世纪文化广场商业项目营销策略报告.docx

“贵用世匕文化广乡”项目【营销策略报告】目录第一部分营销准备01工作范畴02主题提炼07形象塑造09品牌策略*111资源整合13卖点梳理14第二部分营销策略(17营销计划18营销内容22营销模块27营销创新30第三部分推广策略(37推广计划38推广准备44推广策略46媒介策略52炒作构想55费用预算57第四部分价格策略58定价分析59定价策略(64价格制定67第五部分修订策略69督促策略70指导策略71修订策略71审核策略72第一部分：营销准备前言房地产项目在进行了详细市场调研和确定了项目定位策略后，紧接着就进入了实战阶段即房地产项目招商/销售阶段。对于房地产中的综合商业物业项目，在正式销售阶段之前还必须明确是什么样的经营商家入驻？在明确了商家与业种组合后，物业的销售就是方案和价值实现的最终环节。通过销售开发商才能实现资金回收和利润实现，同时前期所有工作也需要通过销售环节来检验。在房地产项目进入销售阶段时，我们要明确销售实施前有哪些准备工作要做，销售进入各个阶段后要准确把握其规律，针对性的制定方案及实施，并在销售过程中不断地总结和调整营销方案，才能获得项目销售成功。房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段，如下图：项目销售阶段销售准备阶段销售实施阶段本部分主要确定如下几个方面工作:工作范畴主题提炼形象塑造品牌策略资源整合卖点梳理11工作范嚅1.1.1 工作的两个层次k一般性工作，即规定动作营销工作再复杂，也有章可循，只要分清头绪，一步步实施，就能到达预期销售目标。房地产开发不可照搬成功经验，敝司只能根据每一个具体的项目结合长期的实战的经验，才能对本项目进行具体的分析研究，总结出相关必备的工作内容，并进行有计划的执行。在开展每个工作环节时,希望对各个环节都有章可寻。敝司认为，如果较好地完成规定动作，就能基本实现本项目的预期目标。2、个性化工作，即自选动作目前房地产已进入买家市场阶段，竞争日渐激烈，要求在开发商的统一要求下施出浑身解术，吸引消费者，以超越竞争致胜商场，否则，就会被市场弃之。因此，我们必须针对竞争对手，超越一般性工作，对方式方法进行创新，投入大一点，工作要求高一点，但附加值也要高一些，值得。1.1.2 我们面临的工作内容K营销综合进度监控表（总体按照03年10月18日开盘安排）表（1）工作项目序号工作内容执行部门配合部门实施开始时间完成时间设计调赘1物业规划修订建议XX企化部XX项目组03/09/0503/09/092工程修订同意工程部XX企化部03/09/1503/09/303施工执行工程部XX企化部03/09/3004/02/284铺位规划划分方案XX项目组XX企化部03/09/1503/09/255铺位规划方案确定XX企化部XX项目组03/09/2603/09/306铺位面积测量工程部XX企化部03/10/803/10/107铺位销售面积最后确定XX企化部XX项目组03/10/1003/10/13招商/销管中心8销售中心调整方案XX项目组XX企化部03/09/0903/09/159销售中心展板设计广告公司XX/XX03/09/2603/09/3010销售中心布置完成广告公司XX/XX03/10/1003/10/16户外广告11户外路牌选点完成广告公司XX/XX03/09/2603/09/3012户外路牌平面设计广告公司XX/XX03/09/2603/10/0813户外路牌平面设计确定XX企化部XX/广告03/10/0803/10/1014户外路牌安装施工广告公司XX项目组03/10/1103/10/1515户外广告验收XX企化部XX/广告03/10/1503/10/16现场布置16现场包装方案XX项目组XX/广告03/09/1503/09/2517现场包装方案确定XX企化部XX项目组03/09/2603/09/3018现场包装调整方案实施广告公司XX/XX03/10/0103/10/15现场物料准备19鸟瞰图/透视效果图提供设计公司XX企化部03/09/2503/09/2520铺位销售控制图设计广告公司XX/XX03/09/3003/10/821铺位销售控制图确定XX企化部XX项目组03/10/0803/10/1022铺位销售控制图安装广告公司XX/XX03/10/1103/10/1223室内外灯点选择/制作XX企化部XX项目组03/10/1103/10/1624展板图选择/制作/安装广告/XXXX企化部03/09/3003/10/1525各功能标牌（接待处/签约处/收款处/招商处等）广告公司XX项目组03/10/0803/10/1626礼品（手袋等）广告公司XX项目组03/10/0103/10/1627各类挂旗/彩旗/汽球广告公司XX项目组03/10/0103/10/1628销售道具布置与安排广告公司XX项目组03/10/0803/10/16销售资料准备29投资手册设计广告公司XX项目组03/09/2503/10/0830投资手册设计确定XX企化部XX/广告03/10/0803/10/1031投资手册印刷广告公司XX/XX03/10/1003/10/1632DM直邮招商/销售资料设计广告公司XX项目组03/09/2603/10/0833DM资料确定/印刷广告公司XX/XX03/10/0803/10/1634认购书/排号卡印刷广告公司XX/XX03/10/0803/10/1635销售/租赁/返租合同书提供XX/XXXX项目组03/10/0103/10/0836销售/租赁/返租合同书确定XX/XXXX项目组03/10/0803/10/1637各种销售单张/表格设计/印刷广告公司XX项目组03/10/0103/10/16广告制作38报纸硬性平面设计广告公司XX项目组03/09/2503/10/0839报纸硬性平面系列设计确定XX企化部XX/广告03/10/0803/10/1040软性文章计划广告/XX广告/XX03/09/3003/10/0841软性文章撰写广告/XXXX项目组03/10/0103/10/1242报纸设计文案完稿发布广告公司XX项目组03/10/1003/9/25推广安排43报刊（媒介）的选定广告公司XX项目组03/09/2603/09/3044版面、篇幅的选定广告公司XX项目组03/10/0103/10/0845发布形式/时间确定广告公司XX项目组03/10/0803/10/1046不同媒体的发布组合安排广告公司XX项目组03/10/0103/10/0847发布数量/节奏的安排和控制广告公司XX项目组03/10/0803/10/1048媒介计划执行表制定/确定广告公司XX/XX03/10/0103/10/1049广告效果监控表XX项目组XX/广告03/10/0803/10/10价格制定50价格体系方案提供XX项目组XX企化部03/09/2503/10/1451价格体系确定XX项目组XX企化部03/10/3003/10/1552价目表的拟订XX项目组XX企化部03/10/0803/10/1553付款方式的确定XX项目组XX企化部03/10/0803/10/1554优惠折扣条件和方式XX项目组XX企化部03/10/0803/10/1555销售经理及各级人员让价范围XX项目组XX企化部03/10/0803/10/1556车位的租售价XX项目组XX企化部03/10/0803/10/1557商铺的售价'租价XX项目组XX企化部03/10/0803/10/15开盘58开盘时间XX/XX各公司03/09/0503/10/1659开盘活动方案/确定/落实广告/XX/XXXX/XX03/09/3003/10/1660现场销售控制流程确定XX项目组XX企化部03/10/0803/10/12人力资源61双方公司各部环节协调模式XX项目组XX企化部03/09/2503/09/3062销售主管培训XX项目组XX企化部03/09/1503/10/1063销售人员培训XX项目组XX企化部03/09/1503/10/1064销售人员考核XX项目组XX企化部03/10/1103/10/1265销售人员演练时间XX项目组XX企化部03/10/1203/10/1366物管人员演练时间物管/XXXX企化部03/10/1203/10/1367各部门配合人员演练XX项目组XX企化部03/10/1403/10/16付款手续68各种收款结算方式政策及确定财务XX财务03/10/0803/10/1669签约交首期手续及票据财务XX财务03/10/0803/10/1670银行按揭手续银行XX财务03/09/2603/10/1571公证（代办）公证处XX企化部03/09/3003/10/1572律师咨询/解答律师所XX企化部03/10/1003/10/18各种手续73国有土地使用证XX企化部政府部门03/10/1574建设用地许可证XX企化部政府部门03/10/1575建设规划工程许可证XX企化部政府部门03/10/1576施工许可证XX企化部政府部门03/10/1577预售许可证XX企化部政府部门03/10/1578定金收据（发票）XX财务XX企化部03/10/1579房地产买卖合同律师/XXXX项目组03/