记账实操-个人房东出租屋的税费计算.docx
记账实操一个人房东出租屋的税费计算无论是为企业市场经营或是个人生活使用，房屋租赁业务中的税费承担问题常常为双方主体所忽略，进而造成在租金结算或是后续税务征收时产生纠纷。为避免此类风险，当事人最恰当的选择应是在合同签订时便依据我国税收法律法规的规定进行明确有效约定。但鉴于税收领域本身规定复杂，非经系统学习难以全面掌握，因此下文仅就个人出租房屋租赁事项中的税收承担规定进行梳理，将税收种类、税率、代扣代缴义务承担三大问题予以明确。Ol税收种类与税率依据所出租房屋属性不同，可区分为个人出租非住房相关税费缴纳与个人出租住房相关税费缴纳两类，相应税费种类与税率如下表所示。(1)个人出租非住房相关税费一览表熠值税征收率5%优惠其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在顼收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。城市维护建设税税率市区7%；县城、镇5%：不在市区、县城或镇1%。计税依据以个人出租非住房实际缴纳的增值税税额为计税依据。教育费附加征收率3%计征依据以个人出租非住房实际缴纳的增值税税额为计征依据。优惠月租金收入不超过10万元的，免征教盲费附加。地方教育附加征收率2%计征依据以个人出租非住房实际缴纳的增值税税额为计征依据。优惠月租金收入不超过10万元的，免征地方教育附加。房产税税率12%计税依据房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。城镇土地使用税税率按照不同的地段等级适用相应的税额标准计税依据纳税人实际占用的土地面积印花税税率0.1%计税依据租赁金额个人所得税税率按照“财产租赁所得”项目，适用20硼率计税依据应税收入不含增值税，并按照顺序依次扣减：财产租赁过程中缴纳的税费向出租方支付的租金（取得转租收入时可扣除）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用税法规定的费用扣除标准。免征增值税的，确定计税依据时，取得的收入不扣减增值税额。可扣除的税金不包括本次出租缴纳的增值税。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。费用扣除标准：每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的量用。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。法律依据: 中华人民共和国个人所得税法（中华人民共和国主席令第四十八号） 中华人民共和国个人所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令第600号） 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号） 国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第53号） 国家税务总局关于印发<个人所得税若干问题的规定通知（国税发199489号） 财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号） 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（中华人民共和国国务院令第483号） 中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11号） 中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号） 湖南省人民政府关于印发<湖南省房产税施行细则>的通知（湘政发2003的号）财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知(财税201612号)(2)个人出租住房相关税费一览表增值税征收率5礴按1.5%优惠其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在秒收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。城市维护建设税税率市区7%;县城、镇5%;不在市区、县城或镇1%。计税依据以个人出租住房实际缴纳的增值税税额为计税依据。教育费附加征收率3%计征依据以个人出租住房实际缴纳的增值税税额为计征依据。优惠月租金收入不超过1。万元（季度租金不超过30万元）的，免征教盲费附加。地方教育附加征收率2%计征依据以个人出租住房实际缴纳的增值税税额为计征依据。优惠月租金收入不超过10万元（季度租金不超过30万元）的，免征地方教肓附加。房产税税率12%计税依据房产出租的，计征房产税的租金收入不含熠值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣瀛增值税额。优惠个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。城镇土地使用税对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。印花税对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。个人所得税税率按照“财产租赁所得”项目，适用20蟒比率。优惠对个人出租住房取得的所得就按10%的税率征收个人所得税。计税依据应税收入不含增值税，并按照顺序依次扣减：财产租赁过程中缴纳的税费向出租方支付的租金（取得转租收入时可扣除）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用税法规定的费用扣除标准。免征增值税的，确定计税依据时，取得的收入不扣减增值税额。可扣除的税金不包括本次出租缴纳的增值税。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。费用扣除标准：每次收入不超过四千元的，减除费用A百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。法律依据:.中华人民共和国个人所得税法（中华人民共和国主席令第四十八号） 中华人民共和国个人所得税法实施条例（中华人民共和国国务院令第600号） 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号） 国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第53号） 财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税（200824号） 国家税务总局关于印发<个人所得税若干问题的规定通知（国税发199489号） 财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税（2016）43号）02代扣代缴义务在现实层面，出租方出于成本与经济的考量，往往在合同中约定房屋租赁税费由承租人承担的条款，具体表现为约定承租方承担代扣代缴义务。一但承租方签署租赁合同时未留意或未约定明确，后期产生房屋租赁税费较高时，出租人与承租人都不愿意承担，纠纷就会产生。问题在于，这种约定是否有效？能否对抗税收管理部门？根据相关税收法律法规规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税或城市房地产税、个人所得税或企业所得税由出租人缴纳，印花税由书立合同两方或两方以上当事人缴纳。但是，纳税义务人为出租人并不意味着房屋租赁产生的各种税费就是出租人承担。税收法律所规定的税费缴纳义务属于公法所赋予公民的义务，其目的在于保障国家财政收入持续稳定。于国家层面而言，纳税义务人是直接负有纳税义务的单位及个人,表明国家直接向谁征税或谁直接向国家纳税，税法上称之为纳税人,是课税要素的重要组成部分。税收法律仅从兜底性的角度对双方无约定情形下出租人的直接缴纳税收行为之义务进行规定。但是在私法层面上，具体税收费用承担属于当事人双方私法自治领域中的私主体权利义务分配事项，如何恰当分配公法所赋予的缴纳义务理应交由双方真实意思表示所决定。最高人民法院在相应的司法判例中也明确该观点。如山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案裁判摘要："虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此依据中华人民共和国税收征收管理法实施细则第三条第二款规定："纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的,一律无效。"，非纳税义务人承担合同税费的约定，只要不损害国家的税收利益，则约定由非纳税义务人承担税费的条款属于私法领域的范畴，是对合同当事人权利义务的安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效约定。若非纳税义务人承担合同税费的约定，损害了国家的税收利益，属于无效约定。比如约定销售方不开发票，付款时就少付税款，则属于违反了国家要求开具发票的规定,损害了国家税收利益，属于无效条款。另一方面，出租人与承租人在租赁合同中约定房屋租赁产生的相关税费由承租人实际交纳，实质上是对房屋租金金额的约定,与将税金并入租金并无区别，对合同双方具有约束力。依据合同之相对性，这种约定不得对抗第三人，出租方不得以此为依据向税收管理部门主张由承租方承担法定的缴纳税费义务。但其中需注意的是，个人所得税的法定扣缴义务人为承租方，承租方不得以合同约定（若有）为由拒绝向税收管理部门缴税，但事后有权依据合同约定（若有）向出租方追偿。根据相关税收法律法规规定，个人出租房屋租赁涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育附加税、房产税、个人所得税六种，具体的税种的纳税人与扣缴义务人如下表所示。税种纳税义务人扣缴义务人增值税出租方出租方城市维护建设税出租方出租方教育费附加税出租方出租方地方教育附加税出租方出租方房产税出租方出租方个人所得税出租方承租方法律依据： 增值税国家税务总局关于发布纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法的公告第三条："一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：" 城市维护建设税中华人民共和国城市维护建设税法第八条："城市维护建设税的扣缴义务人为负有增值税、消费税扣缴义务的单位和个人，在扣缴增值税、消费税的同时扣缴城市维护建设税。” 教育费附加一征收教育费附加的暂行规定第二条:"凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，除按照国务院关于筹措农村学校办学经费的通知（国发1984174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。" 房产税一中华人民共和国房产税暂行条例第二条:"房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。"个人所得税个人所得税法第九条："个人所得税以所得人为纳税人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。"
