XX地私人住宅楼市场调研报告.docx

撮要1 .房地产在香港一向很被看重，这是因为房屋作为市民居所，投资工具及政府收入来源等各方面都占一个很重要的地位。现时，约有45%的家庭拥有自己的物业L，仍未自置居所的，也极期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另觅新居，以期获得更理想的居住环境及更宽敞的居住空间。2 .自一九八零年代初期楼市低潮以后，住宅楼宇售价不断上扬，涨幅远超于一般人的入息增长幅度。由一九八五至九五年的十一年间，其中有十年的楼价处于上升的轨道，每年实际平均升幅（经减除通胀）达11%2_,超过通涨（甲类消费物价指数）。虽然楼价自九四年六月已有回落趋势，但平均价仍高于九三年的水平（附件一）楼市经过十八个月的调整期，九六年首季，开始上升。九五年资料显示，买楼供款的负担占一个普通家庭平均收入的73%3_（供款负担比率），远远超过银行界批核个别按揭申请时，所考虑的最高供款负担比率（40-50%）。到九六年首季，情况略有改善，但供款负担比率仍达64%（附件二）。因此，私人住宅楼宇的市场效率，成为消费者关注的焦点。研究范围3 .本报告研究私人住宇楼宇物业市场，主要目的为：1 .评估私人住宅楼宇市场的竞争情况2 .研究市场内是否存有妨碍竞争的行为，使消费者受到影响；及3 .如有需要，提出政策建议，促进市场竞争和保障消费者利益研究方法4 .本报告根据香港理工大学建筑及房地产学系的顾问小组的分析和本会研究编写而成。5 .理工大学与本会就研究工作的需要，曾与下列人士及64个团体接触及商谈，包括：政府政策科及部门，地产发展商、香港地产建设商会、公营机构、银行和证券分析公司、律师、产业测计师、物业代理、建筑师学会及测量师学会及其他团体等。6 .研究的数据由个人、公司及政府提供。为求数据的准确，本会反覆核对从多个来源搜集资料。来源资料的来源及应用的方法，见有关章节的批注。由于数据来源的局限，资料有时未能涵盖整段研究期间4_»7 .研究尽量应用八零至九五年间的数据，这期间香港经历了地产市道的起跌，亦渡过数段长时期的经济兴旺期和几次的经济和政治冲击（见注2）。限于资料来源，市场占有率和市场行为的个案研究，仅能集中于近年的情况，即是分别从九一至九四年及从九零年至九五年中。本会亦尽量搜集截至九六年中的数据，以提供最新的市场资料。市场结构8 .私人住宅楼宇市场包括新楼和二手楼两方面。后者的市场相较极为庞大，交易额亦相当可观。在八五至九四年间，二手楼宇交易占每年物业销售量的六至七成工。但由于二手楼的业权分散，个别业主对市场的影响力，远较盖建新楼的地产发展商小得多。9 .本港的新住宅市场非纯由自由竞争力量支配，因为市场结构受以下两大主要因素影响：1 .政府是新土地的独家供应者，也是地产发展的监管者，因此政府对这个市场的影响，扮演着重要的角色；2 .私人物业发展，大部份集中在少数发展商身上。政府的角色10 .香港土地是稀有的资源，是政府收入的主要来源之一。九四/九五年间，政府从卖地方面的收益占政府库房总收入的l%o政府决定新土地的供应量，也负责城市规划和管理管控建设,甚至监管楼宇销售方法。政府的房屋发展原则是：I提供充足土地，所需的基础设施及促使私营机构投资于物业发展的经济环境_6_0同时提供健康的居住环境，和确保建筑物的安全，并打击过度投机炒卖。11 .透过房屋委员会及房屋协会的建屋相关计划，政府为半数以上的人口提供居所。如此规模的公共房屋，对私人地产市场有一定的影响。市场集中12 .本会研究发现，一九九一年至九四年间，地产发展市场出现高度集中情况(参阅件三)7:1. 70%新落成私人楼宇由七间大发展商兴建2. 55%由四大发展商供应3. 有一发展商住宅单位供应量持续占市场的25%13 .高度市场集中不一定有问题，也不一定有违竞争。某程度上，市场集中可反映规模经济所带来的效率和地产商的成功经营策略，也可以显示地产商对市场的信心，即使是在跌市期间。14 .因此需要继续分析市场结构，以衡量其是否有竞争威胁(COnteStabiIity)的存在。在一个具高度竞争威胁的市场，所有参与者均须作剧烈的竞争，使市场发挥高度效率，产品价格甚而接近成本。假若市场缺乏了竞争的威胁，新公司难以加入市场，在市场高度集中的情况下，可能出现滥用市场力量的潜在危险，例如I,生产商有更多机会把产品的售价提高和从事违反市场竞争行为。当然，没有市场可能达到绝对竞争威胁的程度(fullyConteStabIe)的。本报告研究这个市场现存竞争威胁的程度，和日后所可预见的竞争威胁。市场是否存在竞争的威胁(COnteStability)15 .经济学家Demsetz,BaumoI,WiIlig和Panzare8把市场竞争威胁定义为:1 .!自由入市2 .退出时不费成本3 .新经营者能否迅速地加入市场竞争入市和退出市场16 .自由入市，意指新公司在加入市场时，毋须比业内其他经营者付出更高的额外成本。报告亦研究新公司是否会遇到其他较不利的因素。17 .在过去和现在，香港并没有法律的隙碍，阻止任何人士加入楼市成为地产发展商。不过，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争，却存在以下不利因素：1 .高昂的地价：香港地价高昂，九三至九五年间，具优秀潜质发展住宅物业的土地，每幅约二十至五十亿元(附件四)9。八五年之前买入换地权益书和土地储备的发展商，他们均有成本廉宜的土地，理论上，他们可以用较高的价钱向政府承投土地，其发展相关计划的平均成本仍会较新经营者为低，这是新经营者的一个重要的隙碍。有土地储备的发展商以高价竞投，后果是提高新发展商的入市成本。另一方面原有发展商持有的土地亦会升值；2 .高财务成本：经营者在安排财务信贷方面，所得的条件不能与有业绩可循的大型发展商者相比。大地产商除可获较低的贷款利息外，又可从其他财务安排如市场集资取得资金；3 .较弱的议价能力：大规模的发展商享有规模经济，在聘用专业人士和承建商方面，拥有较大的议价能力；4 .购地途径有限制：新经营者大多数倚赖政府每年有限的土地供应，手上没有甲种及乙种换地权益书生的新发展商，未能参与某些土地投标。拥有土地储备的大发展商又可维持一定程度的生产量(附件五),不致受政府土地供应量的影响。18 .有意见认为小规模发展商可组成集团，与大发展商竞争。这种做法在原则上似乎可行，但实际上，小型发展商可吸引业者合作的能力不大。况且，这些小集团若与大发展商组成的集团同时竞投土地，也不易成功。19 .外地公司一般只参与住宅市场一些外围的发展，原因是它们对市场认识有限，缺乏本地良好的财务网络，和可合作的承建商。此外，外地公司因祖家的地产市场的经验、不同的评估风险方法或对香港前途有的顾虑等，未必会贸然进入市场。20 .退出市场是否容易，主要是看是否可以收回庞大的购买土地成本。发展商欲退出市场时，能否在支付必须支出之后，把投入的资金带走，端视当时市场的情况。进入市场的速度21 .由土地发展至建成楼宇需时约三至四年，因此新经营者不能在短期内加入或退出市场。市场威胁的程度22 .纵观上述情况，地产市场不算属于具高度I'竞争威胁的市场。在过去十年间，有若干大发展商改变经营策略，退出市场。市场不景亦淘汰了一些发展商。期间虽然有新经营者加入，但自八一年以来，没有新的大型地产商打入市场（这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商）。新经营者最大的入市障碍是有限的土地供应和高昂的地价。23 .最近，投得地铁公司九龙站物业发展第一期上盖发展权的财团，包括来自新加坡和本地合伙人的投资，显示外资公司需要与本地公司合作。至于市场结构会否因此而产生显著的影响，仍属未知之数。24 .从研究资料显示，市场结构自九五年以来，未有改变，在可见的将来，除了换地权益书的优先投标安排将有变更外（这是历史遗留下来的承诺，将于九七年六月终止）,市场上出现大大加强市场竞争威胁的可能性亦不大。不过，一些大发展商参与发展机铁沿线物业的发展，将须投入大量资金，它们在未来数年内对其他地区较小型物业发展相关计划的兴趣可能不大，这正好增加小型地产商建设其他地盘的机会。25 .除此以外，市场的基本结构相信不会有多大改变：住宅土地的供应仍然紧张；发展商仍然持有约相当于总楼面面积七至八千万平方尺的土地储备（虽然有些地盘在发展住宅单位方面先要获得政府批准）。大型发展商依然有获得资金的方便之门。来自非私营发展商方面的竞争26 .来自新入市发展商方面的竞争压力固然不大，另一方面，以提供基本住屋需求为主的公共房屋供应市场所形成的竞争压力亦很小。政府津贴的住屋相关计划，有多项资格限制，表示替代性只是单向，即公屋不能替代私人物业。政府鼓励居者有其屋的政策增加市民对公营和私人住宅楼宇（买卖）的需求，而私人住宅在楼宇市场的比重不断增加。发展商的市场行为27 .研究报告分析发展商的销售策略、定价政策或其他市场行为，会否减少市场竞争和影响消费者利益。发展商有绝对自由决定其市场经营策略，但发展商选定的策略，自然是商业上最有利的策略，其实大大受到市场结构的影响。举例来说，在土地供应充裕的市场，发展商的经营策略，肯定会与本港发展商所采用的策略不尽相同，这是因为本港的土地供应是极有限制。又例如流动电话市场，由于入市的障碍很少，经常存在竞争威胁，随时会有新制造商供应更廉宜及更先进的产品，所以流动电话经营商的市场行为与本港地产发商的行为自然有分别。这是因为本港的房地产市场有高度的入市障碍，况且，地产发展（建设楼宇）需要很长的生产时间。28 .关于大发展商市场行为，我们就三个窠作出研究。在九零年至九五年间，研究三个地区的新落成楼盘：将军澳、马鞍山、蓝田（附件六A）,我们发现以下情况：1 .楼盘的开售时间各不相沏2 .楼宇单位分成小批推出29 .这种供应楼盘的方法，会减少消费者的选择、推高了楼价、及减低消费者比较价格的机会。而且，在楼市兴旺的时期，在某程度上，足令发展商影响市场的气氛。据一些地产发展商称，这些方法实际上是发展商之间激烈竞争的结果。但这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果（市场由少数参与者占大比数的市场比率，又称寡头柯断oligopoly）,若是如此，这反映市场上的不完全竞争（imperfectmarket.petition）,市场上缺乏完全竞争，并不符合消费者的最佳利益。30 .另外三项个案研究，包括由九四年至九六年的18个月内（即楼市滑落后），在大埔、元朗和沙田的楼盘（附件六B）。不同楼盘的推出时间普遍亦有不同，即使楼盘的地区、类型和单位面积各异。楼宇单位亦分成小批推出。对发展商来说，这可以让他们有机会测试市场的反应。但后果是供应量受到限制，是经济学上价格歧视pricediscrimination的一种，在高度竞争的市场不会出现。我们没有资料显示这类开售时间不相沏的情况，如何发生和有多普遍。31 .从政府资料显示，自九四年中楼市回落后，在一些情况下，大型发展商未能依预计竣工日期完成发展相关计划ll_o例如，五大发展商原定于九六年完成共10,400个单位的九个建筑相关计划，已延至九七年初才完成，其中有两个相关计划，经已超过建筑规约（buildingcovenant）指定的落成日期112（附件七）。32 .研究发现，由发展商持有的新落成楼宇单位的长期空置率（建成后两年的单位）巨_较市场整体空置率为高一九五年的数字显示该年新落成的单位，有11%仍在发展商手中，而整体市场的楼宇总空置率为4%。有些楼宇未能依发展商的价格出售。处于较为偏远地区的楼盘比较少人问津，亦影响了销售量。这些售价有时可能较二手市场的价格为低。在某些情况下，当有些楼盘售价显著调低时，认购情形即时变得踊跃。如发展商愿意减价或置业者不再观望价格，决定入市的时候，这高空置率有可能降低。楼宇高空置率或楼