物业装饰装修的管理教学课件PPT.ppt

物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理目目 录录1245物业装饰装修管理的法律法规和文件物业装饰装修管理的主体物业装饰装修过程的管理案例分析3物业装饰装修手续的办理流程及表格前前 言言 业主在接房之后对物业进行装饰装修是物业服务过程中必不可少 的环节，这也是业主的权利。但是由于业主层次（学历、身份、经验）的不同，缺乏对物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法 律的了解，大多按照自身的要求设计、施工，很少顾及建筑安全和公 共权益。另外，由于装修过程漫长、个性化程度高、不确定因素多造 成管控难度大。如果管理不到位一方面会影响物业使用或物业安全，另一方面也可能激化物业公司和业主（物业使用人）之间的矛盾，影 响以后工作的开展。因此，物业装饰装修管理是物业服务工作的重点 和难点。为了便于物业装饰装修管理工作的顺利开展，物业服务企业可以 从多方面入手来化解难题，也许在大家看来装修管理工作是从业主开 始物业装修的时候才开始的，其实不然；下面我们就物业装饰装饰管 理的法律法规和文件、主体、手续办理、过程管理及案例分析五个方 面和大家一起交流、学习。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理 物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件一、法律法规第六章第六章 建筑物区分所有权建筑物区分所有权u 第七十一条第七十一条 ：不得危及建筑：不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的物的安全，不得损害其他业主的合法权益。合法权益。u 第七十七条第七十七条 不得将住宅改变不得将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。利害关系的业主同意。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件第七章 相邻关系u第八十九条：不得 妨碍妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。u第九十一条 不得危及危及相邻不动产的安全安全。u第九十二条 尽量避免避免对相邻的不动产权利人造成损害造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。中华人民共和国物业管理条例中华人民共和国物业管理条例 第五章物业的使用与维护第五章物业的使用与维护 第五十三条业主需要装饰装修第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务房屋的，应当事先告知物业服务企业。企业。物业服务企业应当将房屋物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。事项告知业主。（双告知义务）（双告知义务）物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件武汉市物业管理条例第五章物业的使用与维护第五十八条第五十八条：9项禁止行为；第五十九条第五十九条：按用途使用物业，若需改变用途须经有利害关系业主书面同意书面同意。住宅底层和楼内不得设立不得设立餐饮、加工、娱乐、宾馆等经经营场所营场所。第六十一条第六十一条：业主和物业服务企业的双告知双告知义务。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件中华人民共和国消防法中华人民共和国消防法第二章火灾预防第二章火灾预防第二十六条建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。第二十七条电器产品、燃气用具的产品标准产品标准，应当符合消防安全符合消防安全的要求要求。电器产品、燃气用具的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测，必须符合消防技术标准和管理规定护保养、检测，必须符合消防技术标准和管理规定。第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件第二章一般规定一般规定（第五条至第十二条）禁止行为、未经批准不得进行的行为、需要原设计单位或相应资质设计单位提出设计方案的行为、破坏防水后需要做闭水试验、进行以上行为需要装修单位具有相应的资质、装修单位在施工过程中对工程质量、消防安全、施工安全负责，不得破坏公共设施设备、污染环境及侵占公共空间。第三章开工申报与监督开工申报与监督（第十三条至第二十一条）开工申报及所需的材料、物业服务企业的告知义务、签订装饰装修服务管理协议及协议的内容要求、违反以上程序的处理方法、物业禁止行为、装修监管、其他业主的权力。第五章 室内环境质量室内环境质量（第二十六条到第二十九条）施工时间、噪音及环境的维护、装修垃圾的管理、装修材料的要求、装修完工后室内空气质量的要求。第六章 装修验收与保修装修验收与保修完工后须三方进行验收、装修说明书及保修书、装修保修期限。室内住宅装饰装修管理办法室内住宅装饰装修管理办法 物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件武汉市城市综合管理条例武汉市城市综合管理条例第二章 城市管理规范和标准第二十一条【建（构）筑立面容貌管理】建筑物、构筑物立面容貌管理应当达到下列要求：（一）顶部、平台、外走廊、外墙无杂物堆放、无违法搭建附属设施；（二）防盗网、遮阳棚、晒衣架、防护栏、太阳能热水器、空调外机等 附属设施按照规定设置，不影响城市容貌；（三）按照规定和有关标准要求清洗、粉刷或者修缮；（四）国家、省和本市对建筑物、构筑物立面容貌管理的其他要求。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件武汉市城市绿化条例第三章 管理和保护管理和保护第二十三条 任何单位和个人都不得擅自改变擅自改变城市绿化规划用地性质规划用地性质，不得破坏绿化破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被地形、地貌、水体和植被。第二十四条 任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地擅自占用城市绿化用地。第二十五条 严禁严禁擅自砍伐、移栽城市树木砍伐、移栽城市树木。第二十九条 禁止下列损坏城市绿化及其设施的行为：（一）在绿地内乱搭乱盖绿地内乱搭乱盖和乱倒乱扔废弃物乱倒乱扔废弃物；(二)损坏草坪、花坛和绿篱损坏草坪、花坛和绿篱；（十）在绿地内随意挖坑取土、排放污水污物、停放车辆、焚烧物品在绿地内随意挖坑取土、排放污水污物、停放车辆、焚烧物品。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章 法律法规和文件第二章第二章 职责分工职责分工第九条：住房保障房管部门负责依法查处危房鉴定中的违法行为，督促物业服务企业劝阻劝阻物业小区内违法建设行为，并及时报告及时报告城市管理执法部门。第四章第四章 处置（第二十条至第二十二条）处置（第二十条至第二十二条）城市管理执法部门：责令停止违法行为、下达限期拆除决定书；应当强制拆除的应当予以公示；法定期限内未申请行政复议或诉讼的，又不拆除 的，可以执行强制拆除（强拆前需书面催告）；无法强制拆除的依法没收实物，并处以罚款。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件第二章第二章 屋顶设计屋顶设计 第九条第九条 屋顶安装太阳能热水器等设施时，应当进行与建筑物一体化的设计，做到排列整齐有序，其安装位置一般不得在临街面的坡屋顶上，并应当符合相应的技术规定。第十条第十条 除城市公用设施需要设置的设备及用房外，屋顶上不得设计其它与建筑造型无关的建、构筑物。第三章第三章 墙身设计墙身设计第十三条第十三条 临街居住建筑窗台、封闭式阳台外侧严禁设计晒衣架及其它破坏整体立面风格、有碍观瞻的结构及构件。需要设置花池的，应结合阳台、窗台等进行统一设计。第十五条第十五条 居住建筑临街面严禁设置防盗网，确需设置的，均应设计在窗户内侧。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件二、文件 物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件第十七条：第十七条：买受人的房屋仅作 使用，买受人使用 期间不得擅自不得擅自改变改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途建筑主体结构、承重结构和用途。本合同另有约定的除外，买受人在使用期间有权与其他权利人共 同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部 位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施公共部位和设施的使用性质的使用性质。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理物业服务合同第十二条第十二条 甲方的义务甲方的义务（六）业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规的规定和协议约定。第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件 物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第二章第二章 共同约定的基本准则共同约定的基本准则第五条（相邻关系）：供水、排水、通行、通风、采光、装饰装修等；第三章第三章 物业的使用物业的使用第七条（物业的使用）：按规定用途使用、装饰装修规范、电梯的使用、阳台、太阳能热水器、晒衣架的安装等内容；第八条 （使用物业的禁止行为）：改变房屋结构、改动卫生间、改动供水、供电、供气等公用设施设备、违章搭建、外墙搭建等。第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件 物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第一章第一章 法律法规和文件法律法规和文件装修有关设计要求；装修手续办理程序；业主的装修责任；装修须遵守的守则；装修须遵守的规定；楼宇外墙、空调安装 及防盗门窗的要求。业主的权力和义务；装饰装修企业的权力 和义务；收费标准；装修施工的管理；违章装修的处理；竣工验收；装修承诺。物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第二章第二章 主体主体填写装修申请、签属装修管理协议，提交装修图纸、资质初步审核图纸，交代注意事项核算并收取相关费用移交硬件维护部审核通知业主审核情况发放施工许可证，办理出入证，进场装修修改设计退取相关费用装修验收装修监管重大违规报相关行政主管部门处理整 改整改验收违规整改责令停工未通过通过第三章第三章 手续的办理流程及表格手续的办理流程及表格 物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理装修手续办理流程图一、准备阶段一、准备阶段 物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第三章第三章 手续的办理流程及表格手续的办理流程及表格准备阶段注意事项：准备阶段注意事项：v物业服务企业可以在办理接房及装修手续时加强对装修禁止行为和注意 事项的宣传（内刊、短信、告知书、温馨提示等方式）。v业主在办理完接房及装修手续后才能开始进场装修；v业主在设计装修图纸的时候要查看接房时物业的相关资料：房屋质量保 证书、房屋使用说明书、管理规约、装修指南、物业服务合同等，明确 装修过程中的禁止行为和注意事项；物业装饰装修的管理物业装饰装修的管理第三章第三章 手续的办理流程及表格手续的办理流程及表格二、办理装修申请阶段二、办理装修申请阶段u 申请登记：业主申请登记：业主/使用人、装饰装修企业一起到物业管理处办理装修手使用人、装饰装修企业一起到物业管理处办理装修手续：填写申请表、签订装饰装修管理协议、缴纳相关费用；续：填写申请表、签订装饰装修管理协议、缴纳相关费用；u 提交的资料：房屋图纸提交的资料：房屋图纸（拆改图、水电布置图、平面布置图）、资质（拆改图、水电布置图、平面布置图）、资质证书、营业执照复印件证书、营业执照复印件u 收取费用：装修保证金、装修垃圾清运费、公共设施设备维护保证金收取费用：装修保证金、装修垃圾清运费、公共设施设备维护保证金、公共环境卫生维护保证金等。、公共环境卫生