土地一级开发成本测算.ppt

土地一级开发项目成本测算土地一级开发项目成本测算 前前 言言北京市土地一级开发及管理培训教材北京市土地一级开发及管理培训教材作为对当前北作为对当前北京市土地一级开发模式和体系的系统梳理、归纳和总结，京市土地一级开发模式和体系的系统梳理、归纳和总结，目的是推动土地开发和城市建设更加科学、规范和有序，目的是推动土地开发和城市建设更加科学、规范和有序，进而推动北京城市化和城市现代化的进程。进而推动北京城市化和城市现代化的进程。本次交流学习主要是从土地一级开发成本的概念、成本本次交流学习主要是从土地一级开发成本的概念、成本的构成、其测算依据和测算报告的编制等方面进行归纳的构成、其测算依据和测算报告的编制等方面进行归纳和阐述，旨在对土地一级开发成本测算进行系统化、规和阐述，旨在对土地一级开发成本测算进行系统化、规范化梳理。范化梳理。土地一级开发项目的成本测算土地一级开发项目的成本测算一、土地一级开发项目成本的概念一、土地一级开发项目成本的概念二、土地一级开发项目成本的构成二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制四、土地一级开发项目成本的测算报告编制一、土地一级开发项目成本的概念一、土地一级开发项目成本的概念 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发项目的成本构成二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（七）管理费（八）财务费用（八）财务费用（九）销售费用（九）销售费用（十）应纳税费（十）应纳税费（十一）不可预见费（十一）不可预见费 三、土地一级开发项目的成本测算依据三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用（一）项目前期费用包括：包括：1.项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用案费用3.工程勘察、测绘等费用工程勘察、测绘等费用4.环境影响评价分析费用环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用地震影响评价分析费用7.地价评估费用地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费工程设计费及施工图审查费9.招标代理服务费招标代理服务费10.工程保险费工程保险费 （一）项目前期费用（一）项目前期费用1.项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考测算标准可参考1999年年9月月10日国家计委制定的计价格日国家计委制定的计价格19991283号号建设项目前期工作咨询收费暂行规建设项目前期工作咨询收费暂行规定定及及 北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字字1999第第487号文号文关于建设项目前期工作咨询收关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知费的补充通知中的有关计价标准。中的有关计价标准。项目建议书、可研报告的编制费项目建议书、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费项目前期的各种工程咨询费 （一）项目前期费用（一）项目前期费用2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用合等规划方案费用 2001年国家计委年国家计委关于放开和下放部分商品和服关于放开和下放部分商品和服务价格的通知务价格的通知（计价格（计价格20011218号）号）中取消中取消了了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的年由建设部、国家物价局联合颁布的城城市规划设计计费标准市规划设计计费标准，放开了规划设计市场。，放开了规划设计市场。2004年年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了发布了城市规划设计计费指导意见城市规划设计计费指导意见2004中中规协秘字第规协秘字第022号号，作为城市规划设计计费的参考，作为城市规划设计计费的参考依据。依据。（一）项目前期费用（一）项目前期费用3.工程勘察、测绘等费用工程勘察、测绘等费用 2002年年1月月7日国家计委、建设部以计价格日国家计委、建设部以计价格200210号文发布了号文发布了工程勘察设计收费工程勘察设计收费管理规定管理规定，从，从2002年年3月月1日起执行。根日起执行。根据该文件的相关规定核算工程勘察、测绘据该文件的相关规定核算工程勘察、测绘等费用。等费用。（一）项目前期费用（一）项目前期费用 4.环境影响评价分析费用环境影响评价分析费用 2002年年10月月28日全国人大通过了日全国人大通过了中华人民共和国环中华人民共和国环境影响评价法境影响评价法，规定：在中华人民共和国领域和中，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了家环境保护总局发布了关于规范环境影响咨询收费关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知有关问题的通知计价格计价格2002125号文号文。该通知中规。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。析费用的依据。（一）项目前期费用（一）项目前期费用 5.交通影响评价分析费用交通影响评价分析费用北京市规划建设委员会早在北京市规划建设委员会早在2001年就发布了年就发布了关于关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知对部分新建项目进行交通影响评价的通知市规发市规发20011001号号。规定需要进行交通影响评价的项目。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照行交通影响评价，并按照北京市建设项目交通影北京市建设项目交通影响评价准则和要求响评价准则和要求编制咨询报告。进行建设项目编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在通常在0.52元元/平米不等平米不等）。）。（一）项目前期费用（一）项目前期费用 6.地震影响评价分析费用地震影响评价分析费用 2002年年1月月1日日起施行、中华人民共和国国务院令第起施行、中华人民共和国国务院令第323号号公布的公布的地震安全性评价管理条例地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、规定：新建、扩建、改建建设工程，依照改建建设工程，依照中华人民共和国防震减灾法中华人民共和国防震减灾法和和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市的工程可依据原北京市物价局北京市物价局20022002年年9 9月月1818日京价日京价(收收)字字20023612002361号文件号文件关于地震安全性评价收费标准关于地震安全性评价收费标准的函的函的有关规定进行核算。的有关规定进行核算。（一）项目前期费用（一）项目前期费用7.地价评估费用地价评估费用1994年年12月月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布日，国家计委和国家土地管理局联合发布了了“关于土地价格评估收费的通知关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：，通知规定：“土土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照费行为，评估机构要按照自愿委托、有偿服务自愿委托、有偿服务的原的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年年12月月1日北京市物价局发布了日北京市物价局发布了京价京价(房房)字字1997第第398号文号文件件关于房地产中介服务收费的通知关于房地产中介服务收费的通知，对我市房地产，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。（一）项目前期费用（一）项目前期费用 8.工程设计费及施工图审查费工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据工程设计费的测算可依据2002年年1月月7日国家计委、建设日国家计委、建设部以部以计价格计价格200210号文发布的号文发布的工程勘察设计收费管工程勘察设计收费管理规定理规定中的有关标准结合项目实际情况测定。中的有关标准结合项目实际情况测定。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年年8月月23日，建设部日，建设部134号令发布的号令发布的房屋建筑和市政基础设房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法施工程施工图