美树假日项目推广执行计划.docx
美树假日项目推广执行计划项目推广执行总计划由于本项目手续、图纸及景观设计、工程、售楼处准备等情况的变化，对策划报告中的总计划进行调整。（一）手续计划：手续计划是所有计划的基础，包括广告总体计划、准备计划和开盘认购计划；1 .目前手续状况：已取得建设用地规划许可证；2 .手续进展情况：确保6月中旬前取得销售许可证。建设工程规划许可证：2003年4月25日土地证：5月底开工证：5月底销售许可证：6月中旬（二）推广计划：1 .认购时间：2003年4月28日（暂定）2 .开盘时间：2003年6月18（暂定）（三）准备计划：1 .广告计划：4月底开始全面实施；2 .售楼处计划：4月28日前完成；3 .销售组织计划：人员：3月底已经到位，正在进行专业培训和销售培训；4月15日进入项目，正式开始项目培训I；培训教材：4月15日完成；广告计划（一）广告推广计划：1 .户外广告计划,路旗4月28日安装到位；路牌、擎天柱或其它户外广告形式应列入考虑。2 .报广计划：（详见媒体费用预算附表） 媒体选择：北京青年报、北京晚报 规格：半版31.8cmX24cm时段：周四、周五（配合认购活动、开盘活动等考虑重点投放）由于本案规模较小，销售周期较短，考虑美树假日客户群分析及产品定位，建议报广可以北京青年报和北京晚报为主打形象媒体有助于项目档次提升，配合项目认购活动、开盘活动在市场认购期和销售强销期重点投放。但相比于同类媒体费用较高，不适宜长期投放。3 .展会计划：组织参加7月份展会时间，开盘期和强销期重点实施，最多参加两次。费用预算：15-16万左右。4 .内部客户计划：重点挖掘公司内部23万多客户资源，力争在认购期内，在项目正式推广之前完成50T00套的认购目标；5 .商场巡展计划：人员组织：采用派发DM单实效性强的广告方式，发挥广告单信息量大，针对性强的特点，积极挖掘潜在需求客户，对派发DM单人员进行培训，提高形象和素质，组织在市场和写字楼内定点派发；推广组织：以亚运村区域人流、物流比较集中商场、超市的非专业市场进行重点推广，以亚运村高档住宅梯载广告、中关村区域的高档写字楼梯载广告和写字楼、商场巡展为辅助推广形式，并组织阶段性巡展，开盘后依据具体情况安排活动次数。使推广方式变得更加大众化、个性化，与老百姓的生活密切相关，既可降低广告费用，也可达到推广项目的目的，这样可以引导和改变人们的购买需求，挖掘潜在需求客户，市场推广更加有针对性，从而赢得市场。商场详情：（选择34家）商场费用场地飘亮阳光商原1.0万/月进口家和超市0.2万/月进口三利百货1.1万/月进安贞华联1.1万元/月进口当代商场1.2万/月进双安商场1.2万元/月进口道具：易拉宝（1米X4个），展桌（4个），4月25日设计完成，4月28日制作完成;费用：总计约5万元，其中商场租金（3-4）：34万左右道具费用：共2600元左右（二）推广费用预算（2003年410月）:分项说明预估金额展会7月份展会20万/次商场巡展租赁、人员、展示道具等20万户外包括路旗、圆柄灯箱及其它10梯载亚运村和中关村区域写字楼、住宅等12报广北青、北晚110报纸夹页以北青、参考消息为主IO印刷品38合计220三、准备计划（一）平面印刷品1 .印刷品计划：户型单页：4月12日设计完稿；4月18日前印刷完成；DM单页：4月12日文案提供，4月20日设计完稿；4月23日印刷完成；海报：4月15日文案提供，4月20日设计完稿；4月23日印刷完成；手提袋、工号牌、信封、名片等：4月10日设计完成，4月26日前制作完成;楼书：5月1日文案提供；5月10日设计完成；5月13日印刷完成；2 .印刷品费用总预算（至2003年12月底）：规格（mmXmm）首期数量（份）印刷费用（元）合计（万元）户型单页210×2852000×180.471.7DM单页420×285800,0000.2520海报540×28520,0000.61.2手提袋等420×32030002.98.7信封230×32520000.91.8客户通讯90×501000×441.6楼书大十二开3000103总费用38（二）售楼处计划：1 .售楼处完工时间：已完成；2 .内部装修设计和包装阶段：4月25日前完成;3 .办公家具采购：4月25日前完成；4 .外环境阶段：4月28日外环境基本完成，重点完成售楼处门前、停车场等部分;5月中旬全部完成。（三）价格策略1 .根据本项目的目标均价、产品构成及周边项目竞争情况，各类别产品均价如下表:产品类别联排叠拼多层目标均价（元/肝）4400368033002 .本案各类型产品价格制定依据上表，根据原定价格体系模型，采用低开高走的营销惯例，低价入市推广市场，随着工程、销售进度、价格迅速提高，实现目标均价甚至更高，同时考虑后期价格压力、产品情况和市场情况，认购期价格按价格模式二期价格制定，即联排30%实现4300元11T,叠拼25%实现3580元111',公寓30%实现3250元m（详见认购期价格表）3 .价格体系模型：联排价格体系：J分期项目一期二期三期四期五期累计实现均价420043004400450046004400销售面积比10%20%40%20%10%100%销售面积（11T）2321464192824641232123205套数（套）1122442211110销售额（亿元）0.09750.19960.40840.20880.10671.021叠拼价格体系:分期项目一期二期三期四期五期累计实现均价353035803680378038303680销售面积比5%20%50%20%5%100%销售面积（mD21368545213628545213642723套数（套）12491224912244销售额（亿元）0.07370.29910.76900.31620.08011.538多层价格体系:分期项目一期二期三期四期五期累计实现均价320032503300335034003600销售面积比10%20%40%20%10%100%销售面积（肝）9181836367218369189180套数（套）81632163280销售额（亿元）0.02340.05970.12120.06150.03120.3029（四）销控管理系统由策划部制定销售策略，统计秘书、财务负责管理。（详见一期推盘量体、价格表）（五）认购活动准备 时间：2003年4月28日一6月中旬； 房源：叠拼1#一5#,联排612#,公寓27#A单元02号、B单元01号，28#A、B、C单元； 优惠政策：内部认购期间执行按揭98x98折，一次性付款97x98折，其它付款等99x98折的优惠政策。认购单、认购协议等：4月25日前制作完成。.
