，而非按财务上分期确认收入分期预提交纳营业交纳，而非按财务上分期确认收入分期预提交纳营业税。税。一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊（2）土地增值税）土地增值税【法规依据【法规依据3】-国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定：房地产开发企业将开发的部房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。【法规依据【法规依据4】-国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995110号）“四、土地增值税的征收范围是如何规定的?”中规定，只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。的征收范围。【结论】【结论】-因未发生权属转移，不涉及土地增值税。因未发生权属转移，不涉及土地增值税。一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊（3）房产税）房产税【法规依据【法规依据5】-财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下 建筑征收房产税的通知（财税2005181 号）规定：已出租的地下建筑，按出租地上房屋已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税。建筑相关规定计征房产税。【结论】【结论】-即出租部分按租金收入的即出租部分按租金收入的 12%计征房产税。计征房产税。注：按小时注：按小时/天等临时停车收取的停车费如何交房产税？天等临时停车收取的停车费如何交房产税？一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊（4）土地使用税）土地使用税【法规依据【法规依据6】-财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使 用税有关问题的通知（财税2009128 号）第四条规定，关于地下建筑用地的城镇关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用单独建造的地下建筑用地地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的 50%征收城镇土地使用税。征收城镇土地使用税。【结论】【结论】-单独建造的地下车库应按应征税款的单独建造的地下车库应按应征税款的 50%申报城镇土地使用税。申报城镇土地使用税。需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连需要注意的是，如果不是单独建造的地下车库，而是与地上房屋建筑物连在一起，在一起，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税，不重复征税。不重复征税。一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊（5）企业所得税）企业所得税【法规依据【法规依据7】-所得税法实施条例第所得税法实施条例第19条条：企业所得税法第六条第企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。期确认收入的实现。【法规依据【法规依据8】-国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函的通知（国税函201079号）号）“一、关于租金收入确认问题一、关于租金收入确认问题”规定：根规定：根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。计入相关年度收入。【结论】【结论】-原则上原则上收到的租金全额作为收入计征所得税收到的租金全额作为收入计征所得税；符合条件的，可；符合条件的，可按按会计处理做预收入再分摊至各期确认收入计征所得税。会计处理做预收入再分摊至各期确认收入计征所得税。一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊 2 2、对外出售的税务处理：、对外出售的税务处理：对外出售的地下车库应作为销售不动对外出售的地下车库应作为销售不动产处理，开具销售不动产发票。产处理，开具销售不动产发票。在符合收入确认条件时，确认主在符合收入确认条件时，确认主营业务收入，同时结转开发产品营业务收入，同时结转开发产品-地下车库相关金额至主营业地下车库相关金额至主营业务成本。务成本。（1 1）营业税及附加：）营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加。（2 2）土地增值税：）土地增值税：单独确认收入及增值额，按非普通住宅计征土地增值税。（3 3）房产税：）房产税：与住宅等开发产品类似，已销售的地下车库不交房产税。（4 4）土地使用税：）土地使用税：产权已转移部分，不交土地使用税。（5 5）企业所得税：）企业所得税：与销售住宅所得税处理相同。（6 6）印花税：）印花税：按销售不动产税率万分之五申报。一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊一、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊 3、自用的地下车库税务处理：、自用的地下车库税务处理：自用的具有产权的地自用的具有产权的地下车库，下车库，其处理应同房开企业自用开发产品其处理应同房开企业自用开发产品 相同，相同，在自用时将开发产品在自用时将开发产品-地下车库转为固定资产，并地下车库转为固定资产，并计提折旧。计提折旧。（1）房产税房产税：自用部分按财税2005181 号相关规定，对自用部分房产计征房产税。（2）土地使用税土地使用税：土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的 50%申报城镇土地使用税。（3）不涉及其他税种。不涉及其他税种。二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊摊开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，开发商根据规划单独建造的作为小区配套设施的地下车库，其建筑面积已其建筑面积已分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，分摊，其成本已分配至可售面积部分。因此其产权应归属全体业主所有，性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取性质属于非营利性的公共配套设施。开发商无权对该地下车库进行处置取得收益。得收益。【法规依据】【法规依据】-房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931 号）第17条第1款：属于非营利性且产权属于全体业主的，属于非营利性且产权属于全体业主的，或或无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建无偿赠送与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。【结论【结论1 1】-其建造成本归集在开发成本其建造成本归集在开发成本-公共配套设施费，最后分摊至公共配套设施费，最后分摊至可售面积成本之中。可售面积成本之中。二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊摊【结论【结论2】-对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，对于非营利性的公共配套设施性质的地下车库，开发商无权与开发商无权与业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也业主单独签订停车场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订的协议也应归于无效。应归于无效。如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，如果小区业主需要购买或租赁该停车位使用权的话，应与小区业主委员会应与小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让或租赁协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权，其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。其转让停车位使用权或租赁收入也应归全体业主所有。如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其税务处理与如果开发商将该非营利性公共配套的地下车库用于营利性，其税务处理与“开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊”形式相同。形式相同。但其法律性质应但其法律性质应