商业物业管理方案(最全面).docx

商业物业管理方案目录一、方案编制前言3二、百盛街物业根本情况3三、百盛街商业物业效劳宗旨3四、物业管理追求目标3五、第一章物业管理要点4六、第二章百盛街商业管理处5七、第三章百盛街商业管理处员工招聘9八、第四章百盛街商业管理处员工培训及管理10九、第五章百盛街商业物业管理.16十、第六章管理本钱测算及经济效益分析33十一、第七章档案的建立与管理34方案编制前言百盛街商业工程，是中联地产潜心打造的又一商业旗舰工程，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领张家口核心商业圈奔向辉煌。就商业街的开展及工程后期的管理与效劳，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高品质的物业管理在此起着至关重要的作用.百盛街商业的物业管理方案从长远开展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。编制百盛街商业物业管理方案是在行业内的一些成熟经验的根底上，在物业管理法律法规及张家口市相关规定范围内允许的根底上编制而成，可能-些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。百盛街物业根本情况工程名称：百盛街商业广场：开展商：中联地产；物业管理：万鸿物业管理:业主商户提供个性化的商务效劳。2,组织丰富多彩的文化和商业推广活动，维系社会各界的良好关系和业主商户与顾客双向的沟通，共同营造温馨、独特、文明的商业文化气氛。三、三个重点1、平安管理为第一为确保业主商户和顾客生命、财产的平安，我们将根据商业的实际情况，进行人员科学的分部布岗防范，以商业智能系统（包括消防系统）为技防，进行平安管理全面防范。建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖商业在平安的条件下为业主商户效劳。实行24小时专人全天值班，负责所辖商业的平安管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入物业，制定出与其相适应的应急处理平安操作程序，防患于未然。2、环境管理责任到人商业的环境管理极为重要，如何为业主商户创造一个良好、舒适的经营（I作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证商业的环境卫生状况到达最正确状态，为东大街增加-道消洁、卫生、亮丽的风景。3、各项设施正常运行针对百盛街现有的设施设备的实际情况，为业主商户提供方便快捷的维修效劳，我们将24小时受理业户报修接待，即时报修，及时维修，即时效劳。为了确保商业不间断的平安运行，加强对设施设备的巡检、养护，标准各项操作的及时、准确，严格平安操作流程，监督与杜绝不当的操作四、四项措施1、强有力的目标方案管理将按照全国优秀示范市场的标准制定各项管理指标，在两年时间内成为省优物业管理市场。以此为目标，对各职能部门及各职能管理人员明确责任，并将目标实施的情况、存在问题及时用图表和文字表达出来，实现目标动态控制，以进行目标成果评价，建立完整的方案体系:具体措施为：目标与措施相结合:方案与检查考核相结合：强调培训和员工个人的职业开展：全员重视方案管理。2、全面质量管理建立了一整行之有效的、具有商业特色的质量管理体系，并根据ISO9001国际质量标准的有关要求，全面推行质量管理，其有效方法之一是：建立"方案一实施一检查一处理"（PDCA）的质量管理循环，把质量目标落实到各部门、各环节、每个人，并通过品质管理处监督检查，使工作质量不断提高。3、全面督导管理将在管理现场采用国际酒店业广泛使用的督导管理方式，对各职能部门实施指挥和指导管理。一是经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩挂钩的工资制度，调发动工积极性。二是法规管理，制定一整套完整的规章制度和工作程序，以此标准员工言行，提高工作质量和工作效率。三是宣传教育管理，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神、职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。4、量化管理与标准化运作A.量化管理a)每年根据ISO9001质量方针，确定年度质量目标，对业主商户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。b)实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。c)管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及课时。d)年度考核量化，年度岗位轮换率10%,采用“甲A、甲B"末尾淘汰制。e)财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各工程采取方案的控制本钱的财务指标量化管理，提高效益。B、标准化运作(1)贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和开展目标。(2)贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，导入ISO14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。(3)标准管理处员工的行为，提倡专业、标淮、文明的行为表率。(4)发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。(5)实施公司企业形象系统。第二章百盛街商业管理处一、东大街商业管理处外部组织体系(见图)二、百盛街商业管理处内部组织体系(见图)维修中心招商中心三、百盛街商业管理处职能1、贯彻执行公司经营管理方针、质量方针、环保方针和目标，落实各项规章制度。2、制定管理处年度、季度、月度工作方案做好收入和各类费用的核算和控制。3,按照企业效劳标推、工作标准、作业标准、管理标准要求进行区域物业管理运作，不断提高物业管理效劳质量和物业形象，满足物业管理效劳方的需求。4、严格贯彻企业标准体系中的相关要求，保证企业标准有效运行并持续改良。序号岗位人数任职条件1管理处主任1大学本科以上学历，持物业管理企业经理资格证书，对物业管理业务有全面认识，商业物业管理相关工作经历四年以上，办事果断干练，组织协调能力强。熟悉企业标准、质量管理体系标准，熟悉物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户效劳等运作实务.2管理处主任助理箫安管队长）1大学本科以上学历，持物业管理企业经理资格证书，对物业管理业务有全面认识，商业物业管理相关工作经历四年以上，办事果断干练，组织协调能力强。熟悉企业标准、质量管理体系标准，熟悉物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户效劳等运作实务。3机电工程师2大学专科以上学历，持物业管理上岗证书，有物业土建、机电设备、中央空调、电梯、给排水设施维护工作经验，组织协调能力强，三年以上相关工作经验.4财务内勤兼文员）1大专以上学历，相关专业工作经验三年以上，能熟练使用计算机，熟练使用物业管理财务软件5保安班长3高中以上文化程度，身高173CM以上，年龄25岁以下，品行良好，相貌端正，退伍军人，两年以上物业管理工作经验，有一定的组织协调能力，熟悉物业保安管理运作实务。6保安人员32高中以上文化程度，身高173CM以上，年龄25岁以下，品行良好，相貌端正，退伍军人优先。商场巡查：2人*2+中控室:1人*3+停车场入口：2人*3+停车场出口：1人*3+停车场卸货区：1人*2+停车场1层巡查：2人*3+停车场2、3层巡查：2人*2+商业广场巡查：1人*3+机动：1人*17电梯工1五年以上工龄，高中以上学历，中级电梯工以上8空调工1五年以上工龄，高中以上学历，中级技工以上9强、弱电工2五年以上工龄，高中以上学历，中级电工以上10清洁工6初中以上文化程度，身高160CM以上，年龄30岁以下，品行良好，相貌端正（卫生间及办公场地保洁，其余外围）合计505、参与企业标准化工fE，制订本管理处的企业标准，参与制订涉及本管理处的企业标准。6、对物业设施设备精心维修保养，提高性能，确保平安运行，使设备保值。在物业接管后，协助相关方解决物业遗留问题。7、加强物业平安防火管理，落实各项平安防范措施，确保物业和业主商户的生命财产平安。8、加强管理处内部沟通，定期召开管理处工作例会，掌握业主商户信息，检查、推进效劳工作和内部管理工作.9、做好员工的岗位实物培训、绩效考核.10、建立健全各类质量记录和根底台帐。建立文件资料档案。11、贯彻物业管理条例，熟悉与物业管理的相关法律、法规和政策。处理好与业户、地产的关系，与社会及政府部门建立良好的公共关系。12、积极倡导公司企业文化，创立文明班组，培养员工进取精神，培养集体凝聚力。四、百盛街商业管理处岗位任职要求第三章百盛街商业管理处员工招聘一、物业管理人员（由公司进行招聘）1、百盛街商业管理处主任大学本科以上学历，持物业管理企业经理资格证书，对物业管理业务有全面认识，商业物业管理相关工作经历四年以上，办事果断干练，组织协调能力强。熟悉企业标准、质量管理体系标准，熟悉物业管理设施设备、保安、保洁、绿化和客户效劳等运作实务。2、客户效劳大学专科以上学历，持物业管理上岗证书，能熟练使用计算机，有丰富的客户效劳经验，有社区文化活动的组织与开展经验和商务管理经验，组织协调能力强，相关工作经历2年以上3,机电工程师大学专科以上学历，持物业管理上岗证书，有物业土建、机电设备、中央空调、电梯、给排水设施维护工作经验，组织协调能力强，三年以上相关工作经验4、财务内勤大专以上学历，相关专业工作经验三年以上，能熟练使用计算机，熟练使用物业管理财务软件第四章百盛街商业管理处员工培训及管理一、员工的培训1.培训目标为了把百盛街商业广场的物业管理到达省优物业管理标准，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使管理处员工具备全面的商业物业管理素质要求，从而实现预期的管理目标。具体目标如下：(1)确保每个员工年度培训在50课时以上。(2)新员工培训率100%,培训合格率100%。(3)管理人员持证上岗率100%。(4)特殊工种人员持证上岗率100%。(5)建立和完善员工训练网络。(6)对员工进行网络及智能化培训。2.确立和完善员工培训网络系统(1)在员工的''工作技能、效劳意识、综合素质、团体合作"四个方面调查员工受训程度，确定训练需求，制定训练方案。训练方案包括：A、按什么标准，到达什么目的(训练目标)；B、训练程序、方法：C、训练对象(受训区域、岗位、人员)；D、训练内容(技能、意识、操守等)：E、训练地点、时间以及经费预算；F、效果追踪的方式、时间、执行者；G、预备修正方案。(2)员工的训练分两个层次进行，即管理层(包括潜在管理层)和操作层；在对第一层次训练中，注重管理职能的训练，并由其分解及制订、实施对第二层次的操作训练，形成员工训练组织网络。两个层次的训练均进行"两个W"的阶段，即“WHAT"：使训练对象知道工作怎样做，"WHY"：进而明白为什么这样做，由被动式工作转化为主动式工作，再进行深层次的引导，提高员工的工作技能，端正工作态度。(3)训练的程式不只是授课讲解告知，而是有系统步骤的。训练的步骤为：告知(TELL)、呈现SHOW)、试作(TRY),追踪检讨(FOLLOWUP)i其中追踪效果的方法亦分为定期和不定期、告知和不告知的方式。定期结合告知的追踪方式，主要检查员工掌握的工作技能程度和工作标准水平；不定期结合不告知的方式主要是追踪员工在实际工作中的效率、效果，检讨其工作态度。3、培训方案（略）二、员工的管理1、具体的管理效劳主要是由员工来实施的。想要员工对效劳对象-业主商户以微笑，首先要管理者