北京市别墅分布规律及其价格构成分析.docx

北京市别整分布规律及其价格构成分析通过对北京市别墅区和别墅市场的调查，分析别墅的区域分布状况，得出北京市的别墅形成了最具竞争的区域格局即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”概念，并在此基础上对别墅的分布进行区位解析；着重对北京市别墅开发建筑成本构成及其利润率水平进行剖析，运用成本法和剩余法，分别计算土地出让金、毛地价和熟地价占别墅售价的比例，并与同区域的普通商品房的地价和房价比例及开发商利润率进行比较，揭示别墅开发商的利润空间，及开发商热衷于开发高档商品房的原由。通过研究，得到的结论是：在别墅开发中，土地成本占售价的比例小于开发商利润占售价的比例，而且小于普通商品房开发中土地的价格占普通商品房售价的比例；开发商的投资利润率远远高于目前的其他行业的投资利润率。一、绪论11、概述12、研究背景13、研究目的及意义24、研究思路2二、调查内容、方法及结果41、调查内容42、调查方法43、调查对象44、调查结果4三、北京市别墅区分布规律71、别墅的特征72、别墅分布的影响因素73、别墅分布区域规律84、别墅分布区位解析8四、调查数据分析H1、几个概念112、数据分析方法123、以北京市碧水庄园三期为例剖析别墅地价和房价的比例关系134、北京市别墅地价和房价的比例关系165、数据分析结果20五、结论22一、绪论h概述别墅的英文名称为“villa"，是指建于乡间或郊区的独立式、并列式或联排式的舒适住宅；别墅的意大利语名称为“villetta”，即指花园式住宅；日本的“别庄”（Villa的音义词）指在城市郊外建的独立式住宅，没有形式，建筑和自然的关系依景色而变。我国传统意义上的别墅是指在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。随着人们生存环境的改变和生活节奏的变化，别墅式住宅得到不断发展。古代传统别墅是帝王将相到乡间游玩狩猎的“离宫”，或迁客骚人文人雅士闭门思过、修身养性的“别院”。颐和园、圆明园和苏州园林等都是此类建筑中的典型。由于工业化时代人们生活节奏加快，近代别墅多建于风景秀丽的城市郊区，青岛、上海等城市现存的在原外国人租借地建造的独立式别墅都属郊区别墅。现代别墅明显出现了郊区别墅和景区别墅两种类型的分化，生产方式的变革和先进交通工具的出现，使人们工作在市区而居住在郊区或景区成为可能，北京市多数别墅也已成为业主长期居住的住宅。2、研究背景北京市的别墅的发展最早是在20世纪的90年代初，随着北京市经济的发展，经济形态的变化，房地产高端市场的需求被激发起来，在此后的两三年时间别墅市场的供应量一度上升，出现了名燥一时的玫瑰园、北辰花园别墅、紫玉山庄等当初开发热潮的产品。当时别墅圈地和倒卖土地的现象很严重，有很多项目占了大片的土地但本身没有这样的开发能力，把土地划分为多个小块转手。致使1995年别墅开发的热潮退去，别嬖的总体开发量开始缩减。直到近几年，由于别墅品质的提高，风格的多变，消费群体的增加，别墅开发再次升温，并且使别墅市场的供应量保持在稳定的增长态势上。从别墅的特征我们可以意识到别墅只能有社会的很少一部分人去消费，但是却会占用我们很大一部分的土地资源。对于我们这样一个发展中国家，现在正处于城市化的中级阶段，也是城市高速发展的时期，大量的农村人口向城市涌进，需要解决他们的住房问题；同时城镇化的发展同样需要占用大量的土地，这使我们城市的土地使用非常紧张。也导致房地产市场某种程度的供应不足，但是我们也可以看到我们仍然存在比例比较大的空置率，造成房地产市场的结构失衡。2003年6月23号国务院发出国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，提出要控制高档商品房建设，各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。随后国土资源部在关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知中提出要优化房地产开发土地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求；严格控制高档商品房的土地供应，凡高档商品住房、写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。同时目前建设部门及房地产开发商抱怨地价过高，影响了房产价格，很多居民也把房价过高，买不起房归咎于地价过高。在这种大环境下，研究地价到底占房价的多少比例，特别是这种高档商品房，如别墅,非常有必要，也非常有意义。3、研究目的及意义本文通过对北京市别墅地价和房价的分析研窕，得出别墅地价和房价的比例关系及别蟹开发过程中的利润分配问题，提出了一些建议，以期达到以下效果：*消除房价居高不下是由于地价过高的导致的误区；*规范房地产的土地供应市场，调整别墅开发商的利润空间；*从经济上，用看不见的手调节土地供应，更好的实施18号文件，而不是从政治上控制土地供应。尽管土地作为一种特殊的资源，不能像其他商品一样完全市场化，但是土地是一种资源，就存在成为商品的条件，仍然把它放在计划经济下的运用方式，也是不合适的，政府只能对它进行宏观调控。4、研究思路(1)首先，对北京市别墅进行调查。(2)然后，归纳、总结北京市别邕区的分布状况。(3)再次，对北京市别里区进行区位解析。(4)重点剖析别墅地价和房价的比例关系，再结合部分普通商品房，探视别墅开发中的利润分配。（5）得出结论并进行讨论，提出建议。详见图I-Io别墅地价和房价 的比例北京市别墅区区位解 析北京市别墅调查别墅开发商的利 润空间图研究框架二、调查内容、方法及结果h调查内容根据对北京市别墅地价和房价的比例关系的目的，我们集中调查了北京市别墅的以下几点：(1)别墅的基本情况：土地面积、建筑面积、容积率、绿化率；(2)别墅开发的时间周期；(3)北京市别墅开发商取得土地时交纳的出让金，土地开发过程中花费的基础设施配套费、土地开发费或者别墅开发商取得熟地时的熟地价；(4)建筑商在建筑别墅过程中的建造成本；(5)别墅开发完成后的平均售价(每建筑平方米或一栋别墅)。2、调查方法采用网上调查、电话咨询和实地勘察几部分相结合的方法，首先在网上搜查别墅的相关情况，如土地面积、建筑面积、容积率、绿化率、平均售价及售房电话，为电话咨询和实地勘察打基础。在实地勘察过程中主要运用问答式的方式，通过对不同对象进行调查，得到所需要的资料，如出让金，拆迁、补偿费，建造成本等。有些通过实地对比，比较得到所需要的资料。3、调查对象根据北京市别墅区的大体分布来看，北京的别墅区主要分布在北部和东北部，因此从这两个区域抽取11个别塞进行调查。根据调查内容的不同，我们采取调查不同的对象。对于土地出让金、基础设施配套费、土地开发着重调查别墅开发商；别墅的建造成本着重调查别35的建筑商；房价的调查选择开发商和买房人两者进行调查。4、调查结果经过一段时间的调查，得到关于抽取的11个别墅的数据资料见表2T,和一些普通商品房的数据资料见表2-2o表2T别墅的数据资料别墅名称项目区占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率土地出让金（元/平方米）基础设施配套费（元/平方米）土地开发费建安工程费（元/建筑平方米）平均售价（元/建筑平方米）（元/平方米）建设周期优山美地顺义5100001800000.3547314410542年6个月333320000龙苑别墅顺义200000680000.342751515904年5个月270013700嘉浩国际顺义200000790000.447515410625年5个月313318000名都园顺义130000600000.4643215210624年268215200北京太阳城昌平50000180000.362251518263年9个月218210000北京玫瑰园三期昌平4993001760000.353001409823年3个月228216700碧水庄园三期昌平15334102200000.153106101802年6个月288316600银湖别墅朝阳30000100000.3365715014162年3个月383325000世纪园朝阳4827711538400.615906106553年214013000圆明园花园海淀7500003150000.4241715314162年2个月218315000天籁别墅怀柔2800068000.241881505901年7个月253312000表2-2普通商品房的数据资料商品房名称土地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率土地熟地价（元/平米）平均售价（元/建筑平方米）西山新村（一期）5228004042680.7713204700吴家场住宅小区16885938545.5695835400樊家村甲2号楼312855061.7624293800林河家园1042002269632.1829403800筑高花园8968152321.7012082050康泉新城1018002209052.1731514000清缘住宅小区西区348201527853.9876424700居易园住宅小区A区1203442784902.1629294000居易园住宅小区B区25840778002.8638074000海淀区五路居住宅小区992282362872.3836916200田村路住宅小区360801309603.6363894500星河城住宅小区49540011244332.2742874000恒富中街4号院2号楼86014941.7420853650三、北京市别墅区分布规律1、别墅的特征虽然不同时期、不同地域内别墅各具特色，具有明显的时代和地域特征，但是任何别墅都存在着区别与其他住宅的共同特征：(1)建于乡间或郊区，建筑风格别致，建筑材料优良，工艺先进，多为住宅中的精品；(2)配套实施完善、居住舒适，能够最大限度地满足人们的物质需要和精神需要；(3)具有独特的环境特色，设计良好的别墅能够与自然完美融合，成为优美自然景观的一部分；(4)同时别墅一般都是低容积率、高绿化率、超大面积、高价位，不是所有的社会群体都可以消费。2、别墅分布的影响因素影响别墅分布的因素很多，各种因素在不同的条件下对别墅的分布往往产生不同的影响。因此，在分析别塞分布的影响因素时，应从物理因素、交通条件、环境因素、行政因素、社会因素、心理因素等各个角度考虑。(1)物理因素土地地块本身的物理条件影响着别墅是否能建设在此地块上。物理因素包括：地质条件、地形地势条件、宗地的面积。地质条件：地质条件的