长沙创远景圆项目投资分析报告.docx

第一章说明一、项目初步可行性研究的核心内容基于项目市场调研和定位分析等前期工作，在对项目进行初步市场可行性研究后，本方案侧重于对项目进行可行性研究阶段的投资估算和财务分析。按业界规范的操作流程，本方案具体内容如下：1 .长沙市区域房地产市场发展情况；2 .项目投资估算；3 .基于长沙当前的房地产市场状况（尤其经济实用房）和近期竞争市场项目的情况分析，对本项目进行财务经济可行性分析评价。二、本报告编制的依据1 .现场考察结果（包括地块现状、可规划用地等）；2 .长沙市建设工程费用；3 .长沙市房地产税费指南；4 .长沙市工程造价确定与控制；5 .发展商提供的相关数据和要求。三、本报告的编制说明本报告的编制，依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策，以及其它的经济法规和具体规定。同时本报告的基础资料和数据来源于国家、长沙市相关政府职能机构颁布的文件和发展商提供的资料，以及我们经过调查研究所得的资料、信息。本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和长沙市的市场情况，进行财务和经济效益分析测算，旨在通过投资环境研究和财务经济分析，为发展商投资决策提供参考依据。本报告为项目前期初步投资可行性分析方案。第二章项目概况一项目名称：二、项目承办单位基本情况项目承办单位：（名称尚未确定）经营范围：资质等级：注册资金：注册地点：法人代表：三、项目建设场地四、项目背景五、规划条件（一）规划用地，详见规划用地平衡表（表1）。规划用地平衡表（表1）项目面积（平方米）规划总用地规划建筑（住宅、公建）用地城市道路面积公共绿地用地（二）项目经济技术指标技术经济指标表（表2）项目规模总建筑面积204117平方米住宅经济实用房105115平方米商品房81647平方米会所2321平方米学校（小学、幼儿园、托儿所）5732平方米商业及其它9302平方米车位数748个建筑密度24%规划总户数1598户总居住人口数5593人平均户建筑面积118.14平方米容积率1.3绿化率42%六、公共配套条件详见“长沙项目市调与定位报告二七、建筑规模详见“经济技术指标表”（表2）。八、建设标准针对项目特点充分挖掘地块自身优势，将其建成具大型住宅小区。项目拥有舒适安全的居家、养生环境，是本市及周边地区具良好性价比的项目。在设计方案和工程造价上均按中档住宅及其它公共建筑标准计算，框架结构或框剪结构，户型以二房二厅、三房二厅为主，以一房一厅、四房二厅配以少量复式为补充。户型面积60平方米170平方米不等，中小户型，平层和错层、复式相结合。装修：在商品房销售期间提供样板房区，以毛坯房为主。设备配置：预留洗衣机位置及上下水管；每户电表、水表、煤气、电话、全频道天线、宽带网插座到户。第三章经济分析项目经济分析即市场可行性分析已在“项目市调报告、市场定位报告”等方案中进行了科学而周密地阐述，在此作为项目可行性分析的重要组成部分，我们仅作纲要提示，详情请参考“长沙项目市调报告、市场定位报告二一、市场调研方式二、市场形势分析（一）宏观区域市场分析（二）竞争市场（可比性住宅市场）供求分析（三）项目简介及比较分析1 .项目地块SWOT分析2 .市场定位分析（功能定位、目标市场定位）3 .比较分析（项目价值挖掘、同类楼盘价格比较、项目价格定位）三、不确定性因素分析该项目是发展商经营开发的集经济实用房与商品房一起的项目，投资虽较大，但由于是价格较低的经济实用房为主导，开发销售速度快，风险也相对较小，收益相对较少。以下是定性地分析项目的投资风险。（一）经济风险长沙目前大型工业企业普遍不景气，影响了部分职工与市民置业投资的热情，但近两年以及未来的几年内，随着城市的规划与建设，基础设施将得到较大的改善，从而带动长沙经济的发展。（二）市场风险由于长沙市政规划与建设的力度较大，同时期同地段的竞争物业将会不断浮出水面，同类物业的竞争将不断加剧，竞争力不但体现在位置、价格上，还将体现在开发周期和物业质素上。本项目无论在这些方面，还是总体规划、建筑风格等方面均适度超前，具有较强的抗市场风险能力。（三）政策风险可能由于政策的变化如国家调整投资控制政策，金融政策和房地产政策，造成项目的停建、缓建或压缩规模都会直接影响到投资收益，而长沙市政府已提出的安居工程工作目标，一定程度上减小了此种风险。（四）自然风险由于跨年度建设，冬季和夏季可能受自然灾害的影响，这方面的风险分析也应是发展商所考虑的。第四章项目投资分析一、项目投资估算本项目住宅可售面积：186762田（经济实用房：105115m，商品房：81647m2）；商场可售面积：9302M2车位：749个（车位出售60%）（一）建设投资总额估算依据行业计算标准，投资总额通常包括建设投资（开发成本）与项目在建期贷款利息（财务费用），从项目投资概算表可以看出，本项目投资总额为22293.56万元，其中建设投资额为22123.80万元，在建期贷款利息为169.76万元。项目开发建设投资概算表（表3）序号项目经济技术指标（元/平方米）总价（万元）一项目前期费用12.66258411项目前期可行性研究费0.489.802设计费9.701983报建费0.36.124查勘费1.9439.605项目公司筹备费0.244.906策划费计入销售代理费二土地费用和三通一平费280.005715.28三工程建造费用596.3712172.951建安工程费（含基础、主体、室内水电等设施安装）550.0011226.442会所装修（232IM2）装修标准100o元/M?232.13小区智能化（电话、因特网、有线电视、安防门禁、对讲）35.00714.41四工程建造期税费（建安成本1.0%。）53.821098.561工程招投标业务费0.04%4.872工程建设监理费0.6%73.043建设工程质量管理监督建安成本的0.2%50元/M21020.594劳动定额测定费建安成本0.03%5定额编制管理费建安成本0.13%6城市基础设施配套费（政府收）五小区内公共基础设施费127.10259.431路行照明工程10.00204.122道路工程20.00408.243给排水工程（水泵房80万、管网）15.00306.184供电工程（配变电所400万、管网）28.70585.825供气工程（2400元/户*1598户）18.60379.666园林、环艺、环卫配套费20.00408.247人、消防工程费15.00306.18六不可预见费50.001020.59七合计1005.5620525.22注：各经济指标以建筑面积204117平方米为计算基础。销售费用：因本项目很大比例上为经济实用房，销售价格低，利润微薄，所以需尽可能降低销售成本，提高项目的开发利润额，详见销售费用估算表销售费用估算表（表4）序号项目计算依据计价（万元）1广告及市场推广费销售收入的1.0%393.152销售代理费销售收入的1.5%589.653合计销售收入的2.5%982.8注：销售收入详见销售总收入预测表。（二）建设投资总额,建设投资总额7:总表（表5）序号项目单价（元/平方米）计价（万元）一开发成本1005.5620525.251项目前期费用12.66258.412土地费用280.005715.283工程建设费用5963772.954小区内公共基础设施费127.102594.335不可预见费用501020.59二开发费用87.761768.311管理费用30.17（开发成本总额的3%）615.752销售费用48.15（销售收入总额的2.5%）982.83财务费用（利息）8.32169.76三合计1092.2022293.56二、项目开发进程计划统筹安排本项目开发周期预计两年（从2002年6月份开始计算，共27个月）。在2002年12月前完成如下工程量:1：剩余拆迁安置及土地平整工程以及一组团的正负零以下工程（包括基础的土方开挖和硅工程）；2:小区内交通主干道的硬化,和二组团的正负零工程。3:一组团的主体工程完成封顶。从2003年1月到2003年6月共6个月时间完成如下工程式。1:会所的土建和装修。2:一组团的内外墙装修和屋面工程，一组团的停车场铺设。3:一组团的绿化工程（赶在春季完成），一组团的水电,通讯,有线等线路管网的地埋和安装入户。4：在五一节之前开始对市场进行一组团的销售。从2003年6月到2003年12月完成如下工程量：1：二组团的土建工程完成主体封顶并进入市场销售；2：三组团的正负零工程。3：学校，商场等公建设施开始建设，基本上能达到一组团业主的入住需要。从2004年月1月到6月，完成以下工程量：1：二三组团的绿化和各地埋管线的铺设。2；三组团的主体工程完成封顶及二组团的内外墙装修和屋面工程。3：公建设施的配套建设基本上完成，小区内的交通网和外部形成一个整体。从2004年6月到9月完成如下工程量：1：三组团的外墙和屋面工程；2；整个小区内需要完善的工程。工程进度编制说明：1：本工程工期按二年零三个月共27个月来安排,每六个月为一个投资周期。2：本工程的施工进度没有排除雨季和冬季等因素的影响。3：开发商的筹措资金能力能达到工程进度款的要求。4：二三组团的销售根据工程实际来具体安排，原则上尽快投入市场，加快资金的回笼速度和使用效率，缩短资金运转周期，从而降低市场风险。三、项目市场开发进程1 .第一阶段市场定位阶段（2002年11月之前）A、市场调研分析（2002年6月之前）B、确定项目市场定位（2002年6月-8月）G、项目规划设计D、各项报建工作2 .第二阶段营销战略确定阶段（2002年12月前）A、目标市场调研分析（2002年10月前）B、确定项目市场营销战略（2002年12月）3 .第三阶段市场推广阶段（2002年9月-2003年1月）A、市场调研分析（2002年9月-2003年1月）B、确定入市时机和广告推广策略（2002年9月-2003年1月）4 .第四阶段内部认购登记（2003年3月）5 .第五阶段销售阶段（2003年5月-2004年6月）四、投资计划和资金筹措1、项目开发资金投入及来源：开发资金来源：A、自有资金；B、贷款；C、销售收入；（扣除与有关税费后用于投资）建设经营期投资计划与资金筹措表（单位:万元）（表6）