改-拍-浙江省杭州市建德市小洋坞A地块世茂集团土拓会报告0222城市进入、产品定位.docx
SH同媪世茂浙江省杭州市建德市小洋坞A地块项目土拓会报告!一11r2021年02月21杭州城市公司日SHIMq世茂【土地属性】新城品质项目区位：区位：项目位于建德市洋溪街道，为城市发展方向，东南侧靠近新安江，具备一定景观优势，距离建德市政府3.3km,距离新安江互通3.7km0A配套：地块周边三公里内配套完善，隔江1.5km内有八佰伴综合商业体（在建）、悦荟17度广场（在建），通过洋安大桥可达。SHlM。世茂出让编号建政储出（2020）21号地块名称小洋坞A地块四至路名洋溪街道小洋坞坐标：奥维地图经纬度土地用途住宅占地面积（m）69,718（其中计入规划指标计算范围用地66,434）容积率1.8限高（米）80限低（米）4层计容建筑面积（11r）119,581地上建筑面积（山）119,581可售合计117,241住宅可售小计（合计）116,441住宅可售住宅自销116,441可售建面（mj）住宅政府回购商业可售小计（合计）800商业可售商业自销800商业政府回购办公可售小计（合计）办公可售商业自销商业政府回购自持合计租赁住宅自持自持酒店建面自持商业(ml)自持办公自持乐园无偿待建建面（属于容积率）（配套用房面积2,340而地下赠送说明下叠赠送60方地下室红线夕M弋建说明其他关于资产清单的说明（车位等都可以）红线内无偿代建道路3,284nf（不计入规划指标范围内）m次窥诵施优耐S=69718m,多层建筑杼丽线3.2土地基础规划指标红线图,有详细界址图小洋坞A、B地块规划用地红线图高压线建筑退让红线3.3项目条件说明SHIM小世茂招拍挂文件中的其他要求、根据与政府沟通获知的其他信息（务必将招拍挂文件所有其他要求涵盖，切勿任何遗漏），包含但不局限以下内容：自持的详情无代建的详情A地块代建道路3,284ml回购的详情无地块内不利因素变化1.地块内有山头，土方开挖量较大；2.地块有部分建筑待拆迁（含1处土地庙）,有民用电线待迁移。红线外重要因素变化规划形态要求1、住宅层数不低于四层，绿地率30%,建筑密度28%,限高80米；2、多层住宅建筑的立面宽度不超过45m,高层应采用点式建筑（面宽度不超过32m）。建造标准要求1、海绵城市。2、士地出让后，建筑设计应依山就势布置，根据具体设计方案确定的标高及开挖方案由受让人自行平整土地及边坡治理工程并承担相关工程费用。装配式建筑要求装配式建筑（30%的计容总建筑面积）其他1、根据杭州市新建住宅小区设置餐饮用房管理规定（试行）文件要求在地块内配建适当数量不与居民住宅连接的集中餐饮用房；2、按城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）要求合理配置居住配套设施，地块内配套设施建筑面积不大于地上总建筑面积的10%,并无偿提供社区管理用房；3、如果地块与相邻地块（重合边界）为同一土地竞得人，则建筑控制线可根据项目具体情况调整，地块公共配建设施可综合统筹规划。SHIMq世茂.3.4正负面清单关键点总结不利因素项对策可能造成的成本影响地块内部有山头建筑设计应依山就势布置增加平整土地及边坡治理工程成本地块内部有民用电线待迁移/有部分建筑待拆迁（含1处土地庙）政府与街道负责拆除/有私坟可直接开挖/有利条件：1.项目位于建德市洋溪街道，为城市发展方向,东南侧靠近新安江，具备一定景观优势；2、隔江1.5km内有八佰伴综合商业体（在建）、悦荟17度广场（在建），通过洋安大桥可达。Shima®世茂3.6宗地航拍照片SHIMq世茂地价参考：地块所在洋溪街道2020年5月成交4宗住宅用地（中南、龙大、辰居分食），成交实际楼面价6,349-7764元nf;距离本案最近的地块由龙大于2019年4月竞得，成交楼面价为7,981元/行，溢价率为58.3%o编号地块名称容积率计容建面住宅可售建面其他业态说明名义楼板价实际楼板价成交总价滥价率中拍方飒日期备注1洋溪新城高速出口区块S-4-3檄1.867,21664,029幼儿园不少于3187m5,8586,34939,37512.6%中南2020-05-21德信中南江上云著2洋溪新城高速出口区块S-5-1地块1.854,31554,315Z6,9366,93637,67524.4%中南2020-05-21德信中南江上云起3洋溪新城高速出口区块S-7-1地块1.552,83052,830Z7,7647,76441,01928.1%浙江龙大地产2020-05-21龙大洋溪街道项目4洋溪新城高速出口区块S62皿1.551,61451,614Z7,4947,49438,68223.7%辰居置业2020-05-21辰居洋溪街道项目5建政储出201914号1.7359,94259,942/8,2088,20849,20320.6%新城2019-10-28新城严州誉境6洋安区块N-4-2螃1.8045,58045,580/7,9817,98136,37858.3%龙大2019-04-30龙大江景府5.3周边可参考地块出让情况QQ6.1城市能级SHlM嫡世茂.城镇人口（万人）省份值辖市浙江省城市杭州市区县建德能级人口及经济数据z杭州市B统计口径建德所在区县392GDP（亿元）必所在区县87,668人均GDP（元/人）（常住人口）所在区县常tt口（万人）45所在区县户籍人口（万人）509所在区县的(N地块位于建德市洋溪街道，为建德主力发展方向，可较好承接县里老城外溢客户。土地属性C2新城品质土地属性详细解释新区，拟和洋安新区一同打造城区副中心，目前发展速度慢于洋安新区主要客户地理来源客户县城客户（新安江街道为主）占50%-60%,乡镇进城客户占40%-50%客户类型分巢而居为主，城区改善为辅上游板块1新安江街道为上游板块，高层在售18,800元nf竞争板块范围新安江街道及洋溪街道目标客群的人口基数建德市常住人口45万人目标客群的人口变化2018-2019年，建德户籍人口51万人，2020年户籍人口有下降趋势，50万人左右。SHIMq世茂.6.3 全市销售市场走势建德市为内生型市场，市场容量受供应影响年均40.50万方。近2年供不应求，成交价格持续上升，2020年均价13000o广义存量低，广义去化周期为16个月。量价：近6年年均市场容量在43万方，19-20年月均流速在4.2万方/月，全市均价12,000-13,000元m,存量：广义存量66万方（50%存量集中在桥南乡镇板块），广义去化周期16个月（含未成交B地块）.2015-2021年全市商品住宅 销售市场年度走势2020-2021年2月全市商品住宅销售市场月度走势供应面积（万方）成交面积（万方）-TZOZZ 叫777 叫OZOZII或 叫。疑6 qozoN8 qozo79 UOzOZS Hg 它。Z寻 咚。ZozTSHIMq世茂.6.4 板块销售市场走势板块非充分供应下年容量11万方，1-2盘销售时月均07万方/月，板块价格17,600-18,400元m'。量价：洋溪街道近6年年均市场容量11万方，20年-21年月均流速在0.7万方/月（供应少影响流速，仅1-2盘在售），板块目前均价在17,600-18,400元加工存量：广义存量37.8万方,考虑市场约4-5盘在售，预计流速在2-2.5万方/月，广义去化周期最大约19个月。2020-2021年2月板块商品住宅销售市场月度走势2015-2021年板块商品住宅销售市场年度走势供应面积（万方）1.8成交面积（万方）供应面积（万方）.Tzozz皿.0ZoZZ一吹osz吹OZoZoT叫OZOZ6OZO78丈OZoZZ叱OZOZ9咚。ZoZgqozoz叫OZoZg叫OWZ咚0ZOZT狭义广义均安全，市场安全度高。本案入市时，上游断供，下游项目对本案分流有限，整体竞争可控。竞争板块显性存量3.7万方，显性去化周期5个月，隐性存量37.8万方，隐性去化周期19个月,存量安全。入市时，上游板块断供，竞品主要集中于洋溪下游板块及同批出让B地块，且2-3盘为尾盘,下游项目对本案分流有限。信成洋溪地块瑞信江上云著原居洋溪地块、洋溪下游板块建德竞争板块在售/待售项目存量盘点德信中南江上云起"a上游板块:新安江街道龙大江景府新城,严州誉境德旭新安郡区,i/待售地块在售项目项目状态板块项目名称可建面积W）楼面价（元/疔）住宅显性存量（行）住宅隐性存量（m,）在售洋溪街道龙大江景府45,5807,98115,03834,513洋溪街道德信中南江上云起54,3156,9362,06236,863新安江街道德旭新安郡57,9154,45116,46617,527新安江街道新城严州誉境59,9428,2083,15818,377待售洋溪街道龙大洋溪街道项目52,8307,764052,830洋溪街道信成洋溪街道项目19,3703,155019,370洋溪街道辰居洋溪街道项目51,6147,494051,614洋溪街道德信中南江上云著67,2165,858064,029本批出让未来成交±ift小计洋溪街道小洋坞B地块82,791-82,791总计36,724377,914本案入市时，板块内无在售项目，上游板块项目售罄，主要竞争项目集中于同期土地及板块下游（34盘），竞争可控。上游板块目前主力在售新城严州誉境，高层售价18,800元/而，下游板块江上云起高层售价13,000-14,000元nf;普宅月均流速50-70套；叠墅各板块均有，上游及同板块价格约2
