国际大酒店可行性研究报告.docx

XXXX国际大酒店可行性研究报告第一章总论一、项目名称与性质1.1.1 项目名称：XXXX国际大酒店1. 1.2项目性质：新建、中外（香港）合资经营二、承办单位概况合营各方情况：XX省XX县宏运房地产开发有限责任公司（以下简称甲方），法人代表，本项目全权委托代理人；贸易公司（以下简称乙方），法人代表。拟建合营企业情况： 名称：XXXX国际大酒店（以下简称该项目） 项目总投资及注册资本：项目总投资人民币4000万元；注册资本1800万元人民币。甲方以土地、房屋作为认缴出资。乙方以现金方式认缴出资，即甲方40%,乙方60机 合营期限：合资经营期限为30年。项目选址：XX省XX县XX镇XX大道。经营范围：休闲、娱乐、健身、餐馆、住宿、商务。三、可行性研究报告编制依据(1)中华人民共和国中外合资经营企业法(1990.4.4)(2)中华人民共和国合同法(1999.3.15)(3)中华人民共和国公司法(4)中华人民共和国食品卫生法(1995.10.30)(5)中华人民共和国环境保护法(1989.12.26)(6)中华人民共和国消费者权益保护法(1993.10.31)(7)中华人民共和国城市规范法(1989.12.26)(8)娱乐场所管理条件(1999.7.1)(9)XX县鼓励投资的规定、桃政发2003(23)号(IO)桃政地存让字2002第072号四、项目提出的理由、预期目标、有利条件。1.4.1项目提出的理由XX省XX县地处湘中偏北，境内有长石、洛湛铁路通过，益桃一级公路与长常高速公路相连；美丽的XX旅游景点是XX武陵源黄金旅游资源线上一个新的亮点。近年中外游客来桃旅游的不断增多；XX县境内不仅旅游资源丰富，农、林、矿产资源丰富而有特色，来XX经商、投资的客商逐年增多，尽管近年XX县城对城市基础设施建设投入大，城市功能品位不断提升，但目前尚没有一家能够满足涉外接待、档次较高的宾馆、酒店，以致于来XX办事、旅游的客人都住XX、长沙星级酒店。因此，在XX县县城投资新建一座满足中外客人休闲、餐宿的四星级大酒店，是适应市场需要的顺势之为。1.4.2预期目标本项目计划投资4000万元，拟建地址：XX县XX镇XX大道；用地面积15亩，建筑面积1380011年营业收入6000万元；年利税总额1800万元。1.4.3有利条件IA3.1位置好。本项目拟建位置处于县城东区，中外客商经入我县的必经之路一一XX大道北侧，县政府近年实施县城“西改东扩”的城建规划发展战略，场地三通一平，道路硬化，环境绿化，城市设施功能齐全。1.4. 3.2政策优。今年当地县政府出台桃政发200323号文件，对来XX投资将在用地、环境政策税收实行奖励等税费方面都有优惠政策，特别是本项目与当地县委、县政府提出的旅游兴县的战略方针相吻合，本项目将得到当地各级政府的大力支持。1.4.32投资双方优势互补，本项目投资甲方有房地产开发和熟悉本地资源的优势，乙方有经营实业，酒店管理雄厚的经济实力和涉外经验的优势；甲、乙双方于本项目实施中都能发挥各自的特长。第二章需求分析与建设规模-、市场分析2.1.1 地理位置适中，交通便利的因素为客流量的增加打下了基础。XX县属XX省中部偏北，处于资水中下游；与XX市区仅隔25公里，有益桃一级公路相通，在XX市几市县（区）中，上有安化，远有南县、沅江，在市内也是处中的位置；长石、洛湛铁路在县内通过，且均建有县级站；距长沙IlO公里，经益桃一级公路上长常高速公路到长沙飞机场，仅一个小时的路程；公路有国道207线与省道1824线纵穿南北，县道桃武线与省道1837线横贯东西，还有即将通车的怀桃二级公路可达湘中、湘西腹地、水运顺资水经洞庭湖通江入海。2.1.2 旅游资源丰富，有潜在的休闲旅游客源。XX县境内有美丽的XX,早已于上个世纪三、四十年代黎景辉创作的XX是XX，而使XX美景闻名于中外，这首歌唱出了XX两岸山美水美人更美。XX境内的古迹遗址有资水岸边凤凰山下的天问台，当年屈原流放期间曾在此隐居，常伫立在江边石岩上，仰望苍天，俯视江流，忧国忧民，责天问地。县城西南8公里处浮邱山，是楚南名山，洞庭湖一带几县市的数万香客年年来此上山许愿烧香。改革开放以来，在县委、县政府以旅游兴县的战略指导下，逐年开发且市场已认可旅客逐年增加的景点还有：XX森林公园、XX竹海、罗溪瀑布、修山羞女峰、花果山XX,以及土香土色的村居旅游一一农家乐，这些都是XX的旅游资源。近年来，每年来XX旅游、休闲娱乐的游客人数在100万人次以上。旅游业总收入达L3亿元，占全县GDP3.3%左右。2.1.3 经济提升，对外开放，来XX经商办事的客商增多。改革开放以来，XX已由单一的粮食生产和简单的手工业生产的地域经济，逐步做到了在农业生产实现结构调整的基础上，农产品深加工，工业生产上规模、技术含量高，其工农业产品，能够融合到国内外市场参予竞争。如农村充分利用楠竹资源进行深加工的竹胶板，早已远销全国边少地区的茶叶，春秋凉席、竹笋食品，有地方特色的葛制品系列、腊大哥、牛魔王肉制品，工业方面的久通睇制品、花岗石板材、铸管、焦炉煤汽铸件、水泥制造业等等，都是产销两旺。旅游产品有利用树根自然美造型加工的根雕和竹编、竹制工艺品，这些具有地方特色的工艺品琳琅满目，让中外游客来XX不仅有看、有玩、有乐，还有带，带这些工艺品回去做纪念，让家人分享其乐。据测算，每年来XX经商、办事、开会、交流的客商达20万人次以上。2.1.4 4城市品位提升，交通便利，将能吸引客流来XX食宿。XX县城在城市基础设施日益完善的基础上，市容整洁有序，现在来XX办事、旅游的客商食住在XX,今后还将会把外地在长沙、XX办事、旅游的客商吸引到XX来休闲、食宿。据计算只要吸引长沙食住客商的0.1%和XX市区及邻县区食住客商的2%,来XX的食住客商潜力就达10万人次以上。2.1.5市场前景预测通过上述综合分析地理、交通、资源等因素，目前每年外地来XX客商平均可达130万人次以上，预计到2010年外地来桃客商将达到210万人次左右。二、目标市场定位2.2.1 人民生活水平提高，人们出外旅游，对食住的要求也提高。“出门难”是人民生活水平不高，相对外出旅行办事时，衣、食、住、行处处不方便，不愿出远门的意思；“休闲旅游”是近年频频出现的经济名词，就是随着人们生活水平的提高、假期的增多、喜欢亲人朋友结伴或单位组织等形式出外游玩休闲。对食宿的要求一个是要上档次，还要有娱乐、健身项目，功能齐服务优良。外出旅游的中、高档消费是今后旅游消费发展的趋势。基于上述分析本项目拟按四星级宾馆建设，以接待中外游客中富裕、小康型的消费群体。查阅有关资料中外游客的富裕、小康型的比例达60%左右，则这一档次的消费人群年均在80万人次左右。按每人次平均食、宿、玩消费400元计算，市场份额就达3.2亿元。2.2.2市场风险本项目选定国内外来桃游客中的中、高档消费群体，其面对市场风险将有客源消费群体认知度：县城的四星级宾馆，无法与省城的相比；本地服务型企业的竞争；虽说目前尚无一家四星级的宾馆、酒家，但有上述共识，规划新建、改造的上等级的企业二处，但其经营理念、经营场地和经营规模都有一定的局限性。2.2.3项目市场定位与建设规模目标服务客源：年20万人次。目标服务项目：宾馆客房160间（套），酒店餐饮营业面积1380Om2。休闲娱乐商务等。年经营收入6000万元，利税总额1800万元。三、建址现状2.3.1地理位置的优势2.3.1.1地理位置：XX大道在县城XX镇的东区，东西向有益长一级公路直通XX市，仅21公里，南北有因正在建设XX的资江大桥而新建的大道穿过。2.3.1.2本项目建址周围建筑物本项目建设位置东去县延伸的XX大道，大道两旁都是商业、办公区，南面有县汽运长途客车站、县地税大楼，往西是XX二桥过县城老城区，临北紧挨的是新修建的档次较高的XX休闲广场，西北处几百米远是即将竣工的县委、政府办公大楼。本项目位置将是县城的政治、文化、交通、经济中心的位置。2.3.2建址土地权属类别与占地面积。2.3.2.1土地类别为出让土地，出让期为50年，土地用途为商业开发。2.3.2.2用地面积15亩。2.3.2.3本项目土地由甲方作为出资提供。2.3.3建址条件2.3.3.1本项目建址位置，交通便利，场地平整，城市基础设施功能齐全，完全具备施工建设的条件。2.3.3.2有当地县委、县政府鼓励投资的规定，为项目开发建设奠定坚实的基础，提供了优良的软环境。2.3.3.3项目建设符合城市规划要求。第三章建筑方案一、设计要求3.1XXXX国际大酒店拟建场地，位于XX二桥引道与XX大道连接的起点，后有竹海作背衬的县委、县政府办公大楼，前有繁华热闹的XX大道和汽车站，右边紧临XX休闲广场，左边延伸都是东区新建的商业居住区和即将开发的文化娱乐中心，右边几百米远处是幅射全国的建筑面积达3万平米的竹业城商品市场，左边2000米远处有近年开发的面积达5平方公里的民营创业园。该位置区位优势显著，商业价值无限，其建筑物必须有独特的形象，齐全的功能，豪华的装饰，体现XX山美、水美、人更美的直观印象，使之成为外地来桃旅游休闲办事的，进入县城对该酒店有深刻的印象。项目建址及总体规划初步方案见（图三.1）二、平面布局根据本项目拟建位置地形（见附图三.1）,XX大道迎宾路口东侧用地建6-7层的大酒店，主要功能是餐饮、宾馆住宿；迎宾路口西侧用地建3层的商住楼、亭园、游泳池，其主要功能是休闲、娱乐、健身、商务。本项目用地规划见（表三.1）规划用地面积100OOm2,建筑用地面积2900m2,绿化用地面积6800m2,总建筑面积13800m2,容积率L38%o（图三1）2、高档套房2800m256套X5011)2,每套二室一厅一卫3、标准间3000m2100套X30m2,每套一室一厅一卫4、大、小会议室700m2大会议室一个400inz,小会议室4个751125、大、小餐厅900m2大餐厅一个500IB2,小餐厅及包厢400m6、公共区域100Om2一层大厅500m,各层100m×57、办公、服务、设施用途区域2040m2板梯二处电梯三处，餐饮加工、员工值班、办公用二、休闲、健身、商务中心1600m24000m2三层8、游泳馆500m2600m29、多功能商务大厅IlOOm2100Om210、保龄球馆400m2Ik舞厅、KTV房600m212、美容美发、休闲中心400m2休闲中心、咖啡、茶吧、健身按摩13健身、娱乐中心400m214、其他公用房600m2三、停车用地300m2绿化亭园用地6800m2四、合计100OOm213800m2三、装修及其他要求3.3.1 外墙装饰，按四星级宾馆高档豪华的要求，临街建筑外墙贴花岗石板材，其余外墙部位贴高级瓷砖。3.3.2 内墙装饰根据用途不同，分别刷高级墙漆，贴白磁砖或木装修。3.3.3 三层以上采用板梯和电梯相结合，大酒店建筑物至少配三台自动电梯和两处板梯，一处板梯与一台电梯专供生活后勤服务上下用，一处板梯与两台电梯专为顾客上下用，做到员工与旅客上下都有专用通道。3.3.4 屋面考虑采用花园式屋面设计，符合环保、绿色的要求，也可用作休闲观光区域。3.3.5 消防要有配套设施，每层都必须有安全通道，层与层之间要采用特级