秦皇岛邢庄项目产品设计建议书.docx
秦皇岛邢庄项目产品设计建议书一.整体市场产品统计分析根据我司对秦皇岛在售普通住宅项目产品的统计，分析得出市场中类同产品的几个特点，如下：1 .产品楼层平面以板楼或类板楼设计为主，90平米以上户型多为南北通透设计；2 .多数项目中4060平米零居或一居室户型占有一定比例，但其位置、朝向一般（小户型定位项目除外）；3 .80平米以上户型，主卧朝向以南向为主，极少为北向设计；4 .80平米以上户型客厅朝向多以南向为主，少量户型为东西向、北向客厅设计，但此类户型北侧多设置有组团景观、中心景观等予以支撑;5 .两居室户型多为单卫生间设计，三居室户型多为双卫生间设计；6 .120平米以上的双卫设计户型，基本带有一个以上的明卫设计；7 .各产品户型的具体指标见下表:单套面积户型建筑设计客厅开间客厅朝向主卧开间主卧朝向客卧开间40-60平米一室一卫不通透4.2北/南一室一厅一卫不通透3.3-3.6北/南2.6-2.960-80平米一室一厅一卫不通透3.6-3.9北/南3.0二室两厅一卫不通透33-3.6北/南3.0-33南3.08(HOo平米二室两厅一卫不通透3.6-3.9南33-3.6南3.0-3.6二室两厅一卫南北通透3.6-4.2北/南3.3-3.9南3.0-3.6三室两厅一卫南北通透3.6-4.2北/南3.0-3.6南3.0-33100/20平米二室两厅两卫南北通透3.9-4.2东/北/南3.6-3.9南3.0-33三室两厅两卫南北通透3.6-4.2东/北/南33-3.9南2.9-33120平米以上三室两厅两卫南北通透3.9-4.5南3.6-4.2南3.0-3.6二.产品定位从现阶段秦皇岛房地产市场和经济技术开发区的实际情况出发，基于项目的基本条件，我司与开发公司达成共识，产品大众化，以中小型产品供给市场，低总价吸引客户，配以燕山大学，市一中得天独厚的教育资源，打造秦皇岛著名的现代人文社区。项目总定位：做大众市场项目主题定位：非豪华、尊贵；非商务化的；非景观形的；以健康、文化、活力、运动为主题的大型人文社区项目产品定位：中小户型，低总价三.户型设计建议1 .住宅部分产品线及功能建议产品线建议：1） 一居：50平米以下2）二居：60-80平米80-90平米3）三居：90-100平米100-110平米120平米功能设计建议：1）避免典型塔式结构2）尽量做到户型通透，小面积无法通透的，尽量保证有好的采光3）首要保证主卧室南向4）客厅尽量南向，有景观支持的边单元户型可设计客厅东西向5）保证3居拥有两个卫生间，尽量有一个是明卫2 .目前产品分布情况表一：各楼座户型分布楼座一居平层居复式三居顶层复式套数备注6-9层084603780122411.5层024001403841812层024001203639618层108432542160810共6栋3栋做复式3栋做一居22层0264661320462全部做复式没有一居25层501000500200全部做一居没有复式28层56336561680616共3栋1栋做一居2栋做复式30层1203003012005701栋双单元做复式1栋三单元做一居套数33427582061324744696比例7.11%58.73%4.39%28.19%1.58%100.00%表二：各楼座面积分布户型面积（平方米）套数套数比例楼座分布一居50以下3347.11%18/22/25/28/30层二居60-80143230.49%18/22/25/28/30层80-90132628.24%6/9/11.5/12层复式2064.39%18/25/28/30层三居90-10068614.61%18/22/25/28/30层100-11053763813.59%6/9/11.5/12层120-1016/9/12层（临景观端单元）顶层复式741.58%11.5/12层3 .建议产品分布通过以上表一、表二分析得出:1）一居比例7.11%,二居平层比例58.73%,复式比例4.39%,三居比例28.19%；2）三居比例过高，建议将25,28,30层不做三居户型，改成相同数量的两居，将流失的面积分摊到多层楼座中;新调整的产品线建议如下:3）一居比例7.11%,二居平层比例65.93%,复式比例4.39%,三居比例21%；4）其中临水系有景观支持有IOl套，建议做到120以上;5）在同一面积区间内，相同种类户型，6层楼座户型面积略大于9层，11.5层楼座，12层；18层，22层楼座户型面积略大于25层,28层，30层楼座；6）具体产品线分布见表三、表四。表三：各楼座户型分布楼座一居二A平层号复式三居顶层复式套数备注6-9层084603780122411.5层024001403841812层024001203639618层108432542160810共6栋3栋做复式3栋做一居22层0264661320462全部做复式没有一居25层50150000150全部做一居没有复式28层565045600448共3栋1栋做一居2栋做复式30层12042030004501栋双单元做复式1栋三单元做一居套数3343096206986744696比例7.11%65.93%4.39%20.99%1.58%100.00%表四：各楼座面积分布户型面积（平方米）套数套数比例楼座分布一居50以下3347.11%18/22/25/28/30层二居60-80143230.49%18/22/25/28/30层80-90132628.24%6/9/11.5/12层复式2064.39%18/25/28/30层三居90-1003487.41%18/22层100-11053763813.59%6/9/11.5/12层120-1016/9/12层（临景观端单元）顶层复式741.58%11.5/12层附录：建议参考户型1-多层（6层）JMIR妒型111,00B户型92,93S=784.58m116.23m289,25m289.25m289.25m289.25m289.25m289.25m1116.23m2Z7EC3.高层（1830层）
