【粤东区域】因城施策分析-2019城市进入、产品定位.docx

粤东区域因城施策分析一、粤东区域总体概况二、粤东区域各地级市分析1 .城市概况分析2 .政策环境分析3 .土地市场、商品房市场分析4 .城市公司经营能力分析5 .城市小结三、粤东区域整体运营能力分析附：2019年区域投资目标粤东六市简介42084313粤东六市2010年2017年GDP（亿元）粤东六市2010年-2017年常住人口（万人）环比增长GDP20102011201220132014201520162017一常住人口（万人）粤东区域2015¢-2018年商品房销售额（亿元）11.6%94517.2%17.3%20172018我司销售额一我司市占率15.0%10.05.0%0.0%20.0%粤东六市地图20152016市场销售额d<lLI汕旻五彷而割工规划及交通船鸿错产业和海丝文化都市期团砥*僦.区I国际化中心城区组团潮南特色产业;:媒合福布组团I历史文化名城都市组团注国家玩具动漫 a*tta.汕头市空间布局“1心6组团生态带形都市+“3个生态与乡村片区”A1心6组团”以金平-龙湖城区为核心，依托带形都市交通走廊串联和构建濠江、潮阳、潮南、澄海、东里盐鸿和南澳六个紧凑型的城市建设发展组团；A”3个生态与乡村片区指澄海西部、潮阳西部和湖南南部三个片区；汕头市交通规划形成粤东地区“一小时交通圈”+珠三角、厦漳泉构筑“两小时交通圈A航空：揭阳潮汕机场A海运：打造重要的支线海运航线目的港及国际主航线重要的补给港（汕头港+潮州港+褐阳港）；A铁路、公路：15分钟上高速、快速公路，1小时到达潮汕机场和高铁站点；各都市组团之间，从金平龙湖城区出发40分钟到达其他都市组团，1个小时到达各镇1.2汕头市僦击纤济及人口汕头市2010年2017年户籍人口与常住人口户籍人口（万人）常住人口（万人）汕头市2010年-2017年在读小学生人数（万人）小学生人口环比增长汕头市户均存款（万元）户均存款（万元）增长率汕头市小学生人数自2013年起连年上涨，但2016年起常住人口小于户籍人口，人口外流，主要为年轻外出务工人员；户均存款稳步增长。2汕旻石改策环境政策类型政策描述市场判断（积极/机会/暂不进入）购房政策无特殊限购、限贷、限价、限签政策积极进入监管政策预售：房产行政主管部门按照预售项目工程总造价的百分之一百及工程总造价百分之五十的风险金，核定预售资金的重点监管额度。积极进入融资政策开发贷：2018年利率6.65%,融资期限3年;放款基数：建设成本；放款比例：20%;放款节点：四证齐全后3个月积极进入工程政策工程完成地上结构三层积极进入士拍政策无积极进入总结：汕头市政策环境较为宽松，无特殊限购、限贷、限价、限签、土拍政策限制，资金监管、融资政策较为宽松，建议积极进入。汕工市专区县土他市场龙湖区近五年土地供求情况金平区近五年土地供求情况濠江区近五年土地供求情况供应斑成交面积 成交价格供应面积成交面积 成交价格 供应面积成交面枳 成交价格潮阳区近五年土地供求情况澄海区近五年土地供求情况15IOOO2013 2014 2015 2016 2017 2018 供应面积 成交面积 成交价格潮南区近五年土地供求情况南澳县近五年土地供求情况竭价格南澳县 2014年土地供应集中地2015年土地供应集中地 2016年土地供应集中地2017年土地供应集中地汕头市1418年主要土地供应集中在花湖区、濠江区、澄海区，土地出让价格在17年攀升后于18年趋于稳定。2018年土地供应集中地瀛江区近三年商品房供求情况南澳县近三年商品房供求情况150150003075007233澄海区8200 7m2南澳县 7200 元 /m2且除2017年澄海区商品房供潮南区8000 元/m2澄海区近三年商品房供求情况200858224m湖区金平区10500MUUSE11000fm7100元/m2濠江区10000元/m2a2汕头而老区叁商云君而场龙湖区近三年商品房供求情况金平区近三年商品房供求情况15015000供应面积成交面积成交价格潮南区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格潮阳区近三年商品房供求情况供应面积成交面积成交价格除金平区外，汕头市其余区县自2016年起商品房价逐年上涨,不应求外，其余区县均供大于求，市场存量逐年上涨。，三汕头而司属信石场存量汕头暂无库存合理地区；龙湖区、濠江区.潮南区、澄海区.南澳县显性库存去化周期大于18个月，显性及隐性库存去化周期大于36个月，属库存失衡地区。（金平区目前在建未售项目多为本地开发商，未售货量大部分已认购未网签）。弓上汕旻而寇司历年为要情况汕头市各区县2016-2018年我司销售情况金平区我司近三年销售情况龙湖区我司近三年销售情况金平区近三年我司无销售濠江区我司近三年销售情况濠江区近三年我司无销售南澳县我司近三年销售情况潮南区房产近三年销售情况潮阳区房产近三年销售情况澄海区房产近三年销售情况域市E/县我司总存地存货2019年预计销售货值2020年预it销售货值2021年预计销售货值市场判断建面（万平）货值（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）（积极/机会/暂不进入）Ii汕头市龙湖区4.302.012.0100积极进入金平区00000积极进入濠江区00000积极进入潮南区18.7916.643.043.043.04机会进入潮阳区59.6240.9011.0810.984.02机会进入澄海区21.6722.938.428.345.92机会进入南澳县14.7513.123.543.543.54暂不进入已推未售I在建未推存地龙湖区潮南区潮阳区澄海区南澳县汕头市各区/县存地存货（建面：万平）40汕头市我司各区/县预计销售计划（建面：万平）3020100龙湖区 金平区 濠江区 潮南区 潮阳区 澄海区 南澳县2019 年2020 年2021 年36汕旻市寇司近场交手力行析各县区我司市场占有率龙湖区市场份额情况91%濠江区市场份额情况潮阳区市场份额情况澄海区市场份额情况我司其他23%41%丰迪17%锦骏联泰8%11%潮南区市场份额情况金平区市场份额情况我司13%南澳县市场份额情况海泉湾16%其他欣涛46%14%盛通我司12%12%潮阳区、潮南区、澄海区、南澳县我司市场占有率高，竞争力强；龙湖区、金平区、濠江区我司市场占有率低，竞争力较弱。102瓶三房精装洋房国内品牌开发商华润>我司>龙光全龄段园林龙光>华润>我司我司>龙光>华润汕旻而寇司布场定学力分析118疔三房精装洋房123M三房精装洋房品牌世界500强国内品牌开发商园林多重园林景观中式园林、亭台楼阁、山水花木广东碧桂园物业公司工7汕旻而而场度荒、灵手情况忌纭区县显性库存I显性+隐形库存I竞争力市场判断去化周期（月）库存是否合理去化周期（月）库存是否合理户型园林绿化装修物业服务其他积极/机会僧不进入龙湖区76.36否98.09否较弱较弱较弱较强/积极进入金平区50.24否80.46否较弱较弱较弱较强/积极进入濠江区33.06是107.88否-IS-s较弱较强/机会进入潮南区21.25是39.69是一般较强TS较强/机会进入潮阳区19.29是26.79是一般较强-IS较强/机会进入澄海区22.00是45.00是较强一般一般较强/机会进入南澳县47.00否121.00否较强较强一般较强/暂不进入汕工加的小纭分析维度描述政策环境汕头市政策环境较为宽松，无特殊限购、限贷、限价、限签、土拍政策限制，资金监管、融资政策较为宽松。19年缺货：金平区、龙湖区、濠江区；我司存销情况20-21年缺货：无；不缺货：潮南区、潮阳区、澄海区、南澳县；库存去化合理，竞争力强（积极进入）：无；去化不合理，竞争力弱（暂不进入）：濠江区（南滨片区）、龙湖区（东海岸片区）；市场供销及其余县区（机会进入）：金平区、潮南区、澄海区、南澳县；竞争情况库存合理（显性库存去化周期12个月内，显性库存+隐性库存去化周期24个月内），竞争力强为积极进入;库存失衡（显性库存去化周期大于18个月,显性库存+隐性库存去化周期大于36个月），竞争力弱为暂不进入；其余为机会进入；1士八=U汕头城市公司、汕头北片区整体经营能力一般。城市公司纭营月匕力2018开盘项目开盘时间、现金流回正周期较区域平均周期长，项目效益低于区域平均水平。A积极迸入：金平区、潮阳镇区（和平、西胪）、潮南镇区（两英、珑田、司马浦）；总结A机会进入：龙湖区（除东海岸）、濠江（除南滨）、澄海区重点镇（东里、莲上、莲下）；暂不进入：南澳县；附：匍阳区匍闻区、造哥区台壤叁宰常况（2C17-区县镇常住人口（万人）全镇GDP（亿元）潮阳 区海门镇12.935.5和平镇18.9770.6谷饶镇（已进）17.83603贵屿镇（已辐射）16.8133.81铜盂镇（已进）11.5615.1西胪镇19.358.77关埠镇13.843.2金灶镇15.194.2区县镇常住人口（万人）全镇GDP（亿元）潮南 区胪岗镇（已进）16.4737.39两英镇21.4866.95陈店镇12.9949.13司马浦镇13.8842.03仙城镇12.4513.22成田镇10.0615.31陇田镇14.9420.70井都镇10.0010.19区县镇常住人口 （万人）全镇GDP（亿元）澄海 区莲上镇5.9252.45莲下镇11.73146.28东里镇