【集团沟通会】石家庄裕华区西仰陵102亩项目-2021.07城市进入、产品定位.docx

目录CoiI<en<项目概况项目市场研判"项目货值、去化及开发节点建议W项目预案1.项目融资方F项目财务评价1.'风险与推进计划1.1项目概况一一地块指标与交易条件总地价（万元）楼面价（元/E）用地性用地面积用地面积虫和星计饕筑面建筑密度/蝴限高实际限四状质（m*）（亩）合不八平积绿地率（m）高（m）（万Inl）有票成本溢价小计名义楼面价=总交易对价/计容面积（八）配套影响楼面价=配套成本（土地成本+开发成本）/计容可售楼面价（B）实际楼板价=A+B考虑税金影响后的楼面价：假设净利润额等于交易对价全额有票情况下的净利润额反算的计容楼面价地块78398其中住宅685161022.517.6318/358080土地款68858,202S咨询费9540)098688559618857856004（考虑配套影响楼面价）规划要求：,配建9班幼儿园；,无需配建保障房；/采用全装配，无被动房；本案毗邻南二环延长线，距东二环1.5km,交通极为便利，承接裕华区核心板块外溢客群地块位置：本案位于裕华核心区外，紧邻城市主要区域，交通极为便利。板块定位：开发区为石家庄高新技术集聚区域，政府未来主力打造宜居宜商宜产业。客户认知：交通便利，发展潜力较大，配套相对较弱的区域城市区位图：本案位于二环外，属于开发区版图版块区位图：本案所属版块距核心城区较近，承接外溢客群石家庄火车站本案毗邻南二环延长线，周边规划均以住宅为主，目前周边开发程度逐步提高，居住区逐渐形成南二环延长线1.3项目概况项目四至/地形地貌本案地块平整，紧邻城市主干道，交通便利。地块北侧一路相隔雅都园小区，道路尚未修通，东侧为后期公交枢纽用地，南侧绿化带紧邻南二环延长线，西侧为畅通封龙大街。封龙大街回迁区南二环延长线有高压线地块南侧40m内具有高压线，对后期项目销售及整体品质造成影响重要城市通衢：项目紧邻城市环线快速路，同时距离西仰陵地铁站150米，出行极为便利裕华万达石家庄高铁站南二环交通极为便利：距离城市核心主干道仅L5km,通达性极佳【南二环：双向6车道，高架】城市唯一贯穿东西连接主动脉【地铁三号线：西仰陵站】直抵高铁站，通达全城紧邻城市核心：通过各自主干道，均与城市核心区紧密相连【裕华万达：裕华核心商圈】5min车程到达裕华万达【石家庄高铁站：重要商务配套】15min车程到达石家庄高铁站【机场高速：南二环口（规划）】40min快速抵达机场序号道路建设主体、时序1二环T南二环延长线已通车2槐安路T天山大街已通车3槐安路T封龙大街已通车1.5项目概况交通条件客户动线客户主动线：沿二环东沿线进入封及大街西仰陵项目南二环延长线项目位于开发区与裕华区交界处，项目Ikm范围内可享受区域内核心配套，资源丰富项目周边配套医疗配套教育配套1河北省第四医院（三甲）1石家庄精英中学（优，私立）2石家庄是第三医院（三甲）2西仰陵小学（待建）3骨科医院3石家庄翰林学校（优，私立）4燕赵医院4想象国际4浮5眼科医院5石家庄市1中东校区（优）6河北省第二医院（三甲）6高新区实验小学（优）7中仰陵社区医院7高新区第二小学项目周边配套景观休闲商业配套1天山公园（环城水系）1裕华万达广场（大规模）2东环公园2天山海世界（大规模）3想象体育公园3北国（益新店）（中规模）4昆仑公园4生活T（中规模，规划中）5火炬广场5华润万象汇（大规模，规划中）6龙岗寺6北国空中花园（大规模）7希望绿洲7信誉楼（中规模）1.7项目概况板块/组团土地市场盘点本案所处宋营版块综合楼面价7000元rf左右，信工地块即将出让，预计区域产生新地王，本版块仍处于价格洼地片区/板块项目案名罂雷用地性质拿地时间流介率容积率黑罂二环内国仕山6.02住宅、商服2020.08.2811141-1.7110.28金地玺悦府3.39住宅、商服2019.03.031029950%2.428.21绿城桂语江南4.22住宅2020.02.2163898%2.410.14众美版块润江云玺4.19住宅2020.06.09782130%2.510.48万科曲翠四季13.36住宅，商服2020.08.3061673%2.4833.13宋营版块华远昆仑赋17.25住宅、教育2019.04.17959150%2339.68融创未来中心(强大泵业)15.85住宅、商服2020.06.18780813%2.3136.62成交楼面价(itml)二环内的住宅用地供闸门关闭，未来更多的住宅用地规划，调整至二环外，以配合疏解人口的目标溢价率：2021年1月1日至4月，合计成交24宗地块，其中中冶东良厢地块溢价率33.5%,以及保利藁城热电厂地块溢价率24.2%,其他地块溢价率均在20%以内;近期地王：2021年至今成交地块中最高楼面价为东胜时间山二期地块,楼面价7493元nf,市区成交楼面价集中在5500-7500元f;拿地热度：一季度土地成交143万m"去年同期147万m,土地市场热度稳定；1-4月品牌房企中仅保利、融创拿住宅地（恒大取得一宗商业地），其中保利3宗，融创1宗，保利城市布局扩大，存货得到大量补充o71。-5r±rCUiR木土价三-SHI7:国I口豕J土口口厝厉U=Ai平工七厉止沐"XI土¾HBXTTl2020)101桥西区火车站住商2021年1月4日1831635.49星娱350000.0%6006«2020)031.鹿织区鹿泉城区零瞥2021年2月19B33293.51.17七街村5652.7%485南2020)032鹿泉区鞋泉城区住宅2021年2月19日23383225.14H穹1601520%3113卦TlDO27272元/f2020)033E鹿泉城区住宅19B22560235.19摩给149952.0%28902020)119高新区开发区住宅2021年2月25日1082032324.89电创1131400.0%4546Lr120201090长安区S住较2021年2月26B625312.43415.53天洲830001.3%53442020093新华区新华核心住宅2021年2月26日207532.855.91中电33700L8%5698Kall7493元f2021年3月3保利03612O21OO4岛新区HJSE住攻B687132.1714.91润江901006.4%6043-32M元“IIl120211001桥西区广安街SK2021年3月3日102753.58北国282000.0%7881684台1004tvf7808元f(2021002新华区蜥华楂心住宅2021年3月3日764S2.51.91淘江13900112%7272,I保利南普>657c三fJ正202IKn正定新区IESfil住宅2021年3月8日980921.96正坂850.0%43331保利区50元/m正(2021)003正定景区正定新区商顺2021年3月17B2855338.57万台75500.0%881正2021)004正定新区正定新区通服2021年3月17日29714LS4.46裳川74000.0%16602020)029国域区津沱河商阪2021年3月24B43704L56.56张林桥43900.0%6702020J030藁城区津沱河商服2021年3月24B51251LS7.69安筑51400.0%6692020J0M募城区途沱河商阪2021年3月24159672.53.99恰始13503.8%338(2020)100桥西区西王住前效2021年3月31B13943.0230.32中冶20750033.5%6844(20201007桥西区火车站既脏2021年3月31日82146.8724200L7%3521(2O2OO1O桥西区大学城住商故2021年3月31B728462.92L1311950002%5657IB)八1<1NH(2020)008长安区广安街住两教2021年3月31B331362，的东胜720002.9%7493一2021年4月9(2020)036Jt城区