翠屏水晶广场3#公寓营销方案-2021.11城市进入、产品定位.docx

CONTENTSBUSINESSPLANNINGSUMMARY1市场分析2客户分析3本案分析4营销策略5雷欧优势6商务条件南京翠屏水市场分析BUSINESSPLANNINGSUMMARY南京严禁商改住，最新公寓贷款利率在5.88%（基准利率4.9%上浮20-40%）住商宅办商办新规商业办公建筑不得按住宅套型设计商办建筑新规住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公<4.2米，商业<4.8米严禁"商办改公寓"商办新规梳理全市范围内地上建筑总面积50002016年1月1日后去以上的商办项目，的规划许可证的商地上商办建筑自持比业办公项目；同时，例不小于50%,可配建对2016年1月1日以不大于地上商办建筑前取得规划许可证面积30%的酒店式公寓.但矛盾突出、群众配建酒店式公寓可分集访群访的商业办割销售的最小单元建公违规拆改项目同筑面积不得小于45tn1时进行登记排有.严禁商改住严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓，该办法自2021年4月9日起施行7.178.13.IU=重启赢外地限购1套本地限购2套限购、限贷升级认房又认贷首套首付3成无贷款二套5成贷款未结清首付8成限上新购住房在取得不动产权证后，3年内指导转让.摇号购房摇号土拍竞争保障房落户油政胃岁以下本土拍新规企业限购商品学历即可落户鞋靠全面推住宅行“竟自持”土地“双限”精装限价落户新改±iSR土拍新策浦口、六合、2021年上市"宁九条"发精装限价细计漂水、高淳划中商品住宅区四区持有地块，按照布，正式确立则正式发布，4了土地“双限"基础全装修居住证且缴月、7月、10政策的常态化，备案价不得纳6个月社月三批次安排高于2000并从新房供应元保即可落户上市;同期，端支持刚需购m并提供人才购房政策房，从需求端额外装修升补丁，社银或抑制假离婚，级方案；同个人所得税缴rA-三>ZZrf规范房地产销期，土拍新纳单位须与申售、精装股价政发布，达报单位一致;等方面的市场最高限价摇社的卜缴部分行为.号模式再现不予认可.02017年3月10日，新政规定商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计；02017年5月26日，严查开发商偷面积，酒店式公寓层高限制从4.8米降到3.6米。商办新规新规内容新政前商办新政后商办1商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计,商业办公类非住宅类建筑,室内建筑功能除了土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能.已取得建设工程规划许可证除了土地出让约定的可配建的酒店式公寓外，仍可按许可证将部分办公改成带酒店式公寓只能按土地出让约定配建酒店式公寓，其他办公不可能改成公国2商业办公类非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元式或住宅套型设计，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置；其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间，其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米，此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%,且不得分割销售.可按照单元式或住宅套型设计，南京市场比较优势的产品有30-6011T的酒店式公寓，配套有厨房、卫生间不可按照单元式或住宅设计只可设置公用的食堂、卫生间也是集中设置3住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的,计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建5S三TtW6tC464.8米的挑高公宙也是新政前市场热点，计算面积按单层面积计算严格按照规定层高设计，超出部分，每超出2.2米，按实际建筑面枳增加1倍计算，不足按0.5倍计算严查市场严禁商改住现象，为防止商业办公项目违规拆改行为，规范商办、公寓市场，后期办公改公寓产品擦边球的做法基本不可行。2021年3月10日，南京市规划和自然资源局发布既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法，通知里提到严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓。按照严守底线、突出重点、分类处理、集中打击的要求，梳理全市范围内2016年1月南京市规划资源局发布既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法，将于1日后去的规划许可证的商业办公项目；同时，对2016年1月1日以前取得规划许可2021年4月9日施行，严禁未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓证但矛盾突出、群众集访群访的商业办公违规拆改项目同时进行登记排查。等行为，明确遇到此类情况，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。L公寓利率上浮20-40%,最新贷款利率为5.88%,高于住宅产品（首套利率5.45%,二套5.75%）;2严禁商改住，办公不能再打擦边球；3 .公寓产品总体量占地块总建低于30%f后期更为稀缺；4 .公寓产品限高3.6米，且面积不得小于45mao小面积、挑高公寓成为绝版南京公寓市场走势2016-2019年住宅政策收紧，购买力部分被吸引到公寓市场，且4.8米挑高公寓尤为畅销。2020年公寓去化50万而，同比下滑18%,成交M1OO2嘤器。供应面积内方）751141185558成交面枳0方）837169 99年6150成交均价（元rT）192781974022281223892323816.03500均价23238元m同比上涨4%。公寓供应主力板块是河西、城东、浦口板块，成交主力为浦口、南京酒店式公寓年度供销（按面积）2500->H2000IlIlIlIiH:2017ll-10c05000河西、城南板块。2020年南京公寓分板块供销（按面积）供应者数HI成交套数.成交均的元脚5面R方方）成婀积万方）螃创介阮m）南京酒店式公寓年度供销（套）供应面积3方）成交面积（万方）成交均价（元m）1438225719061190107625S65192721974022281122389723232谩均价（元m）2020年南京公寓分板块供销（套）供应套数成交套数成交均价优201120122101210221032104210521062107210821092110南京全市公用月度成交均价（元/山）226082010201120122101210221032104210521062107210821092110南京全市公寓月度成交面积TOP52021年10月公寓市场供应8.47万方，成交1.71万排名项目名称成交面积（万行）套数均价方，成父均价22608兀/mo本月公禺市场成父里1绿地金茂国际金融中心浦口0.36917905和成交价有所下降，成交主力为绿地金茂国际金融中心。2江畔都会上城浦口0.2262180983南京金地中心建邺0.1423304854中垠紫金观邸栖霞0.123019344.I南京全市月度供求（万武）S荣盛华府六合0.112410620Ol不同类型公寓市场分析平层公寓供应和去化均高于挑高产品，但挑高公寓溢价能力突出，溢价率大约为15%左右2020年平层公寓供应30万面,去化32万成交均价22845元mj2020年挑高公寓供应18万皿，去化10万面，成交均价20044元m'南京平层酒店式公寓年度供销南京挑高公寓年度供销2500 0Atm1500o50502500O20002D10VO ISOOO2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年O IOOO供应面积6方）1642381618O成交面根（万方）11182622105000成交均旅元T）1742719410211512032420044O.供应面积（万方）成交面枳（万方）成交均价（兀/叫板块I供应面积（万）成交面积（万Itf）I成交均价（元/一）浦口3452984196 ；15915域南3887165299河西48179 I I60464 ；城中o48289物匕1679029159 I19318江宁733077493 j域东305626211Illl18353高淳258475974I I I8866IiW*169395512澡水14896 o ,5468 I7995N I I47 I60002020年公直分板块供销2020 年公寓分板块供情I醐供应面积（万。）成交面积（万”）成交均价（元）a215132628117918江宁O2354116418丽5936422550城南29952216717393雌1006S62021城中O1356糊匕O120769646就O19312464I脚5面R/方）酶面R万方）.成邮介阮m）Ol南京公寓产品成交分析中小户型公寓更为畅销主力面积段：30-60m130-45为成交大头主力总价段：40-120万,80万以内公寓产品为主力成交面积段40万以下40-60万60-80