蚌埠市经开区2020-36号地块投资报告城市进入、产品定位.docx

Anar石榴集团蚌埠市经开区蚌挂（2020）36号地块初审报告Anar1一、项目区位二、城市及市场基本面三、项目分析及定位四、经济测算及敏感性分析一、项目区位；本部分内容共计2分钟(一)奥维地图讲述要点：1、首先打开奥维地图说区位：(1)城市格局、大区位.板块格局；(2)地块具体位置(含近期参与过项目的相对位置说明)；帝景龙湾荣盛华府玖珑院成果输出一标准航拍视频一,项目区位（二）航拍展示航拍记录（地块外部）:执行标准：1、以地块上空为飞入点，分别沿地块东、南、西、北四个方向飞出l-3km,达到清晰认知城市界面成熟程度为目的；2、观察记录地块周边地表情况，包括配套、不利因素、周边建筑物等；3、飞行高度以能看清地表情况为宜；4、重点配套及不利因素应重点拍摄。;本部分内容共计5分J.2000018000160001400012000IOOOO80006000、2019年安徽省各城市GDP与房价情况.173OTSfc、1225179 71 65舞 64 60朝 58% 63« 67器颂必52II85I7382.8095GDP房价2019安徽省常住人口与商品住宅成交量140012001000800600400IVWrrr392.18425.1常住人口住宅成交面积Anar二.城市及市场基本面钟（一）经济/人口（总结语）城市经济GDP（亿元）全国排名增速人均GDP（元）全省排名核心支柱产业蚌埠2057/5.1%604695硅基/生物新材料城市人口住口万>常人1人省内排名户籍人（万人）常住/户籍城镇化率人年增住三均速常口平适龄购房人口数量（万人）占比蚌埠341.210386.30.8858.6%0.34%95.9925%城市投资固定资产投资（Z）增速房地产投资（亿元）增速III1.-.蚌埠2328.55.魏65313.3%18-35岁人口,数据来源，蚌埠市2019社会统计公报。二.城市及市场基本面规划/产业/交通（二）城市/区域价值挖掘/特殊亮点I-i-.'-中国（安徽）自由贸易试赛区蚌埠片区示意图市区规划，政府层面围绕东海大道和延安路打造千亿市政配套;该区域汇集了酒店、大型购物商场、高标会所、高端写字楼等。日趋完善的配套设施使中心地区的区位价值愈发凸显，核心地位更加突出，逐渐形成一个中心商务、商业圈对外进行辐射，日趋显现蚌埠未来城市发展的方向。安徽自贸试验区的实施范围119.86平方公里，涵盖三个片区：合肥片区，芜湖片区，蚌埠片区。蚌埠片区的设立，实现了合芜蚌自主创新与自由贸易的完美融合，将给蚌埠加快建设淮河流域和皖北地区中心城市带来全新的发展机典Anar二.城市及市场基本面规划/产业/交通（二）区域价值挖掘交通资源：蚌埠市已形成"五纵两横"的铁路网格局：五纵：京沪铁路、水蚌铁路、京沪高速铁路、京福高铁、徐-蚌-宁城际铁路；两横：淮海铁路、沿淮铁路；民用机场也得到批复,滕湖机场目前正处于可研阶段，选址已完成。规划4条轨道交通线路,目前淮上云轨即将试运行通车距离高铁站4.8公里，开车10分钟路程周边规划轻轨4号线，淮上云轨试验段预计年底开学区资源小学：蚌埠六中，公，区重点，九年制学校景观资源区域小学备注高中淮上区淮上实验小学（次重点）蚌埠八中北大培文禹王中学行知中学蚌埠八中小学部（次重点）蚌山区铁三小（次重点）蚌埠一中蚌埠二中蚌山小学（次重点）第一实验小学本部重点第二实验小学重点新城实验学校本部重点慕远学校次重点蚌埠六中次重点禹会区第三实验小学次重点蚌埠四中北师大附小次重点蚌埠十二中龙子湖区龙子湖实验小学次重点蚌埠三中铁路中学师范附属小学次重点'Cj6A*山区工品9财埠市IUtmLV/Q目标地块»猿瑞。Q,:三-lQ甯',/外可争收C安*皿爬*OQsE斐品M三V二.城市及市场基本面（三）全市土地市场近三年年均土地成交建面300万f,主力成交区域集中在蚌山区，禹会区，龙子湖区整体成交土地量较少。其中蚌山区土地价值最高楼面价图分布E.淮上区楼板价2435元/血龙子湖区蚣u.Q：|r''蚌山I区市，山区*RHO楼板价2778元Arf蚌埠市区近三年整体住宅用地成交情况时间（年）土地宗数（块）建设面积（万Irf）规划面积（万万）成交楼面价（元m'）溢价率（%）201725133347198554%201831142353269658%201917156271258127%合计73431971楼板价2631元rf里板价4237元/IrfXTJfJjM、让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeopIe蚌山区禹会区淮上区龙子湖区成交住宅用地成交住宅用地成交住宅用地成交住宅用地时I印建面（万而）楼板价(5m,)建面（万m,）楼板价（元/Irf）建面（万m'）楼板价（元/Irf）建面楼板价（Smt）（m,）20195342377426319024350/2018943753145167587202721277820171682290112144852029741207nar二.城市及市场基本面(三)全市土地市场2020年截止目前市区共成交16块地，土地竞拍市场较为火热，其中蚌山区16号地楼面单价已达到5372元f(溢价率115%),龙子湖区成交2宗用地，其中铅笔厂地块成交楼面价4178元m1溢价率72.9%o建发首进蚌埠，摘取蚌挂23号地，成家楼面价5400元11J交易日期地块0号区域±*三性用地I璃(«)用地面积(*)客积率筑面积()起始楼面价(*)名义接面价(*)溢价率(实际)受让方2020/1/6蚌挂（2019）72高新区离新路南包、迎河路东侧住宅81.1540431.581064208821493%和Jlg地产2020/4/9蚌挂（2020）1高新区姜桥路南侧、天河路西侧住宅105.8705222141045115611711%高新区建设发展有限公司2020/4/24蚌挂(2020)9蚌山区解放路西恻、MH-Il路南侧住宅184.91232512.0246502251525451%世贸2020/4/29蚌挂（2020）10龙子湖区李楼路东侧、宝塔路南恻住宅(安置房用地)124.2828122.01656256011214102%蚌埠丰宏置业2020/5/22蚌挂（2020）16蚌山区胜利路北恻、太平街西恻住宅24161831.82913024965372115%蚌埠金海置业2020/5/22蚌挂（2020）17蚌山区延安路西侧、货场八路北IW住宅1871244291.51866443127428637.1%融创和亳州建投联合体2020/5/22蚌挂（2020）18淮上区朝阳北路东侧、双墩路北恻住宅42279032.0558052025356676.1%北京城房2020/5/20蚌挂（2020）15经开区黄山大道南侧、汤和路东侧居住、商业、商务设施3292196451.5/23747391144/流拍2020/6/5蚌挂（2020）21龙子湖区凤阳路北侧，堤坝路西侧住宅79528381.8951082169279728.9%碧桂园2020/6/17蚌挂（2020）22淮上区解放路西恻，淮上大道北侧住宅70463992.210207815761.1%中恒2020/7/22蚌挂（2020）23经开区延安路西恻、燕山路北仅！住宅2271512931.6/1.6/1.222239638475440.4%建发2020/7/22蚌挂（2020）24经开区学瀚路西网，里湖路北侧住宅102677812.01355632257291429.1%邦泰2020/9/2蚌挂（2020）27龙子湖区解放路东恻、凤阳路南恻住宅74495472.0990932417417872.9%新城&怡康2020/9/17蚌挂（2020）29蟀山区蚌山区宏业路西恻、雪华路北侧商住4932409.8472.374542.6481155215832.0%安徽宏茂置业有限公司2020/9/25蚌挂（2020）32禹会区黄山大道北侧、山杏路东恻住宅10167658.51.5101487.79952034331162.8%安徽水利2020/10/9蚌挂（2020）30淮上区解放北路西侧，混河路北侧商住386257592.61.9149451811831199191BetterHouseForMorePeople住宅市场PART2房地产市场分析蚌埠市2017年年成交量激增，需求过度释放，近2年成交量逐年递减，2019年年成交量260万m1成交价格逐年攀升。2020年上半年成交均价7832元m淮上区1jip7000-8000元m'即:JJ加子湖区W<F龙73区7500-9500元m'-'-,广f22*>HQ1同Q2ct>4feOn'“ljQ